2025年 上海 第三批次土拍再出地王，大宁新地块 楼板价约9.26万/㎡ 、 北蔡楔形绿地宅地拍出 封顶40% 溢价率 。

至此，我们来看如今上海中环的价值梯队：

数据来源：小胖看房数据库

整个中环未来的 新房均价起步约12万/㎡+ ，像大宁这样的明星级中环板块， 起步价更是约16万+ 。

上海新房门槛的涨价板上钉钉。

在这样的市场环境下，海上清和玺的价值更加凸显！

项目已经过会，推出102套建面约 112-135㎡房源，均价仅约 11.28万/㎡。

一方面，从约13万/㎡到约20万/㎡， 徐汇是整个上海新房门槛涨的更多的区域，而海上清和玺成为了整个徐汇乃至全市中环沿线，目前、未来， 预算约 2000 万以内的仅有机会。

另外一方面，项目的 产品力真的是领先时代、超越价格限制 的存在 。

最关键的是，项目 约1万方的实景示范区已经兑现 ，看得见摸得着的匠心，才更让人买的安心。

展示区实拍图

项目三批次已经过会

预计4月中旬取证认购，4月底开盘

将推出3号楼房源：

3号楼下楼就是会所

北侧有上海植物园、西岸金融城、中环高架等城市地标景观

加上北侧四玻两腔的超强隔音效果

在保证居住静谧性的同时，放大景观视野

对项目有兴趣的朋友，

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徐汇将进入约20万+时代

高溢价浪潮下的“大赢家”！

我一直有这样的观点： 同样的预算，没有人能拒绝徐汇 。

我们通过三个维度来看一下这件事情：

第一，新房土拍市场，徐汇一枝独秀。

虽然高溢价的土拍让全市的新房门槛普涨。像大宁、新杨思、杨浦滨江等区域纷纷进入约14-16万+的时代。

但徐汇，则是一步进入约20万+的时代：

• 绿城新房前两天有放风价出来，预计均价接近约20万/㎡。

• 东安新村地块协议出让，可售商品住宅楼板价约13.3万/㎡，预计售价约20万/㎡+。
• 云锦东方的24套别墅产品，预估售价甚至远超约20万+。

这就证明了： 徐汇就是上海现阶段潜力&价值更强的区域！

第二，徐汇的二手房房价走势领跑浦西七区！

可以明显看到，随着市场的波动，强如黄浦也有明显的二手房波动，但徐汇却相当坚挺，并且在市场回暖后稳步上扬。

数据来源：小胖看房数据库

另外，从2024年1月开始，徐汇区共成交了15692套房源，领跑浦西七区。

数据来源：小胖看房数据库

第三，顶配的核心资源还在升级 ，徐汇远未到顶！

从徐家汇商圈到漕河泾产业园，从全市教育的金字塔尖到世界级水岸经济带，徐汇的各项资源都是核心区中的佼佼者。

但在这样的基础上，徐汇还在升级：

• 商业升级：

经过近十年的不懈努力，徐家汇商圈的改造升级已进入收获期。

港汇恒隆广场、美罗城、太平洋数码等标志性项目已陆续完成升级改造，焕发出新的活力。其中，“浦西最高楼”之称的徐家汇中心T1、T2塔楼也已相继封顶，成为新的地标性建筑。

一座崭新的国际消费中心即将落地！

• 教育升级：

前几日，项目周边的上海市长桥中学公众号正式更名为上海市徐教院附中南校 。

另外，项目周边的 长桥二小已经变成上海小学（龙川校区） 。 （学校相关讯息及学区规划具体以教育局公示为准）

不断升级的教育、越来越浓郁的教育氛围，徐汇绝对是虎爸虎妈们居住的第一选择。

• 出行路网的升级：

徐汇区着力实施“六纵”路网计划，重点辟通6条南北通道，目前已开工建设31条道路。

其中，项目东边的龙川路拓宽至4车道，未来串联上海南站、植物园等徐汇南北区域。

...

