声明：本文根据2017年3月26日在北京大学经济研究所原富论坛发言整理，一家之言，仅供参考。
今天我可以说是一个强烈看空的态度。
我不知道对不对，但是在金融投资这个行业里面做了这么多年，我也一直在研究宏观经济，我还是遵从于自己的内心。
计划从六个方面谈谈我对房产市场的认识。目前政府楼市政策主要着眼点是去库存，我们看到价格因此而持续上涨近两年，是房价上涨的去库存。这是有问题的。
去泡沫这个说法也许不受欢迎，因为大家都有房子，都不愿意看到房价跌了。从一个国家金融、经济的长远安全的角度来讲，我仍然觉得去泡沫应该优于去库存。大家都知道，去库存实际上就是原来非市场化主导的房地产开发已经相对过剩，在局部地区严重过剩。
这种情况下，中央才想到去库存，以消除地方政府的债务隐患和防备银行的不良资产猛增，所以要强调楼市去库存，就是防危机嘛！结果呢，人民很积极，房价疯涨，泡沫越来越大。这种情况真的符合基本面吗?
楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调，和近期倡导的“去杠杆、去泡沫”政策不相称，与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙。
所以在这种情况下，我们自己首先应该有一种理性的态度，看中国究竟应该需要一个什么样的房地产市场，以及未来楼市要走向何处，我们必须要思考这些问题。
一、楼市调控不得要领，价格暴涨撕裂信仰
本次房地产调控开始于2016年9月，至今中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施。
仅春节之后，就有超过22个城市出台了针对购房的调控组合拳，但我们看到，不少地方的房价还在上涨，群众购房热情依然不减。一直到现在，群众根本不把调控当回事了。
其所带来的问题，有两条需要注意：一是过去老调控不见效，还一直往上涨这个事情，本身已经积累了巨大的涨幅，这已经不是持续买入的理由，相反要注意风险了。目前的疯狂也有加速冲顶的迹象，冲历史大顶的味道很浓烈。第二，大家都再不信政策调控，这本身使得政府调控的难度成倍加大，产此以往可能导致社会危机。
目前来看，这一轮的上涨尤其疯狂，典型的市场过热！从哪个国家，哪个金融市场，你都无法理解数百万亿市值的市场会这样的狂热。
我说房价涨到这样在撕裂社会，这很刺激人吗？去看看加拿大，去看看澳大利亚，中国人在那儿买房，人家就告你，上街反对你，要求给你加税。可在国内爱怎么炒就怎么炒。中国人要么能忍、要么跟风投机。但是房子如此暴涨是一种罪。这种罪不去追究，就是“撕裂社会”！
供给侧改革这两年非常热门，各级政府在积极倡导，也出了一批专家，研究历史、研究其他国家的供给侧改革，也在我们国家去推行。
结果我们发现，破题也好，领先也好，见到的就是去库存和去产能。这个去库存、去产能很容易让行政官员和我们的权力重新找到过去计划经济时的感觉，所以目前的去产能和去库存带来了非常不好的现象，就是干扰了经济关系，干扰了企业的自主权，放大了市场价格的波动。
回到我们的楼市来看，楼市涨这么快，也是从国家开始楼市去库存开始的。这就问题大了，作为民生资源的房地产原本是要限制炒买炒卖的，本来就应该对投机囤积征重税的，至少应该坚持限购限贷，为什么要放开呢？我们的智囊们，我们国家的精英们都在搞供给侧改革，要的就是这种效果吗？
中国更应该搞的是货币供给的收缩，不是其他方面的，不是限制盖房子。包括楼市和螺纹钢这些大宗商品，去库存导致价格飞涨，虚拟需求制造了繁荣假象。
为什么说供给侧很尴尬呢？我们现在房价的疯狂上涨，正是由于我们国家在供给方面引起的，比如说保障房、廉租房这些，长期以来严重的供给不足，所以现在人们在恐慌地买房，而且是无拘无束地加杠杆，很多家庭在搏命一样的买房。
这不是正经的繁荣，而是扭曲的，这一定不是一种正常现象。并不是真正的需求在带动市场回升，是病态的。房地产的供给侧是非常混乱的，是不负责任的。所以楼市去库存让我们反思更多的问题。
我们从房产也好，从大宗商品也好，只是容易操作的在改。但凡是有点难度的，比如说降低企业的税费，这个做得就很少。改善生态环境、提升产品质量，这些事情，都是非常慢的。
