来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
近日，香港楼市又一次上头条了，这次却是因为“天价”停车位。
66万美元的“天价”停车位
452万元人民币能在香港买什么房？答案可能只是一个停车位。
《明报》援引土地注册处称，香港一个停车位卖出518万港元（66万美元）的天价，创下纪录新高。该停车位面积为188平方英尺，均价约2.75万港元/平方英尺（25.8万元人民币/平方米）。
“这基本上是香港一套公寓的价格，”香港大学房地产及建设系副教授蔡鸿达说。“真是疯了。”
这一停车位地处英皇国际旗下西营盘维港峰住宅区，成为香港最贵住宅项目车位，其售价甚至高过当地的一些住宅。
比如在九龙城，一间181平方英尺的高层公寓在5月的售价为25897港元/平方英尺（约24.35万元/平方米），总价约469万港元。
媒体报道认为，如此昂贵的停车位，对这个公共交通便宜的城市看说，似乎有点过头。
香港房价连涨16周破历史记录
2017年上半年的香港楼市热度空前，天价停车位只是其一个缩影，背后是房地产商“坐享其成”。
李嘉诚所拥有的房地产公司长实地产（01113.HK）在过去接近半年时间里卖出比2016年同期多7倍的房子，今年上半年共销售1530个单位，套现256亿港元，已超出年初定下的全年250亿港元的销售目标，并有意将目标上调至350亿港元，为历年来香港区销售目标最高。
而中原地产一份最新的楼市报告显示，反映香港房价情况的中原城市领先指数CCL一路上扬至6月4日的158.92，已是连续第16次刷新历史纪录，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期间15周的纪录，为二十年来创历史新高时间最长的纪录。
1994年至2007年全港CCL指数走势图，可以说是二十多年来香港房价的“起起落落”最直观的展示。
1995年到1997年间，香港楼市一路飙升，平均价格上涨50%，伴随着此后的金融危机，1997年到2002年间跌幅又高达57%。2003年香港楼市“触底反弹”，此后虽时有涨跌，但总体保持强劲的上升势头，终于在近日再次打破1997年上涨周期的历史纪录。
因此，香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。
根据美国市场研究机构Demographia最新公布的2017年度国际房价负担能力调查，香港房价的中位数为家庭年收入（税前）中位数的18.1倍，为全球最高。
加息刺破泡沫？香港房价还会涨？
香港房价一路“高歌猛进”，不难让人联想到1997年香港楼市的“盛况”之后的暴跌，甚至有人作出“香港跟随美联储加息，刺破楼市泡沫”的分析，然而事实可能并非如此。
对此，香港金管局总裁陈德霖表示，现行楼市周期与1997年不同，当时楼市泡沫爆破后，按揭息率由10厘以上下跌至3至4厘，目前情况则相反，利率处于极低水平。
长实执行董事赵国雄也表示，虽然当前香港楼市购买气氛类似1997年，但大部分买家为自用，且借贷利息偏低，认为当前房地产市场没有泡沫。“现在看不到楼市一下升几十个百分点的情况，也看不到有大跌的可能，”他预计下半年香港楼市继续保持稳定，长实则维持今年楼价有10%上下波幅的评估。
港戴德梁行13日发表报告称，今年上半年香港楼价升幅将达7%～15%，预期到下半年升幅或放缓到5%～10%。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰则指出，由于美联储加息以及预计新政府将出台调控政策的原因，楼价可能会轻微浮动3%-5%，但香港整体经济仍持续向好，楼市全面表现还是会维持平稳向上，保持下半年楼价升5%，全年升18%的预测。
实际上，去年11月以来，香港已三次“加辣”调控楼市。去年底，特区政府全面提高买卖住宅物业印花税率，外地买卖在港置业需付高达30%税款。今年4月出台调控政策，任何本地人以一份合约购买多个住宅物业须缴纳15%印花税。上个月再次宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市。
内地开发商转战香港，推高房价？
香港楼市的繁荣可能离不开另一个因素：内地开发商。
在2011年之前几乎完全缺席的内地公司，近几年在香港市场的活跃度迅速提升。澎湃援引机构统计称，2011年至今，包括中海、万科、保利置业、世茂、明发、中信、中冶、五矿、海航等企业在内，内地房企在香港参与公开住宅用地出让，累计共成交23幅，投资总额达764亿港元。
特别是最近一年，来自内地的房企已在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元（约合530.8亿元），占香港总体卖地收入的五成以上。
其中，海航集团或是在港拿地最凶猛的一家内地房企。据不完全统计，海航集团曾在五个月内以272亿港元（约合240.6亿元）拿下香港4宗地块，且全部位于启德机场板块。
克而瑞认为，受内地资本大举进军影响，香港整体地价有被逐渐推动上涨的趋势，楼价也因此可能被进一步抬升。
对香港楼市来说，在供应方面，大量增加土地供应并非长久之计，开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企进军香港购地节奏加快，甚至出现组团购地，中资企业在香港土地市场影响力上升，土地市场僧多粥少的局面加剧，对于土地成本以及未来房价造成上行压力。
易居中国执行总裁丁祖昱指出，香港在未来会越来越像内地的一线城市，绝大部分内房股都在等待合适的时机出击香港。
另外，内地买家的需求也被认为是推升香港楼市最近上涨的主要原因之一。媒体援引的数据显示，2016年第4季香港一手豪宅市场，已知的内地个人买家占总成交量比例为29.8%，金额占比为30.5%，环比分别上升7.9及3.2个百分点，比例近乎4年新高，而在2012年BSD实施以前，这一比例曾经高达40%。
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