办公楼天量供应严重过剩的根本原因是城市间的恶性竞争

相信关心房地产的朋友最近都被关于上海商办的小作文刷屏了，在此就不再重复小作文的内容了，谈一谈问题背后的根本原因。

为什么上海会规划、建设这么多办公楼？

全世界哪个大城市会在外环甚至郊环规划、建设大规模CBD？

主要原因是税收。

上海市、各个区，都需要吸引企业在本市、本区落税，以维持市政府、各区政府的正常运营。

地方政府的运营可以比作一家公司，每天打开门就要给这么多员工发工资，对税源，也就是收入来源，也就是企业的争夺是无可避免的。

企业要落税总要有地方办公，那么地方政府就会有天然的动机供应越多的办公楼越好。

对于地方政府而言，办公楼租金多少、是否赚钱根本不重要，重要的是能够吸引到多少企业落税，很多区政府直接要求办公楼的租户/买家必须在本区落税，否则不允许办公楼的“业主”把房子租给/卖给这家企业。

也就是说，办公楼对于地方政府而言只是用来落税的产业园，并不是需要甚至应该产生投资回报的资产（租金/楼价越高对于吸引企业落税越不利），这就自然导致了私人无法投资，只能地方政府自己投资。

地方政府自己投资，但是不需要投资回报，只需要企业落税，甚至恶性竞争谁的租金低、楼价低，这个资产自然只有死路一条。

同时，大规模建设办公楼，以超低租金、楼价吸引企业落户，显然对地方的GDP大有好处，地方政府拼命建就见怪不怪了。

2020年，万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰在参加深圳市政府举办的座谈会上说：深圳未来三年新增办公楼供应量可以满足未来二十五年的需求。

深圳这样搞，上海不这样搞怎么行？就是这么现实的问题。

事实上，天量建设办公楼人为压低租金、楼价吸引企业落税这个“发展模式”的开创者、急先锋一直都是深圳，上海从某种程度上来说只是被动卷入了这场恶性竞争，因为深圳建了上海不建企业就有可能被深圳抢走，那么上海只能建，上海也是被动的。

放大到全国来说，深圳疯狂建设办公楼，疯狂抢全国各地的企业落税，那么谁去长沙呢？谁去武汉呢？谁去重庆呢？深圳疯狂建设办公楼的做法本质上是在疯狂吸血整个南中国，对南中国其他城市的发展造成了“都被薅秃了”的黑洞式的影响。

北京、上海、深圳、广州，是中国最好的四座城市，企业、个人都想去好的城市发展，这无可厚非，但是如果企业都被一线城市通过天量建设办公楼人为压低租金、楼价抢走了，中国其他城市的地方政府拿什么开锅呢？

亚马逊创始人贝佐斯最初在纽约工作，因为纽约租金太高才去了西雅图创办亚马逊，西雅图才发展成为了今天这样的高科技重镇，如果纽约政府也天量建设办公楼人为压低租金、楼价，西雅图怎么发展呢？

个人建议，京沪深广应根据人口指标制定对应的办公楼总量指标，框定总量指标后用租金和楼价调节企业去留，把不能承受一线城市高租金、高楼价的企业通过价格机制调节到其他二线城市去，促进其他二线城市发展。

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