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【华创地产•袁豪团队】房地产周报：10月销售超预期快增，促消费政策利好物管

地产豪声音 · 公众号 · · 2020-11-01 20:37

正文

华创地产研究团队感谢您的关注与支持！

袁豪鲁星泽曹曼邓力

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点评

1 房地产行业数据： 上周（20/10/24-20/10/30）主流45城一手房成交716万平，环比-4%；其中，一二线环比+1%、三四线环比-20%；10月截至上周累计一手房月成交同比+3%，较9月下降9pct；其中一二线同比+4%、三四线同比+2%，分别较9月-14pct和+6pct。上周14个重点城市二手房成交172万平，环比+0.6%；10月截至上周累计成交同比+6%，较9月下降12pct。库存方面，上周15城推盘445万平米，环比-9%；对应周成交/推盘比为0.97倍，高于4-6月和8月的0.66倍、0.95倍、0.87倍和0.95倍，低于7月和9月的1.00倍。截至上周末，15城可售面积为9,653万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为8.0个月，环比下降0.5个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

2 主要政策新闻： 十九届五中全会提出，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。央行统计显示截至三季度末房地产贷款余额48.83万亿元，同比+12.8%，环比上季度末-0.3pct，增速连降26个月；证券时报获悉，银保监会信托部日前向各地银保监局发文，新一轮房地产信托专项排查启动，继续严控规模、强化穿透监管。发改委印发《近期扩内需促消费的工作方案》，其中提到要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求；发改委党组副主任表示，“十四五”时期将全面促进消费，促进住房消费健康发展。万科物业正式更名为万物云。克而瑞公布重点10月房企销售，重点50家房企单月销售额同比+21%。

3 公司动态跟踪： 前三季度归母净利润：万科A 198.6亿元（+8.9%），金科股份44.4亿元（+ 11.5%），新城控股47.4亿元（+26.9%），金地集团49.9亿元（-8.0%），保利地产132.0亿元（+2.9%），中南建设36.8亿元（+62.7%），阳光城27.4亿元（+21.6%），大悦城7.6亿元（-67.6%），新大正8,995.7万元（+15.8%），绿地控股120.4亿元（+1.9%），蓝光发展26.7亿元（+5.4%），华夏幸福72.8亿元（-25.3%）。阳光城成功发行中票16.5亿元/6.8%/2+2年；南山控股18.5亿元资产支持专项计划将挂牌。融创中国旗下融创服务通过上市聆讯，董事会将公司间接持有的1.5亿股融创服务股份作为特别股息，以实物方式向合资格股东宣派；碧桂园服务拟收购福建东飞合共60%股权。

4 一周板块回顾： 板块表现方面，SW房地产指数下跌4.19%，沪深300指数下跌0.49%，相对收益为-3.7%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、银亿股份、三湘股份、招商积余、爱旭股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为宜华健康、哈高科、金科股份、珠江控股、天业股份。

5 投资建议： 我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、万科A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

6 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量：上周45城周成交环比-4%，月成交同比+3%，一二线同比+4%、三四线同比+2%

1、成交周环比：上周45城周成交环比下降4%，一二线环比上升1%、三四线环比下降20%

上周(10.24-10.30)45个重点城市新房合计成交716万平米，环比下降4.4%，较19年周均成交626.1万平米上升14.4%，较本年周均成交432.6万平米上升65.5%。

其中一二线城市合计成交554.6万平米，环比上升1.4%，较19年周均成交466.7万平米上升18.8%，较本年周均成交332.1万平米上升67%。三四线城市合计成交161.4万平米，环比下降20.2%，较19年周均成交159.4万平米上升1.3%，较本年周均成交100.4万平米上升60.7%。

按照更细分城市能级来看，

上周(10.24-10.30)4个一线城市新房合计成交97万平米，环比上升14.6%，较19年周均成交88.9万平米上升9.1%，较本年周均成交62.7万平米上升54.7%。

上周(10.24-10.30)17个二线城市新房合计成交457.5万平米，环比下降1%，较19年周均成交377.8万平米上升21.1%，较本年周均成交269.4万平米上升69.8%。

上周(10.24-10.30)16个三线城市新房合计成交102.8万平米，环比下降24.6%，较19年周均成交103.7万平米下降0.9%，较本年周均成交67.6万平米上升51.9%。

上周(10.24-10.30)8个四线城市新房合计成交58.6万平米，环比下降11%，较19年周均成交55.7万平米上升5.3%，较本年周均成交32.8万平米上升78.7%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比：10月45城月成交同比上升3%，一二线同比上升4%、三四线同比上升2%