现在抓不住机会，是在浪费我们争取的时间，也许有一天货币和财政顶不住了，你再去改革，争议就会很多，难度就会加大。
为什么说调控还要加码？从长远，从历史的高度去看，我们现在处于非常危险的大危机的边缘，各方面都需要有一个交代和反思。所以，这个楼市调控是一定要做下去的，后期肯定要继续加码的。
楼价就是货币现象，所以后期调控是不是还是依靠限购限贷这样的东西呢，恐怕不是了，这些组合拳都没有用。下一步楼市调控一定叠加货币收缩和信用收缩。因为我们不但去研究美联储的政策倾向，我们更看中国各种各样的信用扩张带来的五花八门的问题。
现在还有人夸张说已经出现钱荒了，钱肯定是紧了，多家银行和支行的行长都告诉我：钱非常紧。在没到4月份的时候就感觉钱那么紧，今年差不多是头一次。那个紧张和害怕的程度，胜于闹钱荒的时候。
当然我个人认为这是非常正常的，去年下半年我就认为今年就应该是这样的情况，就应该收缩信用和理性回归，这才是真正的房地产调控，这才是真正的去泡沫和去杠杆，真正地预防系统风险发生的最有力的关键的政策。
这只是开始，后期随着美联储的加息，而且是年内三次加息，这都有可能，中国的货币政策一定会跟进去。不管从内部原因讲还是从外部讲，不跟进去紧缩，毫无道理。
现在我们应该保持冷静，一二线城市的房子绝对是不可以追，不可以买了，风险太大。
照着M2这样的高增长，照着这样的“影子银行”信用扩张节奏，中国迟早是要买下全世界，还要买下月亮和火星的，这怎么可能呢？
现在我们处于一个非常迷乱的时代，这个非常的时代一定是不可持续的，货币收缩加码调控后，楼市泡沫肯定要破裂。我国货币政策必须要跟随全球信用收缩大势，然后进行主动或者是被动收缩的时候，房价泡沫一定会破灭，我认为就在这一两年。
这个东西我在外面也不讲，因为我觉得也挺烦人的。现在人们不愿意谈房价，说“不能谈”，因为认为太敏感，；有人是“不敢谈”，怕打脸，你刚说了降，它就升，而且是连续地涨；还有一个是“不想谈”，觉得挺闹心，怕惹事。总之，大家都不说。
我自己内心的东西跟大家分享：凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。未来我们的房价如果见顶回落，或者说泡沫破灭，动力来自哪儿？原理很简单，就是房价过高和泡沫本身，这就是它回调的理由。
只要货币不再像过去那样疯狂，房价就会往下走。道理很简单，只是你现在没看到、不相信。如果你加杠杆，现在追高了，等你看到我今天的话被兑现的时候，那已经考虑要甩掉房子不要了，可能风险就是那么大。
我觉得目前的房地产市场形势，就和股灾前的那种迹象一模一样，火热当中孕育着中长期的风险。有些人高唱“打死都不卖”，听不进不同意见，不知道自己在“跳火坑”。
我不相信对于现在火热投资房地产赚钱的人，他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的，加到一定程度的时候杠杆是双刃剑；我更不相信日益膨胀的中国资本，按照目前的这个速度，真的能够买下全世界。
我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策，只有不到位的决心。
如果我们想从长远的角度去看，我觉得我们的当局迟早是要下这个紧缩的决心的。我相信，這次我看跌房地产应该是正确的。目前的量缩价升，是边际定价的余温，是很危险的表面现象。
从投资的角度来讲，比如说2007年股票大牛市，涨到5000点以上，你全身而退都是对的，后面的1000点都不要去赚，这才是高手。如果你就看涨到6000多点，你还在6000多又买进去了，那你就栽进去了，而且这一栽进去，八成的身家就都没了，所以你不要太看重短期的上涨，总是想着还有的涨，不能这样。
当越来越多的家庭在不靠谱地使用杠杆，而且不去看系统性风险正在临近的情况下，我觉得未来的楼市一旦回落，未来的市场也会发生一系列的违约事件。
房子是用来住的，现在才想起来，过去和现在一直是用来炒的嘛！真的是已经完全资本化，已经完全金融化了，它受流动性的影响，迟早会跌下来。
现在我走到哪儿去，都听说很多小地方的人，收入并不高的人，还在集合几代人的钱到北上广去买房，听到这些话的时候，我真的是不寒而栗。收入最低端的人在追逐全国价格最高的资产，这不是过热还有什么可以叫做过热和荒唐?所以，无论从哪个角度来讲，我觉得泡沫终究要破灭。
