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把规模做大、把地价压到最低，把自己和三四线城市的经济命运牢牢捆绑，恒大赢了
本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
撰文|张银银
前段时间，恒大发布2017年度半年业绩，数据喜人。上半年，恒大营业额1879.8亿，同比大增114.8%；净利润231.3亿，同比大增224%；更难得，业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。
杠杆游戏曾写文章简单总结过，这些年来，恒大作为超级杠杆玩家是怎么一步步登上巅峰的。当然，不免也对其Z务压力分析了几句，然后文章就被“误shan”了。
今天借此，再来谈谈恒大。
1、土地储备总量中国第一，土地储备价格10大房企中也是最低
值得一提的是，恒大上半年，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。意思是说，做恒大的股东，当然也包括小股东、股民们，是幸福的、划算的。
杠杆游戏要说的是，不知不觉中，恒大不仅土地储备总量坐上了中国第一，其土地储备价格在10大房企中也是最低。华夏幸福咱姑且先不谈，那是另外一个套路。
图1.2017上半年，10大房企土地储备及成本 图表来源|C新传媒
如上图1，仅仅2017上半年，恒大新增土地储备就超过6000万平米，三四五线城市新增拿地项目占比70%。总量正在接近3亿平米，不过按照恒大的计划，未来要逐步消化储备，要把储备优势变成销售优势、利润优势。
同样是土地储备过2亿平米、上半年的销冠碧桂园，拿地也没恒大多。
拿下万达半壁江山的融创，5000来万平米的土地还在交割中，一切顺利的话，融创估计也会有1亿多平米的土地储备。
但是，不管怎样，10大房企没有一家的土地储备可以和恒大匹敌。规模就是价值。不仅如此，杠杆游戏注意到，恒大拿地价格之低，超乎想象。恒大平均拿地成本只有2000块左右/平米，而同样的三四线之王碧桂园超过3000元/平米。
万科、龙湖、金地、中海都超过5000元/平米。
拿地价格高，不意味着你赚得就多。拿得低，特别是低到恒大这个程度，又做大到这个体量了，如果不是严重现金流冲击，其实一定是有赚钱能力的。这个成本在三四线城市，卖个几千块/平米的房子，不可能说亏。
三四线城市不少确实存在库存问题，但任何地方，品牌都是有价值的。恒大这样的大牌，和万达一样，跑去是受礼遇的。最近，恒大也在搞文旅项目，套路你懂的。
2、坚定看多中国经济，顺应国家需要
恒大今天的玩法，和万达过去几年很像：为中国三四线城市城镇化、商业化贡献力量。不同的是，万达通过万达广场搞商业，恒大通过造住宅扩城。如今，恒大也开始搞文旅项目，最终拿地套路大家殊途同归……
房地产的惯性还在，三四线城市还在享受一二线城市严厉调控后的资金和政策扶持。自然，重仓这些地方的人，提前布局这些地方的人，今天获得收获是必然的。恒大、碧桂园都是受益者。
通过万科一役，恒大拿到A股牌照可能很大，虽然当时吃了点亏。我国有句话，吃亏是福。何况，今天港股的表现，也把当时的钱弥补了，至少账面上。
而假以时日，如果内地上市实现，恒大的价值定可以得到再发现。从这个角度也可以理解，恒大今年在港股的表现漂亮，是有预期在的。做恒大股东，未来有肉吃。
摩根士丹利、德意志银行、美林美银等国际投行均看好恒大盈利能力提升，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。
如果实现了呢？或者没实现？
3、巨头们通过并购却做大了自己，挤出小开发商
最新出炉的数据，销售面积增速继续下滑。所有人的好日子或许就要到头，未来从拿地到弄钱，有的开发商一定会更难。
如果调控进一步深化，总会表现到市场上。事实上，一些城市确实开始降温了，尽管有些二线城市还很坚挺。
今天低价拿地、并购，进一步做大规模的开发商，如恒大、融创、碧桂园手中有粮心中不慌。目前，新招拍挂的地价普遍较高，动辄还要配建租赁、保障性住房，实际压缩了利润空间。
同时如果销售增长放缓，最大的受益者们一定是巨头，他们的市场占有率会更高，行业集中度会进一步凸显。过去10来年，巨头们的市场份额已经提高了不少。6月，杠杆游戏在北京清华同衡学术周上，听碧桂园的高管就说，前10房企的市场份额差不多已经20%。
另外，行业集中度更高时，大公司统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，确实是有效的。如恒大所言，这大幅降低了营销、管理、财务三大费用，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。
