来源:中国养老咨询 ID:qiuhao807316900 推荐关注
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公共区域
所有家具全部适老化设计，家具圆角化处理，公共区域为推进与协助老年人社交活动，关爱和推进心理卫生健康提供场所。
客房
家具全部圆角设计，尺寸高度符合老人需求。 所有家具、康复器具及其他专业设备均由美国最大的专业养老设备商提供。
设施配套
身体机能恢复、提高和加强、包括端坐、站立、行走、以及主要肌肉的强化训练。手脑配合训练、恢复、提高生活自理能力、如穿衣、洗漱、吃喝、如厕等。语言、吞咽等功能的监控、理疗和强化训练。
卫生间：无障碍设计，专用抗菌扶手，可旋转，方便轮椅进出，确保老人如厕时不会滑倒、磕碰，安全放心。挡水条：浴室高级挡水条，严密挡水同时方便轮椅轻松出入。洗手台：轮椅可自由推进，满足使用轮椅老人洗漱便利。
生活娱乐配套：3D高尔夫、室内门球、乒乓球、麻将房、棋牌室、书包阅览室、影视厅。
人员配套
每层配备专业的护士台，随时应对房间内及各公共区域内的紧急呼叫，第一时间采取援助。
专业服务人员与老人大约比例为1：1，以凯建为例在实际运营中该比例约1：1.6。
收费情况
以凯建国际（徐汇苑）为例，住宿费（含每日膳食）月均8500-16500元/人；护理费额外收取，分为基本护理，二级、三级护理和特级护理四级，费用从1700元/月到9000元/月不等；整体收费在10500元/月到26000元/月不等。凯建浦东苑护理费与徐汇苑基本相同，房费基本较徐汇上涨20%左右。
项目
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房型
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实际住宿30天以上
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床位费
（含标准膳
食50元/天）
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单人间（24m²）
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8451
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加床
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3051
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双人间（28m²）
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5751
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Vip套房（40m²）
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16551
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加床
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3321
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护理费
（包括医生诊
断治疗及专业
护士、护工服务）
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基本护理
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1701
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二级护理
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3591
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三级护理
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6291
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特级护理
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8991
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规模及入驻率
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凯建徐汇苑
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复星星堡
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凯建浦东苑
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2013年1月正式营业
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2013年5月
开业
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2014年2月
开业
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50间标准房以及9间套房
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约150间自理房间和50间护理房间，可容纳250-300个老人
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78套房间，房间以单人房为主
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至今已有约50位老人入住，约占80%
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目前有200多位老人已入住，入住率70%左右
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目前入住老人30余人，入住率40%左右
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客户群
凯建国际：
客户类型是65岁以上老人，子女多为常年在国外或经商；
客户需求分为短期术后疗养和长期护理养老，各占50%左右。
复星星堡：
目标人群以中高端为主，男性设定年龄为60岁以上，女性设定为55岁以上；
入住的老人有大学教授，归国华侨，或子女是企业家，以及退休金3000元左右的老人通过将自己的房产出租或出售来到星堡社区居住。
类别
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年龄层段
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服务类型
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自理生活
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65-75岁
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提供丰富多彩的生活方式
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协助生活
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75-85岁
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康复期间的护理
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专业护理与失智护理
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85岁以上
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与医疗相结合的专业支持
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财务测算
养老公寓测算原则
面积需求：养老公寓需求面积11970m²，共19层（每层面积630m²，其中配套6层，客房层13层，共117间客房，共52间套房，65间标间）
收费标准：参考凯建浦东苑，标间加三级护理收费17000元/月，套房加三级护理25000元/月，本项目位于市中心，收费应有所上涨，标间收费取20000元/月，套房收费30000元/月
运营节奏：第一年改造装修，第二年开始运营，免租期第二、三、四年为培育期，入住率分别取45%，65%、75%，第五年运营成熟，入住率90%
人员配比：参考高端半护理养老公寓，护理配比1：3，人员成本每年243万，人员成本一般占运营成本的65%，运营成本每年373万装修成本：装修标准参照高星级酒店装修取4000元/m²（软装1000、硬装3000），会所需求面积面积11970m²，共4788万元
合理租金
项目运营成熟期年合理租金为1312万元，平均3元/m²/天。
项目
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运营成熟期年均收入/支出
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备注
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营业收入
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3089 万
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按90%入住率计算
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装修成本折旧
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798万
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按4000元/m²装修成本计算，6年折旧
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运营成本
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373万
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人员成本每年243万，人员成本一般占运营成本的65%，运营成本每年373万
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管理费
