主要观点总结
广州番禺区将出让4宗宅地，其中包括番禺广场和中银大厦南侧地块以及南站核心区三宗相邻宅地。番禺广场地块具有优秀的地理位置和配套，预计利润率高。南站核心区地块位于广州南站附近，周边配套成熟且稀缺性高。两板块的地块出让都吸引了众多房企的关注。同时，市场回暖趋势明显，未来番禺广场将成为新中心。
关键观点总结
关键观点1: 番禺区将出让四宗宅地
广州番禺区将出让四宗宅地，包括番禺广场和南站核心区地块。这些地块吸引了众多房企的关注，特别是那些积极把握年底“窗口期”拿地的房企。
关键观点2: 番禺广场地块的高利润率和确定性
番禺广场地块具有优秀的地理位置和配套，预计利润率高。同时，该板块的多项关键项目接连刷新进展，未来将以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能成为番禺未来新中心。
关键观点3: 南站核心区地块的高稀缺性和成熟配套
南站核心区地块位于广州南站附近，周边配套成熟且稀缺性高。该板块的土地供应一直以商务为主，住宅地块极为稀缺，因此这三宗住宅地块的出现引起了市场的广泛关注。
关键观点4: 市场回暖趋势明显
随着新政的出台和多个新盘的网签量创下近一年月度新高，市场回暖趋势明显。未来，番禺区的房地产市场有望继续保持增长势头。
正文
其中，番禺广场TOD旁的中银大厦南侧地块，被绿城以总价50835万元拿下，折合楼面价16909元/㎡。
另外，南站核心区三宗相邻宅地，将于11点竞价，总起始价288000万元，折合楼面价分别为：11409元/㎡、11785元/㎡、13614元/㎡，最高为南站BA0402105地块。地块指标
地块位于“四轨交汇”的番禺广场地铁站E出口旁，名副其实的地铁上盖，与番禺区政府仅一路之隔，东侧紧邻在建260米高地标永隆综合体项目，南侧为20万㎡商业体——基盛万科中央公园，西侧为番禺广场TOD项目，德兴小学（省一级）、东兴小学、番禺区图书馆新馆、永旺梦乐城、华丰汇、番禺区中医院（三甲）等配套环伺。
地块航拍图（来源：好地大数据）
地块出让面积10021.49㎡，容积率3，最大建筑面积30064.47㎡（地上商业建筑面积≤1000㎡，居住（含公服）建筑面积≤29064.47㎡）。宗地符合目前开发商“体量小、风险可控”的拿地需求。根据规划，住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率，建筑面积的比例上限可提高至20%。也就是说，未来项目的实用率最高可达120%。这意味着，地块将是番禺首个实用率上限的项目。
据好地研究院点评，对于积极把握年底“窗口期”拿地房企来说，这是一宗不容忽视的“六边形战士”靓地。同板块在售的路劲美的·隽樾府项目（11月网签均价3.85万/㎡），如按建安成本0.8万/㎡（含装修）、房价4万/㎡测算，地块起价下利润率在15%左右。值得注意的是，去年，地块所在的板块内两宗宅地摇号成交，吸引众多房企争抢，土拍高热度是对番禺广场居住价值的最好体现。去年番禺广场板块两宗摇号成交宅地分布（来源：好地大数据）楼市方面，随着9月底重磅新政出台，板块内龙湖·金地天峯、保利琅誉、路劲美的·隽樾府三个主要在售新盘，过去一个月网签量均创下近一年月度新高，其中位置最为核心的路劲美的·隽樾府，10月网签套数较9月增长5倍，回暖趋势明显。
时隔一年，赶在逆袭之路上的番禺广场，多个关键项目接连刷新进展，确定性不断增强，未来将以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能，成为番禺未来新中心。
据悉，地块是从今年1月《兴业大道南片区制性详细规划》而来。地块位于南站商务区，周边已建成创展商务中心、李锦记总部、佳宁娜、路福联合广场等商业体，与广州足球公园仅一路之隔，距广州南站约1.5公里。地块自身配建有1所9年制学校、1所幼儿园，可满足业主子女12年的教育需求。地块出让面积24423.44㎡，容积率3，最大建筑面积73270.32㎡。地块起价83600万元，楼面起价11410元/㎡，保证金16720万元，网上限时竞价开始时间12月17日11时。竞得人须按规划要求建设规划条件中的BA0402076地块（36班九年制学校），建面18271㎡。地块出让面积25286.18㎡，容积率3，最大建筑面积75858.54㎡。地块起价89400万元，楼面起价11785元/㎡，保证金17880万元，网上限时竞价开始时间12月17日11时。地块出让面积28157.27㎡，容积率3，最大建筑面积84471㎡。地块起价115000万元，楼面起价13614元/㎡，保证金23000万元，网上限时竞价开始时间12月17日11时。3宗地住宅建筑立面应采取公建化设计手法，并对半开敞空间连续开敞率及内凹阳台半计容部分进深不作限制。
地块位置图（数据来源：好地大数据）南站核心区的土地供应一直以商务为主，住宅地块极为稀缺。目前，地块周边新盘除了广州南站ICC·峻銮、星瀚TOD、广州城投·领南府，几乎没有其他同类竞品。相比这些楼盘，这三宗地块更近广州南站，步行到地铁站仅需500米（来源：蓝皮书百度测距）
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