F4板块 | 成都买房的头部板块！

北京大学硕士；

开发公司操盘手； 成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验

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● 01、买房第一步是找准城市“头部板块” ●

--买房第一步，首先看房产自身吗？华丽的小区、迷人的景观设计、精致的装修、便宜的价格、小区品质……

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板块弱，再华丽的户型图，也不值得被打开！

买房第一步看什么？找"头部板块"。

什么是“头部板块”？这是贰爷的房产新词汇，头部板块意味着有成熟的房地产开发、有高净值人群争相入驻，它总能有亮眼的市场表现，常常处于领涨地位，不定期创造“新高”。头部板块的房价表现强势，涨价时一马当先，下跌时扛得住。

找准城市发展的大方向，发掘出头部板块，头部板块就是 担当了领头羊、排头兵的重任，为这个城市的发展而开疆拓土，再创辉煌！F4和新F4板块就肩负着这样的重任。

● F4板块是成都的”头部板块“。 ●

F4板块有哪些好货值得收入囊中， 这份购物置业清单出炉，请加入你的2020年购物车。

成都购房首先聚焦有F4，Fortune4，意为成都购房五大财富板块。分别如下：

F4之新川板块:贰爷关于新川板块的论述：多篇脍炙人口的文章，对新川板块的价值做出了深度剖析。 新川板块1年首付翻番，3年总价翻番，5年全面赶超金融城（上） ；

F4之天府新区牛鼻子:贰爷提出天府新区 “牛鼻子”概念： 买房要买“牛鼻子”！天府新区的“牛鼻子”在哪里？ 无论天府新区政策如何变化，“牛鼻子”的地位无法撼动，买入“天府新区牛鼻子”高枕无忧。

F4之怡心湖板块:贰爷于2017年首创“怡心湖板块”概念，是“大怡心湖板块”概念第一人，当时原文表述如下：结合怡心湖的实际区位和发展趋势分析，指出未来几年怡心湖和同属双流区的华府板块，将会彻底融合在一起，形成大怡心湖板块。

新F4之一的天府公园西板块，简称：天西板块 。 贰爷｜2019下半年极具“涨”相的板块：领涨、高端、学区……样样有！ 它继F4板块之后，又一极具确定性的一高端板块，它腾飞在即！

● F4之「天府新区牛鼻子」 ●

贰爷观点：顺应成都向南大发展的潮流，你必须在城南布局至少一套房产。 锦江生态带是成都的头部板块之一。

天府新区牛鼻子板块，该板块被贰爷命名为F4板块之一， 是因为牛鼻子代表着一个事物的关键点，抓住这个关键点就能抓住热点区位。 不到2年时间，天府新区 牛鼻子的楼盘涨势喜人。

牛鼻子板块地处 “进可攻退可守”的有利区位 ，避开了华阳老街道、万安、兴隆等老的乡镇原住民居住区，也避开较低水准设计的南湖等板块。它是天府新区全新的起点，又与主城区无缝衔接，是名副其实的天府新区的牛鼻子，优势在于入住即繁华。区域内重点关注楼盘如下：

• 中海锦江城

  
  

2017年，贰爷多次呼吁大家关注并入手 中海锦江城，其首批次取证，精装价格为13500-14700元/平米，截至2019年5月30日前得4次取证，精装价格均价亦在14500元/平米左右，在此恭喜以波顿为代表入手了如此高性价的楼盘 的粉丝们 ，当然，有人欢呼雀跃，就有人以头抢地尔。

因为中海锦江城的价格在2019年5月，随之迎来了“跳涨”。具体如下：

▲ 中海锦江城历史取证价格

从上图可以看出其价格趋势明显，且势头够猛， 未来依然看好天府新区牛鼻子，牛鼻子板块还会更好、更贵，这是毫无疑问的。

中海锦江城 于2020年3月13日推出新房源：高层6号楼186套房源，精装价格（1.5-1.89万/平米），小高层3号楼88套房源，精装价格（1.96-2.19万/平米）；装修标准：高层110-130平米精装（带中央空调）、小高层143平米（空调+地暖），此次参与摇号人数834人，中签率为32.85%。

