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来源：lixunlei（lixunlei0722）
作者：李迅雷
最近央行上调了逆回购利率和SLF利率，引起市场热议，不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始，还有一些人认为我国步入加息周期。对此，我前几日写了篇公众号文章，指出央行的这一举措被过度解读了。今天，央行的研究局局长徐忠在接受上证报记者采访时也表示，此次中标利率上行是市场化招标投标的结果，与传统的央行加息（上调存贷款基准利率）存在较大差别。
如果这次中标利率上行不属于加息，那么存在这样的疑问：1.今年是否会出现传统意义上的加息？2.如果上调存贷款基准利率，是否如不少学者所言，央行货币政策就步入了加息周期，并将导致房价下跌？
今年是否会出现传统意义的加息，更多取决于今年经济几个关键指标：首先是汇率，如刚刚公布的1月份外汇储备数据，环比下降123亿美元，降幅继续收窄，这或与美元指数走弱有关，若本币贬值压力不大，即便美元加息，也不会成为国内需要加息的原因，毕竟中国与美国及其他发达国家之间的利差还比较明显；其次是GDP走势，国内经济依然存在下行压力，而美国经济处在上行之中，故中国没有必要跟随美国加息；第三是通胀，我认为2017年通胀的可能性不大，从历史数据看，CPI与GDP有明显的相关性，如果名义GDP增速不高于10%的话，CPI就不会超过3%，或者M2增速与名义GDP增速之间的缺口不收敛的话，也不会出现通胀，故不需要通过加息来抑制通胀。
就目前来看，贬值、通胀和经济上行这三大压力或趋势都不明显，故短期内加息的概率不大，但也不排除年内加息的小概率事件，毕竟包括货币政策在内的经济政策都属于“相机抉择”，经济学家们所谓的“预测”，说白了大部分是“猜测”，因为你无法预料今年还会出现哪些黑天鹅事件。那么，如果今年加息，会导致房价下跌吗？
不少人认为央行调整基准利率对房价会带来负面影响，从逻辑上可以这样解释，但相关性分析并不支持该结论。王晓东研究发现，存贷款基准利率的调整对房价影响并不明显，而房地产政策对房价的影响十分明显，下图中：若考察“金融机构贷款加权利率”，计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平，基本可以解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)出现都与相关政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应：“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧，表明诸如房贷利率打折幅度缩减，二套房优惠不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策的升级。
如2010年之前，个人住房贷款利率相对于一般利率水平大致是8折到7.5折；2010年10月之后，为抑制房价暴涨，房地产调控趋于严厉，房贷相对利率开始回升。又如，当2014年第三季度房价涨幅接近于零的时候，房贷相对利率又开始回落，反映了房地产政策的持续宽松，这当然与经济下行和房地产库存压力加大有关。随着房价恢复上涨以及居民杠杆率的提高，去年10月房地产政策又开始收紧。
房贷相对利率的变化与房价波动
数据来源：国家统计局（中泰宏观王晓东供图 ）
上图表明，尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程，也经历过降准降息的过程，但房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。
所以，我们在分析加息对房价的影响时，最好进行“穿透式分析”，即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调，更像是对着债券市场这只鸟射箭，引导资金脱虚入实，而不是鸣枪，要把所有鸟都惊飞。
还可以举一个相反的例子，日本实行长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见，如果利率能够调控房价，那房价的控制就太容易了。在各类资产价格中，债券对利率是最敏感的，股市对加息的反应也未必敏感，如2006-2007年连续加息，股市却不断创新高，因为当时决定股价的诸多因素中，盈利增速比加息的权重更大。
日本住宅价格指数随国债收益率下降而下跌
数据来源：BEA（中泰宏观王晓东供图 ）
因此，一个经济体发展所处的阶段可能对大类资产价格的走势具有决定性的影响，即影响它的趋势，而估值水平的高低或只能改变斜率但不能改变趋势。如中国正处在城市化的上升阶段，向高收入国家迈进，故房价怎么调控都很难跌；日本已处在人口超级老龄化阶段，却不容许外来移民，故利率如何低也难以刺激房价；美国如果没有大量移民，估计房地产也会衰落。
此外，房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区，基本集中在一二线城市，因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入（大城市方兴未艾）而言，是不足的。相反，三四线城市的土地同样受到管制，但人口流入量相对少（中国的城镇化已到后期），所以，基本不存在供不应求问题，即土地管制影响房价程度较低。
中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌；当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。
【延伸】央行加息核心逻辑是什么
来源：lixunlei0722 作者：李迅雷
央行变相加息被过度解读
有关央行加息的评论文章早已是铺天盖地，不少文章列举央行加息的理由真可谓搜肠刮肚，如为了防通胀、为了去杠杆、为了防贬值等；更有人预言这标志着货币政策步入紧缩时代或进入加息周期。
