顾村楼市一直很魔幻，从2008年开始至今都是外环外房价洼地：
当同环线的南翔、江桥的房价都涨到了6-7万，顾村的房价依然在4万+徘徊。
这些年华山北院建立、15号线加盟，顾村的配套虽然提升不少，但房价依然是
易跌难涨
。
如今招商对潘广路的开发，能否带领顾村逆天改命成了4-500万刚需群体比较关心的事。
2016年3月成交价4.4万，2022年达到巅峰6.4万，结果最新的成交价跌回到了4.4万。
上一轮大涨时涨幅赶不上大盘，这一轮平均跌幅27%，在各大动迁基地中跌幅排名前三（详见：
六大动迁基地跌幅排行榜
）
8年时间顾村房价宛如大梦一场，
商品房动迁房价格现都跌回了2016年，耗光了两轮大涨的房价红利。
对比顾村，外环外的其它板块如江桥、九亭跌幅虽也不小，但上一轮涨幅更高，至今随便拎出一个小区成交价都没跌破2019年：
江桥中星海上名豪苑一期：
寄托全村希望的潘广路地铁上盖项目招商时代乐章，均价不贵4.9万/㎡；
但最新一期已经开始滞销，
234套房子只成交了68套
，只得努力拓展渠道分销。
商品次新、动迁房和新房三线崩塌，
2016年买顾村的那批人算上利息到现在是亏的，
顾村楼市究竟陷入了什么魔咒？
顾村最大的硬伤大家都比较清楚，动迁房太多，板块整体势能低。
不仅是2009年被划为全市六大动迁基地之一，顾村和曹路转型驱动力不足，铁了心想在动迁房上一条路走到黑。
2000年前后的好日子大家园、新顾村大家园启动建设，为顾村带来了超过1.4万户家庭；
2010年前后馨佳园十三个街坊陆续成型，又是接近1.5万户家庭导入；
2020年新顾城开发启动，422万方的住宅规划里保障房+动迁房就占了250万方，预计再为顾村贡献3-4万户人口。
和一些依靠乡村工业发家的板块不一样，没什么工业基础的顾村，
过去吃到最大的发展红利就是动迁基地。
后来的开发商想要直接改变顾村的气质，无异于破坏发展根基。
又因为动迁房占据了板块大部分面积，在最黄金的年代却扼杀了顾村商品社区氛围。
虽然出现了东社区商品房组团，但是距离板块核心资源较远，品质和地段错配，最终没能成为支撑板块房价的中流砥柱。
保利叶语、保利叶上海虽然为位置相对不错，但本身品质并不算拔尖规模也不太大，很难带动整个顾村楼市。
好的资源对口不上最好的一批房子，这样的错配在市区问题不明显，因为市区资源密度更高，但在郊区很致命。
南翔东社区、泗泾地铁北侧、周浦繁荣路地铁站、闵行颛桥、五大新城
，无一不是把好房子堆积在交通、商业、教育等资源最集中的地方。
郊区本来就没有什么积累，最好的出路就是集中力量干一件事，打造最核心的一个组团，做大做强引领板块房价。
但顾村的核心资源最大受益者是动迁小区，动迁房的属性就是难涨易跌，指望它们领涨抗跌不现实。
顾村的房价难涨易跌原因之二，是北上海刚需板块之间差距没有拉开，竞争更为激烈。
顾村、杨行、乃至上大、南翔这些板块给人的感受都比较类似，
可替代性很高。
4-500万预算，可以买杨行的四季都会、也可以买顾村的招商时代乐章。
但南上海外环附近各刚需板块的差距较大，互相之间可替代性不算高；
所以对北上海刚需板块来说，稀缺性更低、竞争压力更大，各自的抗跌属性也大打折扣。
造成这种南北差异的本质原因，是南北产业分布不均衡。
北上海的各大刚需板块，都是以居住属性为主，主要承接的是来自内环的外溢；
因为整个北上海，除了大宁、新江湾-五角场尚有一些产业，真如、桃浦都还在自我填充阶段，出了内环整个北面全是居住区定位。
南上海除了内环还有漕河泾、七宝、莘庄，紫竹等等，依靠产业带来的人口规模更大。
顾村指望上大给外溢，上大指望桃浦给外溢，桃浦指望真如给外溢，真如指望虹吸郊区，最终陷入恶性循环。
最后顾村能指望的还是内环内那些3-400万的预算人群，但免不了和杨行的竞争，最后结果往往是两败俱伤。
2019-2024年，杨行光是一个四季都会系列目前就有七期，供应了5500套房源：
顾村以新顾城为主的新房，加起来陆续也有8个，累计供应新房5042套：
海量新房的涌入，结果就是先把二手房价格打下来，然后等着交房即破发。
只要顾村大规模的新房供应不结束，板块内的二手房价想要上涨并不容易。
