还想涨的上海新房，只能"专宠"这些板块

2024年上海新房供应59739套，同比去年下降35%。

供应量已经连续两年走低，仅多于2017年，排在近10年的倒数第二。

供应缩量了，那么 存量有好转吗？

即便经过了两年调整， 截至2024.12.31上海 仍有 429个新房项目在售。

新房存量套数53887套，同比上年上涨10% ，即便供应缩量也无济于事。 （本文仅统计2021.1.1以后开盘的新房）

供地、供盘节奏明显放缓是因为当前上海新房库存压力比较大， 必须以消化存量为主。

2024年上海新房成交57850 套，同比上年下降28%。

整体市场仍处于一个 比较低迷 的状态。

当然，从局部看，上海新房 冷热不均 的情况十分严重，各区面临的状况也各不相同。

那么2024年上海各个区域的表现究竟如何呢？

我们就从其存量数据来探索这个问题，也可以由此预测出2025年每个区域的新房走势。

01

新房存量：

2024年哪个区新房卖得最好？

在了解各区新房存量之前，我们先来了解一下 2024 年各区的新房 去化强度。

*去化强度=2024年成交量/(2023年12月存量+2024年新增供应量）

去化最好的是 黄浦、徐汇、长宁 ，无一例外均为中心城区。

黄浦区 去年成交2302套新房，成交均价170951套/m²，套均面积240.24m²， 套均总价4106万元。

要知道2024年之前，黄浦区的年供应量最多不过三位数，成交自然连带着少得可怜。 以2023年为例，黄浦区的成交套数为320套， 套均总价为3129万元。

豪宅购房需求十分旺盛，奈何受到供应常年稀缺的影响，直到2024年才有机会全面爆发。

2024 年上海新房的“双雄”，一定是 黄浦和徐汇。

两者量价齐飞，消化良好。

徐汇区 去年成交1957套新房，成交均价131553套/m²， 套均面积145.97m²， 套均总价1920万元。

徐汇新房去化的主力围绕着徐汇滨江。

2025年，两区仍会有不间断的、以豪宅为主的供应。

“上海的富人够用吗？” 这个问题也可能会在今年有一个答案。

2024年上海郊区的黑马一定是 宝山。

实际上连续两年，宝山的新 房成交量都 比较可观，这就使区域内新房库存一直保持在一个 可控范围。

2024年 宝山区成交套数为5111套，成交均价59152元/m²，套均面积为109.73m²， 套均总价为649万元。

与2023年相比，宝山区新房的重心 由顾村、共富板块转移到了南大板块。

作为宝山区 距离市区更近 的板块，南大也拉高了区域成交的均价与套均总价。

去化强度的高低很大程度上决定了各区的可售新房存量。

比如宝山目前可售存量2671套，是除了中心7区及崇明之外最少的，直接拔得郊区头筹。

去化强度最高的三区黄浦、徐汇、长宁，也是目前可售新房存量最少的三个区。

而存量套数较高的，分别是 浦东、嘉定、青浦。

先说浦东，存量最多的板块几乎全在 郊环以外 ，特别是临港的 金融湾晶二期 、 港城·悦领 等盘，存量均在500套以上。

其次是 嘉定 ，它是 500万级新房 供应的主战场。

而 青浦 基本每个板块都有各自所对应的预算段。

300-400万级选手可以选择 重固、朱家角 板块，500-600万选手可以选择 青浦新城、赵巷 板块，600-700 万级选手可以选择 徐泾 板块。

区域新房存量的分化也反映在环线、总价段的存量情况上。

02

土地存量：

去化速度决定供地节奏

好的成绩会形成连带与规模效应 ，可售存量的多少直接影响着土拍推地的节奏与开发商拿地的信心。

2024年一整年，郊区基本在土拍市场销声匿迹。

五大新城中出让土地最多的为 奉贤新城 （4 幅），去年触发积分、光速清盘的龙湖·观萃正是位于这一板块，可见内部需求还是很旺盛的。

其他郊区中，出让土地最多的仍是 宝山、闵行。

2024 年南大板块的热销，让开发商们乘胜追击，而且推盘节奏很快。

目前 中環置地中心·望雲 已过会， 预计9号取证，11号开启认购 ， 首开160套建面约108-165㎡3-4房。

今年宝山甚至是上海内中环间的重点，还将出现在 淞南高境以及杨行 板块。

去年最后一次土拍中， 金茂 以联合体的形式连下三城，颇有将宝山打造成品牌“根据地”的意思， 不知宝山能否续写南大的传奇。

作为郊区里的“老大哥”，就目前的土拍信息来看， 闵行 今年的住宅供应已全部 转移至外郊环间 ，基本与去年的供应主力板块一致。

中心城区中， 黄浦、杨浦 的出让地块继续一骑绝尘，更呈现出强势 “扎堆” 的态势。

其中，黄浦区的地块均为协议出让。除了淮海中路板块新天地的法藏讲寺地块之外，其余全部集中在 老西门板块。

杨浦区的供地一如既往地集中在 东外滩 ，但是 内环以内 土地存量 告罄。

除了正在销售中的 保利外滩序BUND45 、 保利外滩序BUND88 两个项目，以及保利东外滩 02-07地块项目之外，