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309万
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行业规则一般为营业收入的10%
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税费
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309万
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行业规则一般为营业收入的10%
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成熟年租金承受=营业收入—装修成本折旧—运营成本—管理公司利润—税费=1300万元
每平方米租金收益=1300万元/365/11970=3元/m²/天
培育期租金
项目运营培育期年合理租金为1.2元/m²/天，但实际操作时会有所上升。
项目
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培育期年均收入/支出
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备注
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营业收入
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2116万元
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第二、三、四年为培育期，入住率分别取45%，65%、75%
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装修成本折旧
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798万元
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按4000元/m²装修成本计算，6年折旧
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运营成本
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373万元
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人员成本每年243万，人员成本一般占运营成本的65%，运营成本每年373万
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管理费
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212万元
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行业规则一般为营业收入的10%
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税费
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212万元
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行业规则一般为营业收入的10%
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培育期租金承受=营业收入—装修成本折旧—运营成本—管理公司利润—税费=522万元
每平方米租金收益=522万元/365/11970=1.2元/m²/天
鉴于运营前三年一般难以回收成本，每平米的租金可能会在1.2元/m²/天的基础上有所上升。
经营模式
纯出租模式：不参与运营，直接将酒店出租给经营方，以租金作为收益
委托管理：负责酒店装修改造，之后将酒店委托给专业的养老管理公司经营在支付管理费后，以经营利润作为收益
合作经营模式：与专业的养老管理公司合作，建工以酒店资产入股，合作方负责装修与运营管理，建工以60%股权分配月子会所收益
纯出租模式
纯出租模式不参与运营，直接将酒店出租给经营方，以租金作为收益，结合养老公寓经营周期与项目产权剩余年数，本项目测算运营周期取20年
参与前文租金测算，培育期租金取1元/m²/天，年租金收益522万元，成熟期租金取3元/m²/天，年租金收益1300万元
年份
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培育期（第二、三、四年）
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成熟期（第五-二十年）
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20年总计
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租金收益/万元
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1566
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20800
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22366
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20年租金总计22366万元，平均每平方米租金收益1.87万元。
委托经营模式
负责酒店装修改造，在支付管理费后，以经营利润作为收益，结合月子会所经营周期与项目产权剩余年数，本项目测算运营周期取20年。
年份
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总计
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收入
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55773
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运营成本
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7087
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管理费用
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5577
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税费
|
5577
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装修成本
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4788
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收益
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32744
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静态投资回收期
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5年
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项目IRR
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33%
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20年收益总计32744万元，平均每平方米租金收益2.74万元。
合作经营模式
与专业的养老公寓管理公司合作，建工以酒店资产入股，合作方以品牌与投资入股，合作方负责装修与运营管理，建工以60%股权分配养老公寓收益。
年份
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项目20年收支
|
项目收入
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55773
|
项目运营成本
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7087
|
项目税费
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5577
|
项目装修成本
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4788
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项目收益
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38321
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建工仅以酒店资产入股，没有成本投资；
建工以60%股权分配养老公寓收益。
20年收取收益=38321×60%=22992万元
平均每平方米收益1.92万元。
经营模式收益比较
纯出租模式：无投资，20年租金总计22366万元，平均每平方米租金收益1.87万元。
委托管理：投资4788万元，32744万元，平均每平方米租金收益2.74万元。
合作经营模式：酒店入股，无投资，20年收益总计22922万元，平均每平方米租金收益1.92万元。
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优势
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劣势
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纯出租模式
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1、风险小、无投资
2、租金稳定
3、不参与后期运营
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1、有一定不可控性
2、无法分配经营收益
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委托管理
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1、后期经营预期收入高
2、可为建工内部员工提供内部服务
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1、建工非专业月子会所运营商
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