【光大固收】我国REITs有哪些特点？

起步较晚，发展较快。 截至2019年3月末，全球REITs总规模约为1.91万亿美元。我国2014年4月发行第一只REITs产品，截至2019年3月末，我国一共发行了49只REITs产品，发行规模合计989.64亿元。

以权益型REITs为主。 权益型REITs的发行规模占比约为90%；抵押型REITs占比约为7%；混合型REITs占比约为3%。

我国的REITs具体的产品结构， 主要为“私募基金+专项计划”，也有部分采用“信托+专项计划”的结构。

REITs的底层资产主要为住宅公寓、物流仓储、商业地产这三个类别。商业地产为主，住宅公寓发展较快。 投资者对不同底层资产的关注点有所不同 ， 我们从两个方面分析： 一是能否具备较好的变现价值；二是能否产生可持续的现金流入。

1.1、起步较晚，发展较快

“REITs”是地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）的简称。美国于20世纪60年代发行了全球第一只REITs产品，截至2019年3月末，全球REITs总规模约为1.91万亿美元。

我国REITs起步较晚但发展较快。证监会于2014年1月16日核准中信证券设立中信启航专项资产管理计划（证监许可2014〔122〕号），该专项计划于同年4月25日正式成立，这是我国第一只REITs产品。截至2019年3月末，我国一共发行了49只REITs产品，发行规模合计989.64亿元。

1.2、以权益型REITs为主

根据募集资金投资形式的不同，REITs可以分为权益型、抵押型、混合型3个类型：

1.权益型REITs是指募集资金通过SPV以及项目公司持有物业的股权，通过经营收益型不动产，获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益实际来源为物业租赁收入或者不动产增值所得。权益型REITs的发行规模占比约为90%。

2.抵押型REITs是指募集资金通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，主要的收益来源是利息收入。抵押型REITs的发行规模占比约为7%。

3.混合型REITs是上述两种类型的混合。混合型REITs的发行规模占比约为3%。

国内首只抵押型类REITs为2016年8月19日成立的北京银泰中心资产支持专项计划。该计划的原始权益人为中国银泰投资有限公司，信托借款人/物业方为北京银泰置业有限公司，管理人为恒泰证券，监管银行为民生银行。

我国的REITs基本为“契约型REITs”，采用了基于资产管理计划的模式。这种模式实现了各参与方的风险隔离，具体的产品结构主要为“私募基金+专项计划”，也有部分采用“信托+专项计划”的结构。

2.1、私募基金+专项计划

“私募基金+专项计划”结构以专项资产管理计划为载体，通过私募基金实现对SPV公司/项目公司股权的收购，这是我国当前REITs产品交易结构的主要模式。在这个结构下，基金管理人可以代表私募基金的利益出售处置物业资产本身或转让持有物业资产的项目公司股权等权益。“私募基金+专项计划”结构的运作流程为：

1.原始权益人基于其与基金管理人、基金托管人签署的《基金合同》、《基金份额认购书》持有私募基金的全部份额，而该基金拥有底层物业资产的所有权。

2.专项计划认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。通常设有优先级持有人、劣后级持有人。

3.计划管理人购买基金份额，使专项计划成为私募基金的唯一份额持有人。

4.私募基金将以增资、发放借款等方式向SPV公司/项目公司进行投资。最终私募基金持有SPV的100%股权及股东借款债权。

2.2、信托+专项计划

另一个交易结构为“信托+专项计划”，该结构通过信托计划将资金最终投向物业资产，这个交易结构的运作流程为：

1.原始权益人持有信托计划的全部信托受益权，该信托计划持有SPV及项目公司100%股权。

2.专项计划认购人通过与管理人签订《认购协议》，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人，通常设有优先级持有人、劣后级持有人。

3.计划管理人应根据约定，指示托管人将信托受益权购买价款划拨至原始权益人指定的账户，用于购买信托受益权。管理人购买信托受益权后，专项计划成为信托项下的信托受益人。

4.信托计划将以增资、发放信托借款等权益性或非权益性的方式向SPV公司/项目公司进行投资。最终信托计划持有SPV的100%股权及股东借款债权。