前几年我提出过大周期的下半场，目前是金融下半场的下半段。金融资产都会经历一个先涨后跌的过程，是泡沫堆积和破灭的能量拆解过程，会产生一些危害以促进政策的反思和觉醒，此后才能脱离虚拟过热和过度投机，开始实体经济的真复苏。
两三年来，我们已经看到股灾、债灾和意犹未尽的汇灾，将来，我们还会看到更深入的、更大规模的金融市场调整，而楼市就是大周期系统见底前的最后堡垒，直到自爆或被爆破。
退一步讲，假使我们的政策不选择持续紧缩信用和货币，那么，人民币汇率就可能变成更为前沿的核心堡垒，预计届时会与楼市同步出现非常非常难看的死相。
从今年开始，就是拐点了，对看多的言论，我认为要格外小心。在过去由于过分谨慎，不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错。我今天开诚布公地说：从今往后，大家要对房地产市场保持应有的警惕。
大数据表明：楼市的兴衰确确实实就是一种货币现象。
1990年中国M2只有可怜的1万5千多亿元，到住房市场化元年的1998年，M2还不到10万5千亿元。
那么，截至到今年2月的最新M2数据是158万多亿元，大约是1998年的15倍。由此，我们就不难理解楼价的持续上涨了。十七年十五倍，可以理解！事实上，房价涨幅远远跑赢了M2。
具体到这一轮一年多的疯狂上涨，实际上是2012年6月开始的货币再宽松的结果，正是这一轮涉及到8次降息和9次降准的莫名其妙的再宽松，同时银行资产负债表的急剧扩张直接导致了楼市泡沫再膨胀。
周小川行长在博鳌论坛上的一个讲话，不知道大家注意到没有。“全球货币宽松已经到了周期尾部，不能再过分依赖货币政策了”“现在认真去考虑何时以及如何离开宽松货币环境，这是非常大的挑战”。
可见，其实高层认识到货币和泡沫的严重性了，这样下去是不行的！
货币的超发带来了难以控制的各种各样的经济乱像，包括全民搞金融，甚至全民行骗，都是货币超发的结果，还有贫富差距急剧扩大和全民投机加杠杆等等这些都是货币超发的结果。
货币政策已经出现了微妙而重大的变化，大家一定要尽早顺从宏观大势，不要被短期市场现象所迷惑。我在这里特别要提醒大家的是，有人说以前货币也收缩过，但以后房价不是又回来了吗？
但这一次很不一样：过去的货币紧缩，更多的是针对实体经济需求过旺而升息提准，货币紧缩，那么股市在提升利率的时候，还是涨的，因为那时候经济正兴盛，收入和利润的数据都是好的，所以就会出现越加息越涨的情况。
但是目前正在开启并且以后可能持续下去的这种货币紧缩，背景大不同，它不是由于实体经济需求过旺产生的信用回归，包括美国，因为美国实体经济的复苏是很脆弱的，而中国的实体经济一直在往下走。
但是中国的楼市疯了，美国的股市疯了，所以这一轮的信用收缩是针对虚拟经济的反客为主，同时要考虑过去的QE和货币大宽松对全球经济造成的不良后果，全球央行都需要再反思和再回归，未来要的是脱虚向实！所以未来的这一轮紧缩，一定是金融市场更敏感，也会造成更大的打击。
我认为一个市场，一个市值很庞大的市场的见底，一定有意无意伴随另一个经济大周期的底部。加速奔底的经济大周期与目前中国楼市的表面的如火如荼反差极大，是极不相称的。
从中国实体经济的周期角度来看，我们的各项关键指标都已经爆棚了，达到了危机启动的阀值。在这种情况下，我们的货币政策是不是要跟随美国回归，以及是不是需要良心发现才去停止不正当的货币扩张，不需要这些东西，只需要规律起作用就可以了。
今年悄悄地打击“影子银行”的力度是非常大的。有一天市场会找到那个敏感的触发点。非金融企业的债务率260%，哪个经济体到这时候都会爆发大危机，甚至有一些大大小小的经济体，发生经济危机的时候，负债率都达不到我们现在这么高。
还有一个货币政策的边际效应，货币刺激对经济拉动的边际效应在快速递减。次贷危机以前，一个货币投入产生一个GDP，是1：1的关系，现在我们是25万亿的货币投入只产出5万亿的GDP产出，5个单位的货币刺激，或者是印钞，才产生1个GDP，何等低的效率，何等的不可持续！
所以，这条路在这一刻，100%是走不通的了。而且我相信想明白的人，会越来越意识到这一点。在我们国家，关键经济指标碰到天花板了，我们的经济肯定不再允许这种货币扩张的。或许一个疯狂的时代即将结束。
