“国家队”进场，长租公寓挣钱更难了吗？

最近，楼市有一个词特别火，叫做“租购同权”。自7月17日广州率先推出“租购同权”新政后，郑州、无锡等多城正陆续跟进。

再加上7月18日住建部等九部委联合发文，要求加快发展住房租赁市场，并确定广州、佛山等12个城市首批开展住房租赁试点，市场一致预判中国房地产即将进入前所未有的租赁大时代。

长租公寓作为城市租房市场的新业态，再次站上政策风口，被万众瞩目。在长租公寓的跑道上已经汇集了房地产商、互联网资本创投平台、地产中介、酒店系先行者，他们正加速跑马圈地，而具有资金和资源双重优势的“国家队”也开始进场。

业内公认，目前长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点之一在于低成本房源的获取。某知名公寓品牌负责人指出，很多长租公寓品牌还没有意识到“国家队”进场这一趋势，与有房源的资产方比如地产商、地方政府下属公司谈合作时，固守自有公寓品牌，在今后的发展竞争中将处于劣势。

综合来看，“国家队”入场长租公寓行业，眼下有三大趋势性表现：

其一，集体建设用地建租赁房是政策鼓励方向。

以北京为例，作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块，建设租赁住房1.28万套，由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，面向中低收入家庭按公租房价格出租，今年下半年将迎来交用入住高峰期。

据了解，今年底国土资源部牵头的农村土地制度改革试点任务将完成，之后将进入试点成果的推广期，利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。而手握集体建设用地租赁房源的地方政府，可指定合作的公寓运营企业，这对于长租公寓品牌企业来说，是挑战也是机遇。

其二，国有住房租赁公司入市。

7月底，成都关于开展住房租赁试点的实施方案被住建部批复，计划到2017年年底，将组建或改建3到4家国有住房租赁公司，以建设一批租赁住房，到2020年培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

8月9日，上海张江科学城规划正式出炉，拟新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅。这意味着，上海将新增一个租赁城区。而在半个月前，上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁，分别被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得，两家公司均为地方政府平台公司。

其三，央企、国企开发商拿自持地块被动入场。

在土地供应方面，北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞自持面积，保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块，长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

无论是主动还是被动，代表国有资金的央企或国企开发商，通过拿自持地块参与到住房租赁市场发展当中已是必然趋势。

有业内人士分析，央企、国企在不动产资源、资金实力方面原本有着先天优势，再加上和外部资源的合作也更加通畅，在这场长租公寓市场竞争中，对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

政策红利之下，同时必将带来行业监管的趋严。市场已有迹象。

近日，北京晚报报道，北京昌平区天通苑附近一处群租公寓被查封，该公寓因存在擅自改变住房使用性质违规出租等违规问题，被依法实施临时查封。此前数月，上海已掀起史上最强的租赁治理风暴，众多违规或存在安全隐患的公寓被封停。

某北京知名长租公寓创始人就感叹，由于拿房竞争激烈，市场上因各种原因没有获批消防验收的存量物业，因拿房成本低，此前很受公寓企业的关注，但在改造为长租公寓运营后，消防手续补办不下来，犹如一颗可以随时引爆的不定时炸弹，说不好什么时候就被封停了。

7月18日，住建部等九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，明确要求改建后的租赁住房应具备消防安全条件。前述北京市昌平区群租公寓被查封后，针对出租房屋的消防安全，北京市消防部门也做了相关提示，禁止出租不符合消防安全标准和要求的房屋。

长租公寓先行者们一直在呼吁有关部门尽早出台长租公寓行业规范和服务标准，但必须要看到的是，在明晰出租房屋标准后，可以用作长租公寓的房源将明显变少，对于正处在抢占市场和“烧钱”阶段的众多长租公寓企业来说，将面临“国家队”进场和市场可用房源减少的双向挤压。

从市场动态来看，目前有少数公寓企业已经采取了“抱大腿”策略，与既有资金实力又有房源优势的大开发商或者地产政府下属企业进行了合作。

客观看，长租公寓并非是一个盈利空间丰厚的行业，但是任何一次行业变革都会带来颠覆性机遇，而抓住机遇的永远是走在前面的人。

纵观市场，以YOU+国际青年公寓2014年获得小米雷军领投1亿元的A轮融资为标志性事件，2014年至今，长租公寓行业已有近百亿元资金抢滩，魔方公寓、新派公寓、寓见公寓、函数公寓等众多品牌公寓相继获得资本的垂青。

来源：智信资产管理研究院根据公开资料整理

但于传统金融机构而言，长租公寓的玩法似乎并不那么对口味，大部分仍保持观望态度。某金融机构从业人士表示： “一方面长租公寓的资本回报率很难达到我们公司的要求，另一方面长租公寓更需要的是股权投资，而不是传统的债权融资。”

如何客观研判长租公寓政策红利？

长租公寓运营管理效率提升之关键在于哪些层面？

如何构建长租公寓稳定生钱的盈利模式？

长租公寓资产证券化（ABS）前景如何？

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