这就证明了： 同样预算买到徐汇，你能享受更便捷、更潮流的资源！

第四，滨江开发典范，世界级水岸经济带！

都说一江一河是上海的顶层规划，但整个黄浦江沿岸，如今开发规模、开发能级、开发速度的顶点，就是徐汇。

约11.4公里滨江岸线已完成贯通开发，包含8.4公里亲水步道和50万平方米公共空间，沿线布局多个超百万方的规划组团。

更重要的是，徐汇滨江北段已发展饱和， 下一步发展着力点就是 海上·清和玺所在的中央公园组团 ，将是徐汇滨江下一个发展极。

据悉，中央公园将结合上海植物园的先发生态优势，打造大面积生态、居住及商业的组合业态。

其实这就是徐汇滨江一贯的开发逻辑，让居住和生态、休闲紧密结合在一起，只不过中央公园组团更强调 绿色生态，更宜居 。

另外，根据最新发布的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035）》， 长桥板块被官方纳入徐汇滨江 ，成为整个滨江发展核心场域之一，未来可期。

这些数据印证徐汇区在土地价值、滨江开发、教育资源、基础设施、产业能效等维度均处于上海首位，并且还在不断升级。

这促使了徐汇如今更高的新房涨价空间，也造就了海上清和玺的潜力！

总结一下，现在，整个中环+徐汇，千万级预算或许只有海上清和玺一盘可选；

未来，中环沿线进入约14万+时代、徐汇将进入约20万+时代，约千万级的新房或许不会再有。 而海上清和玺一旦进入二手房市场，将有无限的可能。

十年新玺·革新之作

全市少有的万方实景示范区

不卖关子，直接来看项目约万方的实景示范区视频：

关于这个示范区有几点值得重点强调：

首先， 规模超大 ，一般示范区也就4000、5000方，海上清和玺约10000㎡展示面是开发商对自身 产品兑现力 绝对自信的体现。

其次，不仅大，示范区更 有里子有面子 。

小胖君总结几点，大家一起来看一下项目惊人的兑现力。

1、 2000平超配会所，全实景开放展示！

在海上·清和玺，招商蛇口首次提出 “垂直会所体系” 的空间布局设计，将原本扁平式的功能布局以立体的方式重新构建，实现复合空间的多元利用。

其中会所及架空层总体量约3000㎡ ，如此大规模的定制，在整个上海高阶产品中同样也是超前列的存在。

约2000㎡地下会所内含 璀璨星空顶泳池、私宴厅、室内高端健身器材 （沃特罗伦或同等档次品牌）甚至 高尔夫场所 （高尔夫尊或同等档次品牌） 。

其中，星空顶泳池值 得重点强调一下：不同于其他项目的泳池，海上清和玺的泳池采用 637259块纯手工铺 贴 的独一无二专属定制ARTDECO美学拼花马赛克，用 纯天然优质石材打磨 的罗马柱点缀。

这不仅仅是一个活动空间，更是一个艺术的门庭，让业主足不出户尽享法式惬意优雅。

展示区实拍图

2、约 1000平主题架空层，作为业主生活的延伸。

海上·清和玺部分楼栋还为业主定制了1000平架空层、七大主题！

其中包含 艺术品鉴、社交娱乐、品茗阅读、亲子互动、儿童娱乐 等全覆盖。其中阅读主题“龙门书院”架空层已经实景呈现。

展示区实拍图

3、全域风雨连廊，顶豪级的归家居住体验！

海上·清和玺将风雨连廊扩容为一个完整的归家体系，将整个社区以约 500米全域连廊体系贯通 ，真正做到全住宅楼栋无风雨归家。

展示区实拍图

4、 殿堂级车库，领创中央车站！

地上空间的美学感受随着车行归家动线也延伸到了地下，海上清和玺的地下车库，不仅精装交付，还首次提出 “中央车站” 概念。

展示区实拍图

作为地下的驱车通道，本身也是整个空间的枢纽平台，连通海派会所、地下庭院，高效抵达的同时，保证了业主的私密性，营造独一份的尊崇体验。

展示区实拍图

此外，海上·清和玺将奢宅的功能充分融入空间思考， 留有专属的访客车位，私人司机休憩室、VIP业主洗车等。 在场域设计中，空间展开成星级酒店式、可社交的中央场所，访客和业主可实现无界的会所观赏和交互。

