文章来源：中农汇富
“新田园”时代
随着2018年中央一号文件的出台，“三农”问题进入实质性解决阶段，田园综合体上升为国家战略。2014年之后国家启动新一轮农村土地改革，主要包括征地、经营性建设用地、宅基地三大改革，“三农”问题进入实质性解决阶段，田园综合体作为乡村振兴战略的主平台与城乡融合发展的主要抓手，将助力“三农”发展迈上新台阶。
什么是田园综合体?
田园综合体是城乡融合的一个地域经济综合体。第一，田园综合体不同于农业综合体、、农业特色小镇、农旅综合体，我们认为田园综合体是乡村振兴的抓手、三农系统解决方案。第二，田园综合体既不是现代农业产业园区，也不是新型田园地产，更不是旅游度假区，而是实现乡村环境、配套设施、特色功能、人与产业关系“四个再造”的新田园都市，打破城乡的分隔壁垒，消除城乡二元结构，最终形成城乡一体化的新格局。
田园综合体的要义是破解城乡二元结构，激活农村土地价值。其本质是从产业、业态、主体、消费方面的“四个融合”，有三大转变：从承接消费转移到承接城市功能转移;从三农问题“点式突破”到“系统解决方案”;从“沉睡的农村土地资源”到“激活的农村土地资产”。导入“新人群、新功能、新产业”，最终实现城乡一体、城乡融合、城乡统筹发展。
如何获取田园综合体土地?
农村改革进入新时代，土地获取解除高压线。田园综合体的用地主要分为国有土地、农村集体土地两大类：国有土地大部门分布于城郊和城中村，主要通过出让、划拨、转让等方式获取;农村集体土地主要通过租赁、城乡建设用地增减挂钩、作价入股、出让(入市)等方式获取，成都多利桃花源、无锡阳山镇桃园村、山东枣庄等地已有落地案例，嘉兴、重庆分别探索出“两分两换”模式、“地票”制度。
如何申报田园综合体?
财政部牵头完成农村综合性改革和田园综合体试点，农业农村部负责规划制定、监督实施。全国首批17个国家级田园综合体开始试点，第二批亟待申报，须符合“七大立项条件”：功能定位准确、基础条件较优、生态环境友好、政策措施有力、投融资机制明确、带动作用显著、运行管理顺畅。对于国家级、省级试点，国家提供全方位政策支持，并且从中央财政到市级财政都有明确规定的相应奖补政策。
田园综合体有哪些新商机?
特色小镇触红线，田园综合体将拥抱国家级蓝海市场。对比特色小镇与田园综合体：政府发文特色小镇须“降温”，且目前全国布局超5000个，开发竞争大;而国家正全方位支持田园综合体，仅蓝城、碧桂园、万科、华润等少数龙头企业布局，投资空间大。就目前而言，田园综合体处于无标准、无品牌、无模式的探索阶段，正是企业战略转型的机会点，企业应抢占先机，向田园综合体运营商、内容提供商、全产业链农业发展商、“田园+”新业态品牌商等转型。
田园综合体的“新玩法”
国之所向，民之所趋，“五类玩家，五大玩法”让你成为“田园新时代”的“弄潮儿”。五类玩家包括：政府、开发类企业、金融类企业、农业类企业、内容服务商，这五类玩家如何撬动田园综合体?
