1.总体战略：
战略布局受益粤港澳大湾区，核心主要还是深圳。公司有21年历史，以深圳为核心，深耕粤港澳核心区。公司的优势在于：
（1）有储备土地，成本比较低。平均土地成本约3300元/方。
（2）盈利能力强，核心利润率最高，15.1%，行业平均不到10%。低成本导致毛利率高，31.9%，行业平均约25%。公司有设计院、建筑公司，开发销售都是自营。
2.2016年财务情况：
合约销售金额为287亿元，同比增长40%。营业收入205.4亿元，同比增长40.9%。毛利65.6亿元，同比增长48.1%，毛利率达到31.9%。核心利润31.1亿元人民币，同比增长57.4%。收入、核心利润2014年至2016年复合增长率为28%和33%。连续3年保持30%以上的毛利率、13%-15%的核心净利润，处于业内领先。每股盈利0.9062港元，末期派息0.22港元/股，并且派发特别股利0.03港元/股。净资产负债率由2016年中期的75%下降为年终的71.4%。
3.深耕粤港澳，储备丰富，确保利润：
（1）公司认为粤港澳大湾区人口密度还有机会翻倍，需求持续上升。
（2）现有货值3400亿.其中，招拍挂和收购各有1700亿左右。未来5年内可售资源充沛，其中粤港澳占货值85%，2900亿。2900亿中，招拍挂1300亿，收并购及更新类货值大约为1600亿。
（3）今年销售目标定在20%增长，345亿。预计核心利润率保证在15%左右的话，利润可观。
4.2017年融资情况：
融资今年已经拿到8亿美元的额度。5月已经基本用掉了额度，今年融资压力不大。融资成本今年有希望再低，因为境外会偿还掉一些高息债。公司加权平均借贷成本2014年为8.8%、2015年为6.8%、2016年为6.1%。
5.海外发展：
今年在香港和新加坡有新的项目，目前公司在考虑项目的分布，有海外资产可以作为海外债的对冲。利润依旧可观，根据测算，可以有15-20个点的净利润率。香港拿的地，准备做豪宅。新加坡最近有复苏倾向，有转折迹象，在靠近市中心，拿了土地，因为新加坡和香港税制相近，总税率低，因此利润空间大，预计有20%净利润率。。
6.土地储备：
截至2016年年底，公司来自招拍挂的总土地储备为1409万平方米，平均储备成本为3384元/平方米。截至2017年3月20日，新增土地储备95万平方米。2016年通过公开市场招拍挂获取新项目5个，总建筑面积约196.6万平方米，均价13394元/平方米，为将来业绩打下了良好的基础。其中，深圳投资额占比为74%。
Q：今年5年美元债的成本？
A：第一笔2亿，5.75%。第二笔4.5亿，5.25 %，永续债3.5亿7 %。比前两年拿的低很多，基本是前期的二分之一。
Q：公司最近的利润分配情况是？
A：派息是核心利润35%左右，如果业绩好有特别股息。
Q：限购政策对公司的影响？
A：有一定影响，但是不大。深圳项目主要是地铁上盖，商用地块不受影响。
Q：公司对商住的看法。
A：尚未拿到批文的项目不会按照住房设计，公司于深圳的商住项目已经全部拿到批文，不受新政影响。因不同城市有不同情况，深圳政府暂时未有如北京上海的政策对待商住。
Q：公司项目的权益情况？
A：总货值3400亿的权益部分。1700亿招拍挂，基本都是100%权益，个别项目90%、50%（以财务合作者为主）。
Q：公司将来开发土地时是不是要补缴大量的土地增值税，会不会导致成本过高？
A：公司拿地成本比较低，即使加上土地增值税，现有土地单价也不是很贵。
Q：公司未来发展的优势和方向在哪里？
A：土地成本优势可以维持5-6年；原有厂商会选择卖地退出。因为专业分工，可以维持部分利润。
Q：集团的发展定位是怎么样的？
A：集团定位在中高端，惠州边缘地区定位中端，深圳地铁4号线附近的定位相对高端（8w）。
Q：集团现在的债务结构是怎么样的？
A：现在集团短债比例小，正在做债务置换。
Q：集团现在拿地的策略主要是什么？
A：拿地策略是从公开招拍挂转到非公开市场。集中于粤港澳大湾区拿地，也关注一线城市周边地区。靠近国家粤港澳大战略。南宁、汕头作为走量的地区。（快周转布局）
Q：行业内现在的出现了很多种不同的发展模式，包括以销售量为主和利润为主等不同模式。集团现在的主要发展目标是什么？
A：房地产行业集中度上升很快，公司的是更看重利润。把赚钱作为第一目标，规模不是第一目标。碧桂园布局三四线，走快周转。龙光则在拿地方面更加谨慎。为了保持毛利率。拿地策略基本上是销售额的一半。如果市场机会好，可能会多拿一些。
Q：集团今年的现金流情况？
A：销售目标345亿，回笼率92%-93%，回笼320亿现金。建安100亿，税收33亿，利息21亿。
Q：集团有没有考虑股权激励或者现在有没有已经实行的激励？
A：部门负责人以上有构股权激励。
Q：集团有没有考虑自己持有一些物业？
A：考虑增加自持商业物业，地铁上盖。前景好的考虑拿着。
Q：集团对现在的地王怎么看？
A：判断现阶段地价已不低。今年会以非公开方式拿地为主，例如蛇口自贸区项目2016年2w拿地，现周边售价10w。