• 川发天府上城

川发天府位于天府新区牧华路与瑞祥路交汇处，上批次开出清水房源934套，户型面积区间：107.37平米-142.66平米，清水单价约10556元/㎡起。 低单价、低总价、高剪刀差，应该是预算有限购房者的关注的重点目标。 后续将推出1号地块7、8、9、10、11#楼，面积107-140平米，清水均价约1.3万/平米。

● F4之「怡心湖板块」 ●

▲ 怡心湖板块示意图

贰爷于2017年11月14 日提出一个新板块——大怡心湖板块；认为，大怡心湖板块是一个极具投资价值的板块，大怡心湖板块包括华府板块及怡心湖片区。同时指出，大怡心湖板块开始进入“豪宅时代”。

▲ 成都轨道交通19号线二期工程

怡心湖板块的短板是教育配套和地铁，地铁19号线二期将弥补部分短板，直接串联了双流老城区、双流机场、天府新区、新机场，将在怡心湖板块将设立三个站点。

至于教育，已有多宗教育用地规划，随着人口大量涌入，下一步势必加快学校建设和教育资源投入。 怡心湖板块 内重点关注楼盘如下：

• 绿城诚园

很多人不了解绿城的品质，不了解绿城的物业，甚至连怡心湖板块也不了解，只知道怡心湖板块是双流一隅，连去看房踩盘的意愿都不足，接触绿城诚园之后的态度大转变，最终 选择绿城诚园的原因是发自内心认可楼盘品质，目前还仅仅停留在产品的层面，交房后将切身体会到绿城物业的锦上添花。

上批次开盘价格： 17066元/平米（精装）起，价格段横跨17000--22000元/㎡，大有一统江湖的势头。 预计5月推出新房源，面积区间： 110-160平米左右。

• 西派国樾

楼盘位于华府大道与万顺大道交汇处，由成都中铁华府置业有限公司开发，这是11区关注度很高的一个楼盘。首次取证在2018年9月26日，开出精装房源876套，价格区间：18200-20200元/平米， 目前在售房源为3期少量170平米、200平米、230平米户型，精装价格2.2万/平左右。

• 天湖湾

天湖湾由香港置地、龙湖和金科三大品牌房企共同打造，距离怡心湖仅约500米左右。香港置地、龙湖和金科均是业内顶级的品牌开发商，并且各有所长。 项目于2020年1月10日推出精装房源272套，户型面积139.09-149.06平米，在售楼栋： 8-11号楼，精装价格： 2.1-2.4万/平米。

• 怡心湖岸

由万科、新希望、中铁建地产、广东中天四大品牌强强联手开发的名为“怡心湖岸”的湖居项目，项目于2020年1月21日推出精装房源412套，户型面积105-135平米，在售楼栋：1、2、3、5 号楼，精装价格：1.8 -2.5万/平米。

● F4之「大源+攀成钢」 ●

大源板块、攀成钢板块是典型的头部板块。

10年前，从拆迁到安置小区“万人小区”，再从最初中海和华润双剑合璧携手进入，大源板块发生了翻天覆地的变化。当初的河水和农田，现在已经变成了华丽的城市建筑群。大源板块入住即繁华，人气达到鼎盛，享受成熟完善的配套和浓厚的生活氛围。

大源板块经过10年发展，购房者进入门槛已高，这使得凯德世纪名邸，表现出格外“亲民”的低门槛。

• 万科公园5号

  
  

项目位于天府一街和盛兴街交汇处，楼盘定位高端纯改善社区，目前待售的为二期，由洋房和高层组成，户型区间在189-215平米，梯户比：2T2户，周边配套成熟完善，即将取证！

• 凯德世纪名邸

从房价来看，凯德•世纪名邸之前批次开出清水均价19000/㎡左右，价格看着似乎不便宜，目前该楼盘二手房从2019年年初的2.1万/㎡涨到现在28000元/㎡，2019年并非成都楼市的火爆年，这就是典型的头部板块效应。

