【东方地产 | 数读楼市】销售动能略下降，资金趋紧，地产板块中成长风格占优

统计局公布4月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为12104万平方米、9301亿元、17164万平方米，同比增速分别为-4.1%、10.2%、2.9%，前值为3.2%、10.8%、17.8%。

单月销售同比有所下滑，东部地区明显下降，中西部地区销售动能减弱。 4月全国实现商品房销售面积12104万方，同比下滑4.1%，增长略低于预期。分地区来看，4月东部地区商品房销售面积同比下滑14.4%，中、西部地区销售面积同比增速与3月份相比分别减少了8.9个和8.3个百分点，可见东部地区销售面积显著下滑，中西部地区销售动能减弱，是4月份销售面积下滑的主要因素。5月初住建部就楼市调控问题约谈了部分城市的政府负责人员，我们预计后续中西部城市调控政策将有所收紧。不过随着上海等城市预售放量带来的销售完成网签后，一线城市销售增速有望在5-6月份反弹。

资金面趋紧，房地产投资高增难以维系。 4月份房地产开发投资额为9301亿元，同比增长10.2%，继续维持高增长。不过我们预计后续房地产投资增速会有所回落，一方面土地成交价款757亿元，同比增长1.5%，增速较3月份下滑了47.3个百分点，土地投资力度明显减弱。另一方面，4月份房企到位资金为11422亿元，同比下滑1.2%，是2016年3月以来首次单月同比增长转负，其中国内贷款同比下滑了10.7%，定金及预付款和个人按揭贷款分别同比增长0.6%和-6.4%，可见目前银行对房企贷款和个人按揭贷款的发放速度明显放缓。目前房地产行业的资金面的压力逐渐加大，这将限制房企后续的拿地能力，因此我们认为后续房地投资高增速恐难维系。

1-4月龙头房企表现强势，同比增速超越市场。 其中TOP10房企实现销售金额12014亿元，同比增长23.0%，远高于行业销售额增速。此外，10-20名、20-50名房企，50-100名房企销售金额的同比增速分别达到27.9%、34.8%、37.9%，销售金额的增速均远远高于全国，龙头房企表现依旧强势。

我们维持对2018年房地产行业三大核心指标的预测，分别为：销售面积增长（-3%）、新开工面积增长（3%）、房地产开发投资增速（4%）

租赁住房资产证券化获得政策支持，REITs有望成为未来房企主流融资工具，租赁市场也迎来发展的黄金时期。此外行业资金趋紧，土地市场热度降低，利好资金充足、周转速度快的公司。因此在此时点，我们看好：1）已发行过住房租赁相关证券化产品的公司，推荐保利地产、招商蛇口、阳光城；2）拥有优质公寓资产的租赁企业，推荐世联行、三六五网，建议关注我爱我家；3）租赁住房资产证券化产品的财务顾问等相关公司，推荐光大嘉宝；4）低估值蓝筹以及高成长的龙头公司，推荐保利地产、招商蛇口、新城控股、阳光城。

销售增长低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

融资环境存在不确定性。

单月销售同比有所下滑，东部地区明显下降，中西部地区销售动能减弱。 2018年4月，全国实现商品房销售面积12104万方，同比下滑4.1%，增长略低于预期。全国实现商品房销售金额10625亿元，同比增长5.8%，销售均价达到8778元/平方米，同比增长10.3%，较3月份提高了7.4个百分点，成为推动销售金额增长的重要动力。分地区来看，2018年4月东部地区商品房销售面积同比下滑14.4%，降幅较3月份扩大了5.5个百分点。中部地区和西部地区商品房销售面积分别同比增长9.5%和2.7%，增速与3月份相比分别减少了8.9个和8.3个百分点，可见东部地区销售面积显著下滑，中西部地区销售动能减弱，是4月份销售面积下滑的主要因素。5月初住建部就楼市调控问题约谈了西安、成都、贵州等城市的政府负责人员，强调坚持房地产调控目标不动摇，我们预计后续中西部城市调控政策将有所收紧。不过4月份上海等一线城市预售证发放明显放量，但增量并没有反映在4月份的销售数据中，我们预计随着这部分销售完成网签后，一线城市销售增速有望在5-6月份反弹。