10月(10.1-10.30)45个重点城市截止上周一手房合计成交2572.9万平米，较9月同期环比下降20.5%，较去年10月同期同比上升3.2%。其中当月成交同比较9月下降9.1pct；年初累计至今成交2.5亿平米，同比下降7.1%。

其中一二线城市合计成交1888万平米，较9月同期环比下降25.6%，较去年10月同期同比上升3.6%，其中当月成交同比较9月下降14.3pct；年初累计至今成交18801.1万平米，同比下降3.5%。三四线城市合计成交684.9万平米，较9月同期环比下降2.5%，较去年10月同期同比上升2.1%，其中当月成交同比较9月上升6.2pct；年初累计至今成交5735万平米，同比下降17%。

按照更细分城市能级来看，

10月(10.1-10.30)4个一线城市截止上周一手房合计成交318.5万平米，环比9月下降48.9%，较去年10月同比下降1.3%，其中当月成交同比较9月下降60.5pct；年初累计至今成交3656.5万平米，同比下降1.8%。

10月(10.1-10.30)17个二线城市截止上周一手房合计成交1569.4万平米，环比9月下降17.9%，较去年10月同比上升4.7%，其中当月成交同比较9月下降4pct；年初累计至今成交15144.6万平米，同比下降4%。

10月(10.1-10.30)16个三线城市截止上周一手房合计成交452.1万平米，环比9月下降10.1%，较去年10月同比上升10.2%，其中当月成交同比较9月下降5.4pct；年初累计至今成交3883.3万平米，同比下降12.3%。

10月(10.1-10.30)8个四线城市截止上周一手房合计成交232.8万平米，环比9月上升16.9%，较去年10月同比下降10.6%，其中当月成交同比较9月上升22.2pct；年初累计至今成交1851.6万平米，同比下降25.2%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+1%，10月月成交同比+6%、较上月-12pct

上周(10.24-10.30)14个重点城市二手房房合计成交171.7万平米，环比上升0.6%；10月截至上周累计成交522.3万平米，较9月同期环比下降28.3%，较去年10月同期同比上升5.8%，其中当月成交同比较9月下降12pct；年初累计至今成交5969.2万平米，同比上升0.6%。

按照更细分城市能级来看，

上周(10.24-10.30)2个一线城市二手房房合计成交59.5万平米，环比上升4.3%；10月截至上周累计成交169.2万平米，较9月同期环比下降33.4%，较去年10月同期同比上升22.4%，其中当月成交同比较9月下降9.3pct；年初累计至今成交1978.8万平米，同比上升17.9%。

上周(10.24-10.30)8个二线城市二手房房合计成交101.1万平米，环比上升2.1%；10月截至上周累计成交309.3万平米，较9月同期环比下降26.1%，较去年10月同期同比下降3.1%，其中当月成交同比较9月下降15.5pct；年初累计至今成交3493.9万平米，同比下降8.6%。

上周(10.24-10.30)4个三四线城市二手房房合计成交11.2万平米，环比下降24.1%；10月截至上周累计成交43.8万平米，较9月同期环比下降22%，较去年10月同期同比上升20.2%，其中当月成交同比较9月上升15.1pct；年初累计至今成交496.4万平米，同比上升15%。

（三）新房库存：15城上周推盘445万方，可售面积环比+0.1%、去化月数环比下降0.5个月

上周（2020/10/24-2020/10/30）15个重点城市合计推盘444.5万平米，环比下降9.0%；对应上述城市合计成交431.5万平米，环比上升12.3%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.97倍，高于4-6月和8月的0.66倍、0.95倍、0.87倍和0.95倍，低于7月和9月的1.00倍。

上周末（2020/11/30）15个重点城市合计住宅可售面积为9652.6万平米，环比上升0.1%。其中，一线城市合计可售面积为3075.3万平米，环比下降1.3%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.7%、-1.7%、0%0%、-2.4%。二线城市合计可售面积为4971.2万平米，环比上升1.1%。三线城市合计可售面积为1606.1万平米，环比下降0.3%。

上周末（2020/10/30）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8个月，环比下降0.5个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.1个月。北上广深去化月数分别为14.2个月、4.7个月、9.3个月、5.6个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为6.9个月，环比下降0.7个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为14.5个月，环比上升0个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观： 中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议提出，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。央行称，中国10月LPR报价维持不变，1年期3.85%，5年期4.65%，LPR已连续7个月未做调整；香港第三季本地生产总值按年跌3.4%。宁吉喆表示，“十四五”时期将全面促进消费，促进住房消费健康发展。

