最近的楼市调控风暴总算慢慢消停，但关于楼市的声音一直都存在。比如，关于泡沫，就引起了一阵讨论。
统计局官员潘建成：楼市泡沫风险并未远去，只是被雪藏；
著名学者郑永年：房地产存巨大泡沫，已绑架了中国经济；
央行参事盛松成、龙玉：楼市既要抑制泡沫又要防止大起大落。
在很多经济学家看来，中国的楼市泡沫是全球最大的泡沫，甚至没有之一。但也有评论家说，中国楼市泡沫是世界上最坚硬的泡沫，到现在还没有破灭。
之前，新金融记者曾经写过一篇文章《如果房价被腰斩一次……》，点击链接查看文章内容：如果房价被腰斩一次……
眼下的楼市虽在密集的调控之下，但价格并非普通老百姓能承受之重。不光如此，实体经济和居民消费被房地产市场挤压，人们幸福感指数蹭蹭下跌……可是，如果让房价腰斩一次，日子恐怕比现在要艰难更多。
2014年5月，在听闻了当地人民在楼市泡沫破裂后生活陷入水深火热之中后，新金融记者去了鄂尔多斯。5天的时间，真正的感受到了什么叫萧条。
满街停放的路虎都贴着封条，上面写着“抵押”、“置换”。路虎是鄂尔多斯人最喜欢的车，因为开着路虎去放羊丝毫不费劲，其他的车在感觉上就差点了。这些路虎都是鄂尔多斯人在炒楼时赚钱买的，准确的说，是往楼市放高利贷赚的钱。在鄂尔多斯最辉煌的时候，路上跑的路虎比出租车还要多许多。
鄂尔多斯这座城市是靠煤炭发家的。2009年，人口约160万人的鄂尔多斯市，人均GDP约2万美元，逼近香港，财富集中度可谓相当高。可在煤矿生意中发家致富的鄂尔多斯人不甘心挖煤赚钱的日子，纷纷转战来钱更快的楼市。
2010年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价突破2万元/平方米，当地居民告诉新金融记者最贵的楼盘卖到了5、6万元/平方米。那可是在北上广均价都在1万多块钱的2010年啊。
然而，进入2012年鄂尔多斯楼市基本腰斩，一些别墅卖不出去，后来都变成小型养猪场了。
楼市腰斩后的鄂尔多斯满目萧条：新金融记者基本上打5次车，才能遇到一辆能给打票的出租车，因为大部分出租车打票机都没墨了，司机连买墨的钱都没有，站在路边一挥手有时会有四五辆出租车过来抢活儿；在街边小店吃一碗4块钱的碗砣，店主全家都过来热情招待，店老板的话至今都让人难忘：“营业赔钱，可是关店了亏的更多。”在一个资产抵押机构，一个工作人员在午饭时间跟同事吐槽，朋友借了500块钱给100多万的路虎车加油，肯定是不会还了；在10人9债的鄂尔多斯，随便叫上互相认识的3个人，都可能存在理不清的三角债……
3年过去了，不知现在的鄂尔多斯还好吗？
遗憾的是，鄂尔多斯不是唯一一个房价被腰斩过的城市。
另一个典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时比肩杭州，而杭州的房价水平仅次于北上深。逻辑跟鄂尔多斯类似，因为温州商人遍布全球，这使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团更是一度名噪全国。
但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，因为温州人经营的企业在经济走弱的背景下负债累累，只能通过卖房来解决偿债问题。
当然，还有一个原因是，温州在2000年至2010年的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。
可是，人口增速一度领跑全国的深圳，却也曾出现过大跌。为啥为啥为啥……
2008年的前6个月，深圳新房均价除2月份达到16289元/平方米外，此后的3个月直线下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达5600至8400元，开发商称希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供；年底，前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平方米的起价，创下当时关内最低。
新金融记者无法想象当年那些开发商的心情如何焦灼，不过，但凡熬过来的购房者和开发商都尽显风光，可以吹嘘自己有远见。
但是，不！要！忘！了！没有只涨不跌的市场。
人们为啥不愿相信房价不会下跌呢？
我们来回顾一下历史，同时也梳理一下人们的心理——即便真像2008年那样，普遍性下跌的话，政府也会救市，因为房地产是国民经济的支柱产业。2008年，政府救市了。2014年，以3300为起点，又是一轮救市……既然楼市崩盘是政府不能承受之重，那购房者还怕个啥，买买买！
后续哪怕再遇到短期的低谷，人们依然会坚信明天，而且忍受价格下跌的时间会比以前更长一些。
有一个有趣的实验，或许能说明人们怀揣着一种怎样的心理。在测试抗抑郁药物时，制药公司常做的一个实验是，取100只大鼠（以求统计可信度），分别放进装满水的玻璃管内。这些大鼠会一次又一次努力想爬出玻璃管，但都无法成功。经过15分钟之后，大多数都会放弃努力，只是漂在管子里，对周围的情况漠然处之。接着，另外取100只大鼠，同样丢进玻璃管，但这次会在14分钟后、当他们快要绝望之时，把他们捞出来，擦干、给食物、让它们休息一下，然后再重新丢回管子里。第二次，大多数大鼠都能撑上20分钟，之后才放弃。为什么这次多了6分钟？因为过去曾有成功的记忆，让大鼠觉得又有了希望……
政府的救市，就相当于将快被淹死的大鼠拎出来，让大鼠在曾经成功的记忆中又坚挺了6分钟。
再来看看鄂尔多斯和温州的房价为什么暴涨之后出现暴跌？新金融记者斗胆分析了一下，这两个地方有一个很大的共同点是本地人很有钱（一个靠资源，一个靠头脑），但是外地人没钱，这使得它们对人口没有吸引力。没有源头活水的注入，只是自己人在玩，当然扑腾不了太久。
深圳则不然，作为经济特区、外来人口大量涌入的一线城市，自然有很多变量在影响着楼市走势，分析起来也必然更加复杂。这或许也是为什么鄂尔多斯和温州在暴跌之后没有继续暴涨，而深圳在暴跌之后却又重现暴涨局面的原因。
过往的数据表明，一个城市常住人口，以及小学生在校数量的增长，与房价存在着极其紧密的关系。目前，热点城市的常住人口或小学生在校数量均保持着相对较好的增长势头，使得人们相信，这些地方的房价会一直涨。
通过这张图可以发现，小学生在校数量增长迅速的城市同时也大都是北上深这样房价领涨的城市。像天津这样小学生在校数量增长比较缓慢的城市，一般都是别的城市房价涨了，才跟着瞎起哄的。说白了，就是自身根本就没有上涨的动力，却非要跟着蹭热点。
M2的飙涨，历史上的救市政策，部分城市人口的持续涌入，好的地段等，都是人们坚信房价会一直涨下去的理由。但这并不总是正确。
在本轮调控前数月，恒大就开始在全国85折大促销，正是这一战略判断，让恒大在2016年成为宇宙第一大房企。现在，恒大一些项目又开始94折卖房了，其意图不言而喻。上半年是确保业绩的黄金时间，错过了可能会很难受。如今，诸如恒大这样有风向标作用的房企，又开始打折卖房了。恒大从来没有踏错过节奏，所以……
当然，如果你的项目大多位于中心城市的城市中心，坐拥轨道交通、优质学位，或者拥有足够战略定力和实力，你可以把每一平方米的边际收益都放到最大值。否则，还是趁着市场大好，能卖则卖，入袋为安的好。
文/孙翼飞
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