2018年4月，新开工面积同比增长2.9%，增速有所放缓。 4月房地产新开工面积达到17164万方，同比增长2.9%，较3月份降低了14.9个百分点，增速有所放缓，但依然延续了2017年11月以来的同比正增长，表明目前开发商依然处在补库存的进程中。从商品房待售面积来看，4月待售面积下降至56687万方，同比下滑16.0%，环比下滑1.1%，库存水平继续下滑。

2018年4月房地产投资同比增长10.2%，房地产投资继续维持高增。 4月份房地产开发投资额为9301亿元，同比增长10.2%，自年初以来单月房地产投资增速始终维持在10%左右。不过我们预计后续房地产投资增速会有所回落，一方面从土地投资来看，4月土地购置面积为1610万方，同比下滑7.8%，土地成交价款757亿元，同比增长1.5%，增速较3月份下滑了47.3个百分点，土地投资力度明显减弱，难以支撑后续房地产投资数据的高速增长。另一方面，4月份房企到位资金为11422亿元，同比下滑1.2%，是2016年3月以来首次单月同比增长转负，其中国内贷款同比下滑了10.7%，成为到位资金下滑的主要因素。此外4月份定金及预付款和个人按揭贷款分别实现3857亿元和1988亿元，分别同比增长0.6%和-6.4%，可见目前银行对房企贷款和个人按揭贷款的发放额度和速度明显放缓。再加上资管新规出台后，房企在非标融资渠道上更加困难，目前房地产行业的资金面的压力逐渐加大，这将限制房企后续的拿地能力，因此我们认为后续房地投资高增速恐难维系。

基于当前楼市的判断，我们依然维持年初对房地产市场的判断。 1-4月份销售面积、房地产投资额、新开工面积分别同比增长1.3%、10.3%、7.3%，较1-3月份分别下滑2.3、0.1和2.4个百分点，三大指标均有所下滑。我们认为随着三四线城市的销售动能减弱，销售面积将延续下滑，而随着行业资金面逐渐趋紧，房地产投资难以维持目前的高增状态，并且限制了房企的拿地能力和开工意愿，因此我们预计后续房地产投资和新开工面积也会下行，因此我们维持了年初对于房地产市场全年的判断，我们预测2018年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（-3%）、新开工面积增长（3%）、房地产开发投资增速（4%）。我们同时判断，新房销售金额可能呈现为微弱的正增长（预期2%）。

2018年1-4月，龙头房企表现依旧强势，同比增速超越市场。 其中TOP10房企实现销售金额12014亿元，同比增长23.0%，远高于行业销售额增速。TOP10公司的销售市占率达到33.2%，较2017年全年提高了9个百分点，2018年房地产行业集中度有望继续大幅提升。此外，10-20名、20-50名房企，50-100名房企销售金额的同比增速分别达到27.9%、34.8%、37.9%，销售金额的增速均远远高于全国，龙头房企表现依旧强势。

4月26日，证监会联合住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，住房租赁资产证券化迎来了里程碑式的政策窗口期，REITs有望成为租赁市场和房地产金融市场的重要纽带，未来或将成为我国房地产金融领域的主流工具，随着首单公共租赁型人才公寓的REITs获批，租赁住房市场正迎来快速发展的黄金期。因此在此时点我们坚定看好租赁相关标的的投资机会。此外行业资金来源的趋紧，将显著影响房企拿地的力度，土地市场会有所降温，而这也给了资金充足，资源获取能力强，周转快的龙头房企扩充优质土储的机会，因此我们依然看好龙头房企的投资价值。 在此时点我们看好：

1）已发行过住房租赁相关证券化产品的公司，推荐保利地产、招商蛇口、阳光城。

2）拥有优质公寓资产的租赁企业，推荐世联行、三六五网，建议关注我爱我家。

3）租赁住房资产证券化产品的财务顾问等相关公司，推荐光大嘉宝。

4）低估值蓝筹以及高成长的龙头公司，推荐保利地产、招商蛇口，新城控股、阳光城。

1、销售增长低于预期。 在政策调控的压力下，如果销售金额低于预期，就会影响开发商的盈利能力和周转能力。

2、政策调控严厉程度超预期。 从2017年9月底开始，房地产调控政策集中出台，对房地产销售产生了影响。如果政策调控加码，严厉程度超预期，将会给接下来的房地产销售产生超预期的负面影响。

3、融资环境存在不确定性。 一旦宏观环境出现变化，利率和通胀水平均将受到较大影响，此外房企融资渠道在不断收紧，未来是否放开存在不确定性，一旦继续收紧，将给房企的融资环境造成负面影响。