信贷: 央行称，截至三季度末房地产贷款余额48.83万亿，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落。证券时报获悉，银保监会信托部日前向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，新一轮房地产信托专项排查启动，继续严控规模、强化穿透监管。

物业管理： 发改委印发《近期扩内需促消费的工作方案》，其中提到要推动物业服务线上线下融合发展。搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。

香港： 香港与广东签署落实《粤港合作框架协议》2020年重点工作；林郑月娥指香港现已觅得用地足够提供1.27万个过渡性房屋单位；2020年香港落成新盘已售出七成半，第四季售出比可升至八成；香港二手住宅注册金额连续4年逾3000亿港元；香港9月私楼售价指数按月回升0.4%，终止两个月跌势；中原城市领先指数CCL报176.84点，按周微跌0.01%；莱坊料香港今年余下时间楼价将下跌3%至5%；利嘉阁称香港私宅售价第4季可望反弹，全年看升4%。港府今财政年度首六个月录2,798亿港元赤字，港证监会对市场参与者的监管期望维持不变。

城市政策： 深圳坪山三大旧改公示，总计更新单元用地面积43.8万平方米；佛山发布三龙湾高端创新集聚区详细规划，宅地供应105.06万平米；佛山狮山举行推进城乡高质量融合工作大会，会上发布多项规划，其中5000万元以上的重点投资、重点建设项目共88个，总投入超1060亿元，而村级工业园改造项目一批，总投入440亿元；北京楼市组合贷陡增，占比近三分之一。

其他： 上坤地产10月31日起招股，最高募资14.38亿港币；万科物业正式更名为万物云。

三、重点公司公告

万科A 前9月实现营收2,414.9亿元，同比增长7.9%，实现净利润198.6亿元，同比增长8.9%。 金科股份 前三季度实现营收477.3亿元，同比增长10.5%，归属于上市公司股东的净利润44.4亿元，同比增长11.5%。 新城控股 前三季度实现营收700.9亿元，同比增长137.1%，实现净利润47.4亿元，同比增长26.9%。 金地集团 前三季度实现营收404.4亿元，同比下降4.9%，归属于上市公司股东的净利润49.9亿元，同比减少8.0%。 中南建设 前三季度实现营业收入458.6亿元，同比增长12.0%，归属于上市公司股东净利润36.8亿元，同比增长62.7%。 保利地产 前三季度实现营收约1174.0亿元，同比增长5.0%，实现净利润约132.0亿元，同比增长2.9%。 新大正 前三季度实现营业收入8.9亿元，同比增18.6%，归属股东净利润8995.7万元，同比增15.8%。

阳光城 前三季度实现营收380.6亿元，同比增长18.8%，实现净利润27.4亿元，同比增长21.6%；成功发行2020年度第三期中期票据“20阳光城MTN003”，期限2+2年，发行利率6.8%，发行额度为16.5亿元，募集资金已于10月28日到账；泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让阳光城13.5%股份，其中泰康人寿受让8.5%股份、泰康养老受让2.0%股份。

绿地控股 前三季度实现营收3209.0亿元，同比增长9.1%，实现净利润120.4亿元，同比增长1.9%。 蓝光发展 前三季度实现营收313.8亿元，同比增加12.5%，实现净利润达26.7亿元，同比增长5.4%；发行15亿元中期票据，利率7%，期限2年。 光大嘉宝 前三季度实现营收30.2亿元，同比下降10.2%，实现净利润约3.0亿元，同比下降1.7%；发行2020年度第一期定向债务融资工具，发行总额 5亿元，利率 4.4%。 华夏幸福 前三季度实现营收567.3亿元，同比减少11.8%，实现净利润72.8亿元，同比减少25.3%。 首开股份 前9月实现营收为244.1亿元，同比下滑17.4%，实现净利润13.8亿元，同比下滑42.1%。

大悦城 前三季度实现营收178.0亿元，同期减少20.3%，实现净利润7.6亿元，同期减少67.6%。 南山控股 前9月实现营收36.4亿元，同比增长17.8%，实现净利润-1.5亿元，同比减少291.3%；18.5亿元资产支持专项计划将挂牌。

融创中国 旗下融创服务通过上市聆讯，董事会将公司间接持有的1.5亿股融创服务股份作为特别股息，以实物方式向合资格股东宣派。 碧桂园服务 拟收购福建东飞合共60%股权。 世茂服务 发售定价为每股16.6港元。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌4.19%，沪深300指数下跌0.49%，相对收益为-3.7%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、银亿股份、三湘股份、招商积余、爱旭股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为宜华健康、哈高科、金科股份、珠江控股、天业股份。

五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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