加上一些资金的运作，于此，我们可以理解恒大今年股价的表现。小开发商日子越来越不容易，巨头们通过并购却做大了自己。
会议时间：2017年10月28日-30日（3天2夜）
会议地点：中国浙江—杭州
参会对象：政府机关、地产开发商、特色小镇建设单位、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（400人规模）
主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产（北京）规划设计研究院
参会热线：18001303888手机微信同号
【支持单位】新华社、人民日报、中新社、新华网、人民网、央视网、中国经济网、中国日报网、光明网、中国新闻网、中国搜索房地产频道、腾讯、百度、搜狐、壹方城房地产自媒体联盟、同享天下文化传播有限公司。
收费标准：关于参会费用说明： 有两种席位 贵宾席位和普通席位
贵宾席位是9800/人（含文创工作坊10800），和普通席位的区别在于
第一：贵宾席位是跟分享嘉宾交叉坐在一起
第二：在峰会中的资源可以优先获取
第三：如果需要跟演讲嘉宾单独沟通 我们会安排贵宾席位和演讲嘉宾在VIP室单独一对一的沟通
第四：参加贵宾席交流晚宴和峰会两天午宴 和分享嘉宾一起
第五：可以参加峰会第三天创新项目实地考察1、无锡-田园东方；（灵山拈花湾-禅意小镇，自由行）；2、乌村-乌镇雅园。项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨仅限会员和贵宾席位企业家参加）
普通席1-2位6800每位，3位以上每位4800，坐席是按照报名先后顺序排的。
费用包括
1.峰会两天课程学习费用资料料费用
2.第一天晚宴安排
3.会后分享嘉宾课件、会场嘉宾分享、文字版速记
【峰会核心亮点】
1，洞悉田园综合体、特色小镇的新逻 辑——拥抱互联网+、 大数据、规划设计、创意及内容 等,破解同质化诟病,找准您文旅、特色小镇及田园综合体 的突破点和引爆点!
2，近20位行业大咖和一 线操盘手亲自为您全方 位解读互联网+时代的 文旅地产、特色小镇及田园综合体 ——如何赢在IP、内容及运营,如何抢占文旅地产、特色小镇及田园综合体发展的战略制高点?
3，共享经济、社群经济下的文旅地产、特色小镇田园综合体,是文旅+?还是互联网+?——您必须知道的文旅地产、特色小镇 新风向 。
4，国家级产业智库、国内外行业顶级资源、共同打造“八位一体”全产业链一站式服务平台，为您的项目保驾护航！
【峰会主要解决】
1、如何精准获取特色小镇与田园综合体”扶持资金
2、如何抓住特色小镇与田园综合体政策机遇
3、如何培育、导入特色产业，破解“房地产”化倾向
4、如何研判特色小镇引爆业态和产业布局
5、如何拓宽“特色小镇、田园综合体”、投融资渠道
6、特色小镇有持续性现金流的商业模式
第一板块：田园综合体与特色小镇 产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读（国家发改委副主任—乔润令；中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华；清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季 等）
第二板块：田园综合体与特色小镇 运营模式创新及实践（台一生态休闲农场董事长—张国祯；蓝城集团执行总裁—傅林江；台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华 等）
第三版块：欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会（圆桌对话、项目路演、洽谈合作、引荐交流）
第四版块：田园综合体与特色小镇 IP打造、核心价值提炼及创新（国家著名”三农"问题专家—温铁军; 卓也小屋休闲度假园区—郑美淑；启迪控股高级副总裁—许晓军；民宿产业发展公司CEO—王龙江 等）
第五板块：田园综合体与特色小镇 投融资创新模式及实践对接（国开行信贷局原局长—袁英华；中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理—周宁东；光大资本投资有限公司执行总裁—李真圣 等）
第六板块：标杆项目实地考察研讨（1、乌村—乌镇雅园；2、无锡田园东方；项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）
第七板块：27号晚上7.30（贵宾席专题）1、创意工作坊-图腾IP怎么玩（台湾百亿桐花祭操盘手、台湾前行政院客家委员会副主任委员—庄锦华）2、国家级特色小镇申报、审批辅导（中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华）
