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自今年3月17日起，到4月20日，北京市在35天时间内密集出台了13项楼市调控政策。现在，北京的楼市出现了哪些变化呢？是涨是跌？未来的走势又将如何呢？
这里是北京市朝阳区的不动产登记事务中心。在北京，每四笔二手房交易中有一笔就是在这里完成的。按照去年全年27万套左右的，二手房成交总量来测算呢，去年全年，这里的交易量在70000套左右（269223*0.26=69998）。
这意味着：这里每个工作日有270套二手房完成过户交易。在市场交易最为火热的时期，这里每天都是人来人往，熙熙攘攘，热闹非凡。但我们刚才也进到大厅里面看到人流量已经有明显下降。
交易大厅附近居民：交易量下降很多，和去年比和上半年（3月份）比下降太多了。
一家中介门店的负责人告诉记者：他们门店覆盖周边3个小区，共计7000套左右的房源。3月17日以来，他们只网签了五套，其中有三套是317前买卖双方就已经谈妥的交易。
链家地产首席营销官 宋琦：317新政之后，北京链家的单均成交量，大概是不到1000套，那和新政之前相比呢，其实下降了73%。
我爱我家集团副总裁 胡景晖：从北京区域，我爱我家达成的交易来看，真正实际签署合同的，在新政实施后一个月，下滑了将近七成，市场是明显降温的。
不光成交量锐减，成交均价也有明显松动。
链家地产北京常营地区门店经理 宋健：以小区南北两居为例吧，目前最高成交价在520万左右。像新政之前的话，最高的时候可能达到530、535这样。
调控政策接连出台，市场预期开始转变，卖家也开始主动地降低报价。
北京市住建委的网签数据显示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共网签8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月降37.4%。
我们不难发现：二手房的成交量已经出现了明显下跌，不少卖家也开始主动降价，然而根据国家统计局上周发布的70大中城市房价数据：3月份北京二手房价格环比涨幅2.2%。这是什么原因呢？未来二手房成交价的走势又将如何呢？
对此，业内人士表示：由于网签存在时间滞后，3月份的房价数据体现的主要是2月份以来达成的实际成交。3月17日以来的市场成交绝大部分将体现在4月份以来的成交数据当中。
3月17日，北京恢复了 “认房又认贷”的政策，这被市场普遍认为是此轮调控中力度最大的政策之一。2013年4月，北京曾执行过认房认贷的政策，该政策使得当年二手房成交价的环比涨幅明显收窄，而2014年更是出现了连续环比跌幅，直至2014年9月30日北京取消认房认贷。
业内人士表示：参考历史经验，在货币政策收紧、市场预期转变的情况下，下一步二手房成交价出现松动将会是大概率事件。
我们看到北京的二手房成交量和价格都有预期的下跌，楼市调控的效应正在逐步显现。而一个多月来北京市接连出台十余项楼市调控政策，这样的密集程度远超以往的调控力度。那么与以往相比，这轮楼市调控还有哪些不同呢？这样的调控之下，2017年北京的楼市是否会进入“冷静期”呢？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长 赵秀池：连续地出台政策，差不多一天一个新政，到现在为止，十几道金牌，调控房价的力度是很大的，然后保刚需保自住的，然后让住房回归居住功能。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，这一轮调控和之前仍然存在明显差异。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长 陈志：首先是多角度多维度多措施的同时推进，我们在供给侧的角度来说，政府不断地在加强中低价位中小户型的，居住类的产品的供给，我们今年的，对公益计划，三季度前，要完成四季度，要增加计划外的供给。
