财政部刚刚公布的10月“财政收支状况”，向我们透露了一个大秘密：从成交量来看，全国楼市正迅速入冬！而且已经显著拉低了财政收入的增长速度。
财政部每月10号前后，都会公布截至上个月末的“财政收支状况”，其中3月、6月、9月、12月的数据是累计数据，其他月份是单月数据。
在“一般公共预算收入情况”里，会公布5种“土地和房地产相关税收”的具体情况。其中“契税”、“土地增值税”跟近期的房产交易关系密切，可以用来追踪交易量的走势。
数据显示，10月份全国征收契税278亿元，同比下降3.6%；土地增值税304亿元，同比下降2.2%。这意味着，近期全国房地产交易量出现了重大转折。
下面让我们对比一下6月以来，财政部公布的上述两个税种的同比增长状况，以及“一般公共预算收入”的同比变动情况：
月份 | 契税 | 土地增值税 | 一般公共预算收入 |
6月 | 18.5% | 23.9% | 8.9% |
7月 | 34% | 15.4% | 11.1% |
8月 | 15.5% | 13.2% | 7.2% |
9月 | 19.9% | 21.8% | 9.2% |
10月 | -3.6% | -2.2% | 5.4% |
注：上述数据来自财政部官网，其中6月、9月分别为各税种“1到6月”、“1到9月”累计征收额的变动情况，其他为单月征收额的变动情况。
可以看出，10月份契税、土地增值税的变化非常惊人，毫无疑问出现了大逆转。当然，这两个税种所反映出的二手房、新房交易都带有滞后性，其中“契税”里新房交易的滞后性更强。但从长期趋势看，这个数据还是能反映出楼市的冷热。
也就是说，我们此前在专栏里多次预言的“楼市成交量的冬天”，已经在全国范围内出现了。其实，这些成交量具体是哪个月的并不重要，重要的是影响到了政府的财政收入。
受“涉房税费”大幅下滑的影响，全国10月份“一般公共预算收入”的增幅只有5.4%，比此前各月有了显著回落。
需要说明的是“一般公共预算收入”没有包括政府的卖地收入，卖地收入计算在“政府性基金收入”里。截至10月末，全国总的国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长37.3%。这个增速，也比9月回落了2个百分点。
10月“契税”、“土地增值税”的大变脸，跟银行全面收紧房地产贷款，把整个交易显著“放慢”、“拉长”有很大关系。在一些热点城市，甚至出现了买新房贷款申请期（从正式申请到发放）长达6个月的局面。二手房交易虽然没有这样夸张，但也明显拉长。
这样，开发商销售的回款速度明显拉长，成交速度放慢，缴纳“土地增值税”的速度也受到影响。此外，随着开发商手里的现金逐步变成土地，未来进一步拿地的能力受到影响。所以，未来几个月“国有土地使用权出让收入”的增幅，也将变脸，由暴增变成下滑。
换句话说，房地产的入冬，已经在拖累政府的“一般预算收入”，即将拖累政府的“基金收入”。而这，也是近期地方债发行提速的重要原因。
今年年内，各地政府发行的“土地储备专项债券”将超过2000亿元，其中接近一半将在11月和12月发行。
这意味着，楼市调控将进入真正的僵持期。在这个僵持期里，将有很多惊心动魄的事件发生。
比如今天就有媒体报道，进入11月以来，房地产企业涉及股权变动的交易金额超过500亿。南方某大房企，则在挂牌出售其北京一个豪宅项目的剩余股权，涉及金额80多亿。这些交易，都跟一些房企的资金链紧张有很大关系。
未来一段时期，地方政府和房企将比拼耐力。如果稳增长出现较大难度，则一些城市的房地产调控最终将松动；但在政府调整政策之前，一定有房企扛不住，被迫降价卖房或者出让股权。近期，一个销售量位居前三的大房企，已经开始搞“年终促销”了，价格松动开始显现。
对于手中有现金、房票的人来说，在一些城市或将出现“捡漏”、“抄底”的好机会，而最佳时间点就在2018年。具体在哪个季度，要看政策演变，以及当地供应量变化。
至于中长期，我们仍然继续看好“有显著人口增量的、高级级别城市（及其城市圈）的优质住宅”。
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