为某项政策出台找理由总是不难的，就像发现一味中药有很多功效一样，关键是要找到对症下药的“症”是什么？至于其他的辅助作用都是附带的。此外，对决策的选时分析也很重要，因为决策过早或过晚，效果会大相径庭。
比如，有人解读加息的原因是通胀压力，那么，当前中国经济面临紧迫的通胀压力吗？计算一下2016年上中下游的价格传导效果，发现进口油价自低点反弹了约50%，PPI中采掘业价格指数反弹了约25%，原材料价格指数反弹了10%多一点，而加工业只反弹了5%左右，到了下游消费品，涨幅几乎为零——说明价格传导效应递减。因此，通胀不是当务之急，价格传导不畅倒是问题所在。
国内上中下游价格传导不畅
数据来源：国家统计局（王晓东供图）
还有人认为加息的原因是因为中国经济已经企稳。从GDP增速看，2016年的确走了一个L型，但从拉动经济增长的三驾马车看，无论投资、消费还是出口，增速都在往下走，说明经济尚未企稳。虽然去年12月份房地产投资增速出现回升，但随着销售额趋缓，2017年房地产投资增速回落应确信无疑。
实际投资与消费增速均下行
数据来源：国家统计局（王晓东供图）
至于认为这次加息是为了防止本币贬值，逻辑上似乎成立，但从选时看理由并不充分，因为年初以来，美元指数持续走弱，人民币已升值不少，故也没有必要在这个时点选择提高官方利率，更何况当前外汇管制已进一步加强，没有太大必要通过加息来稳定汇率。总之，通胀、经济企稳、防贬值等理由或不成立，或不充分。那么，是否可以从央行加息的时机选择上找到其加息的真正原因呢？即所谓当务之急的“急”才可能是央行加息的核心逻辑。
一年之计在于春：前两年问题都出在春天
回顾前两年的经济政策，发现有一个共同的特点，就是前松后紧，如2015年2月4日至5月11日，央行分别实施了两次降准和两次降息，上证综指直逼5000点。降准降息是为了防止经济下行，鼓励大众创业、万众创新，但实际效果却是经济脱实向虚，居民炒股加杠杆。为此，5月25日《人民日报》刊登《五问中国经济——权威人士谈当前经济形势》的长篇文章，文中指出，“从一定意义上说，防风险就是稳增长。当前经济风险总体可控，但对以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险仍要引起高度警惕。实现今年经济发展预期目标，须把握好稳增长和控风险的平衡，牢牢守住不发生系统性、区域性风险的底线”。
自权威人士文章出台之后，金融监管就全面加强，股市大幅回落，融资杠杆率水平也大幅下降。值得反思的是，如果2015年春季的货币政策不那么宽松的话，股灾或可避免。
又如，2016年第一季度新增信贷规模达到4.6万亿，超过2009年同期为应对次贷危机产生的巨量贷款规模，创下单季信贷的历史新高。这与1月4日权威人士再度提醒的“降低融资成本，既要防止顺周期紧缩，也绝不要随便放水，而是针对金融市场的变化进行预调微调，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长”有明显相悖之处。而且，2016年初M2的增速目标被上调至13%，同时居民购房首付比例 也被下调，使得一二线城市房价出现大幅上涨，居民购房加杠杆，房贷要占2016年新增贷款的四成以上。
于是，权威人士于5月9日第三次发文指出“货币扩张对经济增长的边际效应递减”，“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤”。
由此可见，偏宽松的货币政策导致股市泡沫和房地产泡沫，而且宽松主要体现在上半年（2015年下半年的降准降息是为了救市）。银行作为商业性金融机构，只有在年初大规模投放信贷，才有可能提高当年利润指标的实现率，因此，货币政策的前松后紧很大一部分是体制性原因，与考核目标有关。俗话说，一年之计在于春，对于金融市场主体的银行而言是如此，对于货币政策的制定者更是如此。当然，过去两年货币政策上的摇摆，不能怪央行，因为政策目标多元化、企业与政府之间博弈（企业总是要求货币宽松）是长期存在的。
不过，2017年可能与往年不同的是，在防范金融风险、加强金融监管方面的认识更加一致，因此，节后上班第一天央行就变相加息，无非想给市场传递货币政策从“偏宽松”回归中性的明确信号。同时，趁着特朗普还没有来得及向中国摊牌，先表明中国控制货币超发、稳定汇率的态度。
俗话说“事不过三”，我斗胆预言，在三篇权威人士访谈之后，今年将不会再有权威人士接受人民日报访谈了，因为从中央到地方都已经把防风险和去杠杆当作头等大事，估计今年的M2增速目标会比去年下调1-2个百分点。
偏宽松回归中性不代表步入加息周期
是否步入加息周期的一个基本判断是经济增速处在上行还是下行阶段。当前经济增速显然还是处在下行阶段，否则中央经济工作会议就没有必要提稳增长的底线思维了，且去年末各大商业性研究机构普遍预期今年经济增速还会下行，故连续加息的可能性不大。
这次央行上调逆回购利率，也不属于传统意义上的加息，故象征意义大于实际效果。今年的政策核心要点是守住两条底线，一是稳增长，二是防风险，连续加息会导致资产泡沫的破灭，从而触发系统性风险，所以，中央经济工作会议也只是提“去杠杆”没有提“去泡沫”。
因为存在稳增长和防风险的双重目标，故货币政策的运用空间并不大。如果今年政府工作报告能够将经济增长目标下调至6-7%，而不是去年的6.5-7%，则M2增速目标可相应地降至11%，但即便为11%的增速，去杠杆的效果还是有限，如去年M2增速为11.3%，但企业、居民和政府的杠杆率水平都继续上升。
总体看，货币政策只是从偏宽松调整至中性，在外汇管制加强的情况下，汇率不会成为货币紧缩的理由，所以，确实没有必要将央行此举解读为货币紧缩政策的开端。不过，对资本市场而言，由于去杠杆将贯穿今年的始终，故很难有趋势性上行的机会，但存在结构性或跌出来的机会。与过去两年前松后紧的政策特点相比，今年很可能是前紧后松，前紧的原因不仅来自国内，还来自特朗普的新政，后松则可能来自触碰底线后的反弹，毕竟还有举世瞩目的十九大值得期盼。
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