延伸阅读：再不控制泡沫，破裂就不远了
去年国庆以来，各地陆续出台房地产调控措施，但效果甚微。上月至今，又有40多个城市加码严控楼市。为什么呢？因为“房子是用来住的，不是用来炒的”。这是去年底中央经济工作会议对中国房地产的定位，随后国家主席习近平再次强调“要准确把握住房的居住属性”。
毫无疑问，决策层对当前房地产市场的一个判断是，房子正在偏离其本来属性，或者说“泡沫化”。而泡沫总有破灭的危险，最近这场全球金融危机便是因房子而起——2007年4月，美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产，引爆蔓延全球的经济危机。
那么，如何判断房地产市场的“泡沫化”程度呢？一直以来，这都是经济界的大难题，以至于格林斯潘说“泡沫只有在被刺破时才是泡沫”。并且，房子是不可移动的，这也让它与其他商品存在较大差异——理论上，土地的供给是有限的，建在土地上的房子的供给也是有限的，一般意义上的供需分析框架不适用于房地产市场。说白了，从房价的高低很难判断房地产的泡沫有多大。
但这个判断又必须明确给出。这也是我为什么会特别看重政治家有关“准确把握住房的居住属性”的指示，它实际上为经济学界提供了一种判断标准，即从居住消费这一本来属性来观察房地产市场。一旦某种经济要素背离其本性，那么反映在经济指标上，就会出现不合逻辑的背离。今年一季度，我国的物价指标就出现了罕见的背离。
具体如下：
GDP平减指数由去年四季度2.8%升至4.9%；
PPI（生产者价格指数）同比涨幅由去年四季度3.3%升至7.4%；
CPI（居民消费价格指数）同比涨幅由去年四季度2.1%降至1.4%。
我国物价出现了“两升一降”的局面。而从历史上看，这三个物价指标基本是同向的，且变化幅度多数时候也基本接近。
数据来源：国家统计局，作者自行计算
GDP平减指数作为广义的物价指标，其好转意味着经济整体向好。PPI在连续54个月负增长后翘首转正，单季同比涨幅持续上扬，表示经济供给层面已摆脱此前冷清的局面。经济复苏，加上一季度全国居民人均可支配收入比上年同期实际增长了7%，作为居民消费物价指标的CPI，照理也应该上升才对。但实际情况恰恰相反，CPI不仅没有提升，反而下降了。
质言之，物价指标出现了大背离。为什么，这种异象背后的逻辑是什么？这就得回到文章开头所说的“房子的本来属性”来看了。我国房地产市场持续井喷有两年了。我们假设这些房子都是买来住的（亦即符合其消费属性的），那么买了之后一定会装修，并购买家具家电等消费品，最终这一系列的购买行为都会体现在CPI上。而现在的情况是CPI不升反降，那么我们是不是也可以反推出：
1．人们买房不是为了居住，而是为了高价卖出（亦即房子不是消费品，而是投资品）。所以买了之后，不需装修及购买家具家电等等。
2．买房子要付首付，办了贷款后，要按期还本付息。高房价及相关调控措施（比如提高购房首付比例），均会让居民此类支出大幅增加，相应地挤压了正常消费的空间。美国人当年为了解决这个问题刺激消费，金融创新了次级抵押贷款，最终引爆危机。
3．高房价刺激了购房者的加杠杆行为。可以想象，如果连买房的的首付都是借的，收入证明也是假的（为了获取更高的按揭贷款额度），那么购房者一定会节衣缩食来还债。
或许可以这么说，物价指标的背离，恰恰是房地产市场日趋“泡沫化”的结果。这一趋势如果不受控制，则我们离泡沫的破裂也不远了。根据人民银行公布的数据估算，截止一季度末，我国居民的债务总和已超35万亿，较两年前净增11万亿。换句话说，目前居民存量债务的三分之一是在2015年3月30日央行下调二套房首付比例（所谓“330新政”）之后发生的——相对轻松的首付以及房价长期向上的趋势，让人们乐观地以为借债炒房是合理的，就像在本世纪初的美国。
是时候让房子回归其居住属性了。
（来源：综合自央视财经、天天说钱、凤凰早知道、华尔街见闻等）
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