目前 凯德世纪名邸 还有最后一批次房源待推，约500套左右，户型建面约94-143平米，对于想入住大源板块，预算有限、紧急求学类型的购房者而言，这是不错的选择。

攀成钢板块 是一个高红利的板块，其头部板块效应非常明显。

攀成钢板块配套成熟，高净值人群云集，环境优雅。它是成都发展史上的经典杰作，把大片钢厂遗留物点石成金。攀成钢从2007年完成规划，2009-2010年土地集中出让，至今10年，房价已由当初的12000--18000元/平，涨到现在的30000-35000元/平，变成今天的豪宅聚集地。

贰爷让粉丝瞄准的仁恒滨河湾、天誉两大楼盘尽享该板块带来的红利。

• 仁恒滨河湾

▲ 仁恒滨河湾上批次 交资料现场

仁恒滨河湾两次取证，精装均价20500元/㎡， 这个价格是一大红利，剪刀差效应明显。 两次参与摇号报名人数均超过1万人，中签率分别为：1.68%、3.83%。

仁恒滨河湾的性价比无与伦比，创造了北大资源紫境府、华润金悦湾、中海锦江城等超级性价比以来的最大红利。该小区二手房成交均价在3.5万/平，剪刀差诱人！

• 天誉

2010年11月，香港置地和合景泰富选择联手入蓉，以37.8亿元拍得攀成钢片区285亩用地，随后打造该项目。合景泰富在成都成功开发金融城誉峰项目，在2009年就推出带私家泳池的豪宅，并创两万的天价。 天誉 两次取证，精装均价约21000元/平， 本小区二手房挂牌价格为3.3万/平,考虑到实际成交价以及市场下行的缓冲空间，价格剪刀差在9000元/平。

● 新F4之一「天西板块」●

1/2是公园，1/3是楼，1/6是湖，这就是贰爷命名的“天西板块”。

天西板块--它是一个全新的板块，即便处于开发初期，其“头部板块”的气势表漏无疑。天西板块是站在金融城肩膀上的“贵族”板块！

▲ 天西板块示意图

2019年6月18日，成都天府新区举行天府中央商务区总部基地项目集中签约仪式与天府中央商务区总部基地建设启动仪式，正大集团、招商蛇口集团、新希望集团等企业与天府新区成都管委会签署合作协议，协议总金额达1110亿元。 其中，招商蛇口与天府新区成都管委会签订了关于建设天府中央商务区总部基地项目的全面合作协议。

从规模看 ： 它是成都规模最大的城市公园，总面积约2.3平方公里；

从位置来看 ： 它地处天府新区核心区内；

从定位来看 ： 它将以CBD核心区公园为特征，有高端产业支撑。 据媒体报道，目前“天府中央商务区总部基地”已经签约了包括招商局集团、正大集团、新希望集团等近20个总部项目。

其天府中央商务区位于成都城市中轴线天府大道南段，规划面积 28.6 平方公里，将打造形成总部经济、会展博览、国际交往、生态公园四大功能，总部经济、会展博览、宜居活力三大板块，建设面向世界的中央商务区，打造成都未来城市新中心。

总的来看，它是一个国家级新区的CBD核心区公园，它和人民公园这类以休闲、娱乐为主的公园不同，它与经济发展紧密相连。

而天西板块位于天府公园西侧，与金融城一样有高端产业支撑、有优质教育资源、紧邻大型城市公园。 并且它的起点高于金融城，是国家级新区的CBD核心区公园。

2020年3月和4月，一共三次土拍，累计出让788亩商住用地，可开发建筑面积约180万㎡，由成都天府招商轨道城市发展有限公司底价竞得，该公司是招商蛇口、成都轨道交通集团、天投集团的合资公司，招商蛇口控股51%。

● 杭州西路F4 ●

天府公园西板块的 杭州西路F4 楼盘： 万科天府锦绣 、首开龙湖云著、保利和光屿湖、 蔚蓝卡地亚花园城 ， 楼面价都在1万左右 ，“天西板块”定位高端路，预计后续的起售价在2万/㎡以上，高价格可望轻松破3万/㎡。 该板块旨在打造一个与天府新区的中央商务区相匹配的高端板块，供应一等一的品质楼盘。

• 万科天府锦绣

项目占地约236亩， 该地块楼面价为9600元/平米，有一定的市政服务设施的配建要求（4300平米的幼儿园，及25700平米的服务设施用房）：无偿移交人才用房套数：1175套。