展示区实拍图

“中央车站”的出现，打破了原有车行通道的理念，让空间更像一个可以短暂停留的开放式空间。

5、超50米的气派门庭，焕新徐汇归家仪式感的尺度。

展示区实拍图

6、社区含“奢材”量很高。

门庭延街的外立面，以精工定制弧形 米色石材 为主调，镶嵌典藏级 老虎玉大理石 ，点缀 古铜色现代海派艺术感 灯器，整体呈现出百年海派的贵雅气质。

展示区实拍图

在门庭的环岛空间，景墙面采用中轴对称的设计布局，定制了 奢石镶嵌装饰 ，将曲面艺术与经典石器之美圆融交融。

展示区实拍图

预接待厅地面瓷砖采用 威尼斯白 与 爵士白石材拼花 设计，纯人工铺装保证花纹的奢华质感。

甚至壁面装饰的水晶灯，都选用高规格的E9级进口水晶制作。

展示区实拍图

7、海上·清和玺 的空间不是简单的功能间， 而是化身艺术空间。

在酒店式归家环岛中心，海上·清和玺原创了艺术装置——海派漩心。

首创经典山茶花图腾设计，其灵感源于海派建筑中的山茶花图腾，其采用了 300余枚鳞片定制，超过2000次折叠锻造 ，最终才营造出眼前这般美轮美奂的冰裂纹视觉图样。

展示区实拍图

8、不仅是金钱上的奢侈，更是时间广度的奢侈。

比如，整个下沉式庭院材料选用 土耳其进口老虎玉 ， 由匠人耗时60天手工打磨定制 ，可见海上·清和玺对业主归家仪式感设计的用心与苛求。

海派光厅之外的归家迎宾树木更是由设计师 辗转多个城市才寻到的、树龄超60年的福木“紫薇” 。

展示区实拍图

在公区配置上， 我认为项目可以说是超配。

甚至项目在软实力上也卷到了天际， 物业采用金玺服务 ，以8S至高玺系服务标准，一栋一管家，包含快递、外卖送上门，垃圾上门回收等服务细节。

示意图，仅供参考，以最终物业服务合同为准

徐汇约2000万以内的少有选择

配备大几千万级的顶豪精装！

项目户型 和 精装质感也是同级中翘楚 ，为海上·清和玺赋 予了 更高的一层价值，是徐汇新一代品质标杆。

建面约112㎡有两个市场独树一帜的看点：

其一，一般动静分离的户型，过道几乎完全浪费。

但项目 很好把过道和餐厅结合在一起，可根据客户需求来灵活使用，避免了空间的浪费，提高了利用效率。

建面约112㎡ 创意展示空间实景图

其二， 阳台有花池 ，既是室内使用空间的延伸，更为业主提供丰富的生活志趣和意境。

另外，该户型通过巧妙的 S墙 实现冰箱内嵌，主次卧与客厅全南向的阔景阳台等设计，让空间进一步放大，真三房设计，居住N年都不用换房。

建面约112㎡ 创意展示空间实景图

建面约134㎡除了超5米客厅面宽，还拥有两大独家竞争力。

其一，半开放式厨房，结合客餐厅阳台一体化设计，当你站在厨房， 视线无遮挡直接触达阳台 ，甚至直抵外面景观。

项目建面约134㎡创意展示空间实景图

其二， 大主卧带约270°飘窗 ，市面罕见，秒杀同级紧凑四房主卧的舒适度、采光和视野。

另外，阳台花池也是标配；北次卧紧邻次卫，其实和套房无异，使用方便。

精装上， 项目拥有不输顶级豪宅的配置 ：

大金 (或同等档次品牌)的中央空调； 百朗 （或同等档次品牌）新风系统； 博世 （或同等档次品牌）燃气灶+油烟机+洗碗机、 博世或AEG （或同等档次品牌）冰箱等；台盆为 唯宝 （或同等档次品牌）；主卫 科勒 （或同等档次品牌）复古龙头，马桶为 高仪 智能马桶（或同等档次品牌）……

同时 精奢细节的嵌入 ，不仅室内高颜值，更保障了业主后期绝佳的使用体验。

管中窥豹：

比如， 定制铸铝门、专属奢石把手 ，进门后玄关地面设计了 专属石材拼花 ，并定制 通体玄关柜 。

项目建面约112㎡创意展示空间实景图

又比如厨房墙面采用 岩板通铺 ， 奢石台面 更瞬间提升整个空间质感。

项目建面约134㎡创意展示空间实景图

项目用材之考究、细节之细腻（整个室内运用奢石、奢板、奢皮、奢镜的搭配），是海上·清和玺不惜成本营造卓越产品力的体现。

项目三批次已经过会

预计4月中旬取证认购，4月底开盘

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项目

海上·清和玺

产品

建面约112-134㎡3-4房

销售节点

三批次已过会，认购在即

交通贴士

15号线罗秀路站/23号线龙瑞路站（在建）

开发商/预售证号/文章类型

上海新长桥企业发展有限公司/ 徐汇房管(2024)预字0000412号 / 广告

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