房地产远期的投资价值，仍然是值得关注的，中小城市仍然有潜力。现在最大的泡沫在一二线，连小地方的人都在凑钱买一线的房子，你就知道最大的危机在什么地方了。
但我去湖北鄂州以及回我们老家定州，我看到那个房子才三四千块钱，或者四五千块钱，我就说你们应该在这上面投资，将来都是要赚钱的，可能比做什么都赚钱。
因为所有的成本都在提升，因为比价效应，因为大城市的发展预期至少被当今的购房人全部透支了，再往下就是小地方的发展了。三四线城市，你去投的话，我其实还是勉强同意的，从稳健的角度来讲，你可以等一两年。
另外就是，大都市在悄然驱赶外乡人，大量的“还乡团”会给家乡带回不菲的积累，这部分资金进入地方楼市恐怕也是迟早的事情。
发达国家的历史数据表明，房地产繁荣的大周期就是18-20年，我们国家特殊，走上限，从98年算起，20年对应2018年年底，所以我严重相信房价即将走入大拐点的回落期。不要被任志强们给忽悠了，他们对过，但不可能总对。
再强的市场也走波浪，等两年，等房子都回落的时候，你再去抄那个小地方或一二线的房子，那才是更划算的。现在如果从稳健的角度来讲，所有的房子只能卖，不能买，就是这个概念。
为什么说大家要关注房地产的长期投资价值呢？也就是未来有一天跌不动了，还要买，就是因为我们国家的土地基本上是完全集体和国家所有的，个人和家庭没有，必须通过购房来获得经济发展和印钞的红利。从国外来讲，房地产也是财富传承和抗击通胀的最佳手段。
中国这些年，从1998年房地产市场化算起来到现在，应该是十八九年了，大家买房子实际上买的就是土地。
我最后总结几句话：低买高卖的房地产投资大原则不变，但是我们需要审时度势，因为时机的选择有时候很要命。未来两三年，投资者应该首选防范风险。
谢谢！
延伸阅读：
周小川最新给出五大新论调
周小川在博鳌论坛上就货币政策谈了很多干货，小编在此梳理以下要点：
1、宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫：预期到的后果
周小川称，关于货币政策的负面影响，他在国际清算银行会议、国际货币基金组织会议等场合参加了许多讨论。讨论的主要结论是不能认为宽松货币政策造成的通胀或资产泡沫是非预期后果。
从过去的经验来看，宽松货币政策可能造成高通胀，或导致金融市场、房地产市场和其他领域的资产泡沫。但这是政策权衡的结果，因为目前的政策重点是使经济从全球金融危机中复苏，所以即使货币政策会造成这样的后果，也不得不这么做。
2、货币政策量化宽松已到周期尾部
周小川表示，货币政策在经过多年的量化宽松之后，目前全球已经到达了这次周期的尾部，这意味着货币政策将不再是宽松的政策；因为全球经济的复苏在不同国家以不同的速度进行，因此货币政策也不是完全协调一致的。以中国来说，过去为了应对全球金融危机，2008年9月底，采取了适度扩张的货币政策。2010年底，国务院决定，回到谨慎的货币政策。
3、认真考虑何时、如何离开宽松的货币政策，这是很大的挑战
周小川表示，全球的复苏经过了很多曲折，我们看到欧洲主权金融危机仍然没有解决，还有一些问题在发生，这是一个渐进的过程，货币政策也需要逐步改变，变成审慎的货币政策，这里存在很大的挑战。
“无论如何，我认为要看到货币政策的限度，认真去考虑，什么时候考虑如何离开货币宽松的周期。”周小川称，这是一个很大的挑战。
4、货币政策不是万金油
周小川说，在3年前澳大利亚G20峰会上，20国集团领导人当时号召GDP在增加2%作为复苏目标。按照他的观点，货币政策造成资产泡沫是不预期的后果，的确让政策制定者过度依赖于货币政策本身，但现在央行知道了，货币政策不是万金油，不要认为量化宽松可以治好每个国家的不同疾病。
5、市场对货币政策的反应似乎有些过激
周小川认为，政策制定者也许会改变这些政策执行的先后顺序，每个政策都有自己的功能，应当选择正确的政策工具。他感叹，如果人们是理性的，可能会调整财政政策等其他政策，而不只是货币政策。
这几年公众过度关注货币政策，包括消费者、投资者，他们对股市、房地产市场进行投资，买一些金融产品，因此市场对货币政策反应似乎有点过激，这也是最近的情形。某种意义上来说，货币政策造成的后果是非预期的后果，这段时期后，人们会更合理理性认识。
