今年50岁的文女士，从1998年至今，买卖过8套房，而她的置业经历里，最绕不开的就是那起“黑天鹅”事件：2003年“非典”。
仅2003年前后抄底的3套房，就让她净赚了1500万，且均在今年疫情爆发前成功套现。17年，买入卖出之间，是历史的兴替。
“买房是为了收租，没想到涨那么快”
那年，“非典”奇袭广州，使原本下行的楼市雪上加霜。
文女士记得，当时广州的房价
几乎打了8折，但身边敢买的人寥寥可数。
“社会舆论都说会继续跌，整体不是很看好。”文女士为什么选择逆市出手？看中的其实是政府5年经济总体规划里释放的信号。
2000年，中央在“十五”规划中明确指出：“要不失时机实施城镇化战略。”文女士认为，这意味着租房的需求将快速涌入城市。
而事实上，早在“非典“之前，文女士已经是广州楼市里“第一批吃螃蟹的人”，这时候，她的手里正握着刚刚卖掉旧房子的现金。
别忘了，2003年还有一件大事，那一年，广州福利分房时代正式终结。
在此之前，是否赶上“末班车”得到福利分房，几乎决定了70后这代人的人生走向。而任职国企的文女士，就是其中的幸运者。
2002年，文女士把位于海珠昌岗的福利分房出售，这套当初补了1万多房款得到的房子，最后卖得20多万。看好租赁市场，加上手握现金，文女士分别在2004-2006年三度出手。
而后来，房价的涨势远远超过她的想象。
“200万买了3套房，2套涨幅超10倍”
彼时，广州尚未限购。
文女士先是买入天河北的金碧翡翠华庭，总价40万；
再以总价53万入手滨江东芭堤水岸；
最贵的1套是东风广场四期的学位房，总价90多万。
不到200万，买遍了广州最好的地段。尽管这在当时也不是小数目，但通过借助杠杆，以租养贷，身为普通工薪阶层的文女士，也如愿过上了“包租婆”的生活。
“2003年后房价低，而且自己供得起，当时买房手续也简单，贷款容易。”文女士回忆，当时最高可以贷款8成，首付可以分期，订金门槛低。
高峰时期，加上自住，文女士同时背着4套房的房贷：“1套是1900元，1套是2500元，1套是4100元，1套是2300元，加起来每个月要还10800元。”
然而，当时广州的平均工资还不到3千，月供过万在普通人眼里还是天文数字。幸好，城镇化红利落地，租房市场真的如文女士所料，行情走俏。
在当时，扣掉3套房子的租金收入，文女士只需要负担4-5千的房贷，而到了近2年，仅东风广场1套的租金，已经去到6千/月，早已实现租可抵贷。
此后，广州房价经历了几轮疯涨，文女士的房子，因为地段好，溢价远远跑赢大市。直到2017年，文女士预感经济大环境趋冷，开始陆续转手“套现”。
先是2017年，文女士以450万卖出天河北金碧翡翠华庭，涨幅10倍；随后的2018年，再以560万卖出滨江东的巴黎水岸，涨幅10倍；最后是2019年，以680万卖出东风广场，涨幅近7倍。
至此，历经17年，文女士通过3套房的投资，净赚1500万。
“以自住的标准选房，只买最好的地段”
历史总是惊人的相似，当2020年开局再次遭遇“黑天鹅”事件，所有人都在问，还能买房吗？
文女士的故事在当下的环境，也许难以复制，但她至少告诉了我们，
3条楼市里通用的硬道理。
1、永远以自住的标准选房。
“最重要的是地段，你愿意自己住的房子，肯定容易出租，将来也不愁转手。”文女士认为，手头上有资金，或者是刚需，今年将会方便出手。
她还建议买家，重点挑选中型小区。“大型小区的管理难度大，人员复杂，从这次疫情也看出，大型小区更容易出现管理的漏洞。”她解释道。
2、贵的房子往往涨得更快。
文女士的故事也证明，好地段的房子，虽然不便宜，但更抗跌，在上涨周期也更容易跑赢大市。
2004年，广州全市房价4千/平左右，到2019年，涨到3.2万/平，涨幅为7倍。而与全市数据相比，文女士有2套房涨了10倍，远高于平均水平。
3、抗风险和赚钱一样重要。
而事实上，文女士也并未真正离场。近2年，她用卖出3套房的现金，全款买了市区2套商铺，对她来说，如今没有还贷压力，租金回报更高，乐得轻松。
因此，除了考虑环境因素，结合自身的资金能力和投资需求，见好就收，及时改变策略，或许能获得比账面赚钱更自在的投资满足。
疫情调整了预期，但刺激了需求
17年前的“非典”，成为中国楼市的拐点。
疫情控制之后，被短期压抑的购房需求得到释放。
开发商促销、降首付比例、炒房团崛起，快速消弭了这起“黑天鹅”事件对楼市的影响。
※图源：广州房产
回顾历史可以发现，近20年，广州房价只出现过3次下跌，分别是2003年非典期间，2008年金融危机，以及2014年全国性楼市低迷期。而值得注意的是，每一次下跌都意味着下一次的触底反弹。
那么，此次疫情后，广州会出现第4次抄底机会吗？
可以肯定的是，今非昔比，面对中外局势变化，当下的经济环境充满变量。加上国内经济换挡、城镇化减速、房地产进入白银时代……
后疫情时代的楼市复苏，是一场绝对的硬仗。
但乐观来看，虽然疫情改变了人们对未来经济的预期，却刺激了潜在的购房需求。
根据近期机构的调查数据，高达6成的受访者表示不会因为疫情暂缓购房。
更重要的是，即使近年来经济增速放缓，但中国人并不缺钱，或者说，不缺有钱人。
数据显示，中国的储蓄率长期位居全球前列。2017年，在经历15-16年的房价暴涨后，中国的储蓄率仍去到47%，远高于26.5％的世界平均储蓄率。而截至2019年，中国储蓄率也仅仅下降2%，仍是全球最高的45%。
因此，目前业界普遍认为，此次疫情在短期内，可能迫使开发商处于资金回笼的需求降价促销，但在需求和购买力的支撑下，
房价平稳仍是符合市场规律和调控目标的预期。
根据一线从业者观察，目前看来，疫情只是延迟了买家的购房时间，并没让买家放弃购房需求，而随着社会秩序恢复，挤压的成交即将得以释放。