一、合作联盟。
企业通过行业联盟或互补联盟的方式，做大开发主体影响力，整合田园综合体复合业态资源，顺利申请国家政策。主要盈利设计是集体用地入市，最典型的是【多利绿城桃花源】案例。多利集团介入之初，遭遇“零散集体农用地无法开发”的问题，绿城集团介入后首创流转集体农用地模式，通过平安银行战略投资，实现三方联盟开发，并与村集体资产管理有限公司共同运营。
二、双创孵化。
农业类企业联合政府、专业合作社，通过集聚各类新型农业科技、乡村文创机构和团体，推动乡村业态创新，实现群众创新创业。主要盈利设计是投资退出，最典型的是【迁西“花乡果巷田园综合体”】案例。项目由唐山市供销社主导开发，成立东莲花院乡供销社农民专业合作社联合社，下辖农业专业合作社17家，致力打造农业领域的专项孵化器，成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目获得连续三年(共计2.1亿元)的资金支持。
三、IP植入。
区域性龙头企业想要进入田园综合体，可通过全球抓药，与内容类企业合作，引进国内外具有品牌知名度的成熟项目，如台湾文创乡村、荷兰特色农业小镇等，易获得政策支持和流量导入，最典型的是【苏州树山乡伴】案例。项目位于苏州西北郊，由乡伴文旅开发，导入“乡伴”品牌，用现代手法复原乡村生活，引领全新的基于田园生活方式的转变，促进城乡一体化建设。
四、社群拉动。
项目一般位于大城市周边，以轻带重，通过国学践行、民艺手工、田园农耕、养生养老等主题社群活动导入高端流量，从拉动乡村地区振兴。主要盈利设计是物业出售、物业租赁，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一个模具，通过社群营销将老人、儿童等引进来、住下来，并营造创业环境，导入创新创业业态，让社群落地生根，住有所居、居有所业、老有所养。
五、营销引爆。
无品牌、无区位、无人气的地区可选择将一个点做到极致，通过主题节庆活动强势拉动乡村地区的知名度，建立节庆品牌和区域品牌，形成IP，增加对投资方、开发主体的吸引力，带动区域农民共同富裕。主要盈利设计是项目门票、文创产品、餐饮住宿的收入，最典型的是【日本越后妻有】案例。
一个占地760km²、人口稀少并呈高龄化的三无地区，通过大地艺术节的策展、举办，集聚志愿者、农户、艺术家以及一些非营利组织共同打造艺术作品，艺术节平均每届为当地创造50亿日元的经济效益。
田园综合体综合打造策略
1、做好前期规划，构建支撑产业体系
必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，找准定位，将村民生产生活真正融入到田园建设中去，增强可持续发展能力。
2、盘活土地资源，提高土地利用质量
通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。
3、创新主体间的合作模式
妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，健全市场化运行机制，充分主动投入，各尽其能、各取所需，形成建设合力。
4、引进先进的管理方法，完善配套设施体系
引进先进管理方法，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。
5、引进社会资本，创新项目融资模式
除了财政资金支持，同时要推广政府和社会资本合作多，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投入，拓宽田园建设的融资渠道。
田园综合体的发展思路
1、田园综合体开发思路
打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。
2、田园综合体发展结构
最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等;中间圈层——
休闲商业项目
，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等;核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等;乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。
会
议时间
：
201
8年8月25日—27日
会议地点：四川
-
成都
联系电话：
18514821809 陈顾问
参会对象：
政府机关、开发商、
建设
单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（
规模：
400人）
主办单位：
北京壹方城智汇科技有限公司、
北京壹方城生活科技有限公司、
壹方城特色小镇产业联盟
峰会议程安排
第一天
上午：
（
特
色小镇、田园综合体）
土地政策、开发性金融政策解读
（国家发改委城镇中心副理事长—乔润令；
清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季；
中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华 等）
第一天
下午：
（
特
色小镇、田园综合体）
创新标杆 实践案例实操解读
（哈佛大学设计博士、都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人、合伙人
—朱冰；
史御力：
幸福公社创始人 董事长
；国家级田园综合体朱家林项目发起人-宋娜；
朱仁斌
：
国家首批田园综合体创始人 田园鲁家 党委书记
）
第一天
晚上：
欢迎晚宴+资源链接会
（圆桌对话、项目路演、商务洽谈合作、引荐交流）
第二天
上午：
（
特
色小镇、田园综合体） IP打造、核心价值创新运营实践
（湖南浔龙河控股集团董事长-柳中辉；
中国开发性金融促进会副会长、项目投融资专业委员会会长—袁英华
；
台湾前行政院客委会副主委、台湾百亿桐花祭超盘手—庄锦华 等）
第二天
下午：
（
特
色小镇、田园综合体）系统解决
投方案及投融资创新模式解读
（中国策划研究院副院长—陈高峰；
汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长—陈延年；
马寅
：
阿那亚创始人 总裁
