何静静：先做贵阳人，再做贵阳事

编者按： 如何在危机中求生与发展？从增量市场到存量市场转变过程中，如何寻得一条独特的生存之道？行业规模化大背景下，区域房企如何规避“小而没”，而实现“小而美”？乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“与区域房企老板对话”，关注后疫情时代区域房企的生存与发展。本期【见地】对话嘉宾： 景融集团·贵阳永茂房开总裁何静静女士。

撰文丨杨博

出品丨乐居财经

何静静并非贵阳人，却对贵阳这座城市有着非常深厚的感情。作为非典型的80后，她留英、在公共事业单位及互联网行业工作的经验，为她带来了不一样的地产视角。

到贵阳多年，她奉行“先做贵阳人，再做贵阳事”的行动准则，率领团队在贵阳市白云区泉湖板块开辟了精品湖居项目——景融·南湖里，在为白云区交出了满意答卷的同时，她也见证了贵阳楼市的兴衰，体悟到了区域房企的发展之道。

区域房企的三大难题

何静静认为，目前区域房企面临三大挑战，分别是拿地难、融资难和竞争难。在行业集中度不断提高，收并购中小房企成为潮流的今天，区域房企无论在品牌上、管理上和运营上都难以与头部房企竞争，在市场中的生存环境也更加严酷。

何静静表示，想要应对以上三大难题，区域房企必须苦练内功，在不断提升自身软硬实力的同时，想办法在市场上寻找合作伙伴进行强强联合，或者接手一些存在历史遗留问题的项目，在充分评估市场风险的情况下，着手解决掉项目问题，同时以较低的成本获取项目。

对于企业发展问题，何静静认为区域房企不能盲目扩张规模，要学会量力而行，在实力允许的范围内承接一些符合自身定位的项目，尤其是可以选择优势区域进行深耕，以此寻求较好的回报率。

区域房企转型并非易事

对于“规模小的企业更易实现转型”的观点，何静静持反对态度。她认为，规模小的房企，由于其产业链相对来说比较单一，资金规模小，投资时间长，没有更多的资金投入其他产业，且管理人员专业单一，没有好的规模和基础，很难实现多元化发展。

目前来说，区域房企想要实现转型确实并非易事，但也不是完全没有机会。何静静表示，目前区域房企能做的是在房地产板块上下游产业链上做文章，以房地产开发为核心慢慢去做其上下游产业链的延伸。一旦政策、资金、人力资源条件满足，可以涉足商业地产、文旅、康养、房地产金融等方面。

此外，何静静认为未来开发产城融合的项目会成为一个市场发展的趋势，房企能引进产业的话往往会更容易拿地。

未来三年深耕泉湖

谈到贵阳，何静静脸上流露出丰富的情感。目前，她已率领团队深耕贵阳泉湖板块多年，与贵阳市建立了不可磨灭的情谊。她表示，景融集团会继续深耕泉湖，以南湖里项目为核心去做扩展跟辐射。

在泉湖片区周边，景融集团还有4块净地大约200多亩尚待开发。未来三年，要向贵阳人民交出景融集团房地产操盘水平的完美答卷。

以下是乐居财经与何静静的对话精选：

乐居财经： 当前形势下，您觉得区域房企面临的最大挑战是什么？

何静静： 当前形势下，房地产行业的集中化趋势已经越来越明显，行业内以头部房企收并购区域房企为主流趋势，此外，房价逐步回落，供求关系倒挂，市场趋近饱和，购房者更加理性，刚需和刚改是当今购房的主流，这也造成了市场竞争日趋激烈，开发商的利润逐渐走低。

在这种形势下，我们这种区域中小房企面临的首要问题，就是拿地难。一方面是因为地价攀升，对开发资金的要求越来越高；另一方面，开发资金的提升，会对自有资金及资金周转造成挑战，因此想要拿到优质的地块可以说是难上加难。

而从2018年下半年开始，全国楼市逐步下行，不管是成交还是去化速度，相对来说都在放缓，对于贵阳这种人口净流入相对较少的城市而言，市场的变化更是十分明显。

因此，我们还会面临竞争难的问题。大的品牌房企有自己的品牌背书，且其管理已经非常精细化、系统化，运营全流程非常精准。在当前有限的市场容量下，如何去与大的品牌房企做企业品牌、资金实力、产品运营、精细化管控运营等方面的竞争，这些对我们来说都是极大的挑战。

另外，还有一大挑战是融资难的问题。目前，国家的金融政策基本上是往国央企以及上市公司这种有品牌背书的企业去倾斜，所以对于我们这种区域型房开，融资成本特别高，融资的渠道也特别窄。

总体来说，我们这种区域中小房企，生存空间其实已经越来越小了。

乐居财经： 规模化背景下，大房企在融资和拿地上均有很大优势，您觉得区域房企该如何应对融资难和拿地难的问题？

何静静： 正如您所说，大型房企在资金和拿地方面均有很大优势，那么对于我们这种区域房开，如何在这种夹缝中寻求生存空间呢？我个人认为，一个是寻找具有土地资源又存在资金困难的房企进行合作或收购，形成合作伙伴，强强联合，报团取暖。

尤其是一些可能存在历史遗留问题的项目，大型房企为了追求高周转不愿去碰，而我们这种深耕区域的房企，则可以在综合评估风险的情况下，仔细地去解剖项目，在以较低成本获取相对优质项目的情况下，同时解决掉历史遗留问题。

第二就是进行资源整合，接手停滞开发项目或参与政府主导的城市开发建设，输出房地产开发管理和融资渠道多元化，跨界进入文旅、康养等项目快速开发形成现金流的高周转。

当然我们也不会盲目扩展规模，因为对我们来说，不管是在资金品牌还是管控方面，能力都相对有限，所以我们会量力而行，在资金和团队规模允许的范围内，去接手跟我们能力相匹配项目。我们不会追求高规模的增长，只求在一个区域里面能够做到深耕，并寻求一个好的利润回报率。

乐居财经： 疫情发生后，多地政府因城施策，出台了多个缓解企业资金压力、稳定土地和房地产市场、促进房企开复工的政策。您觉得哪些政策可帮助企业暂时缓解资金困局？您希望政府在哪些方面提供优惠政策以帮助企业渡过当下困局？

何静静： 疫情发生以来，我们政府的反应速度不可谓不快，很多城市都出台了相应的政策对企业进行扶持，尤其是面临困境的小微企业，以及商业、制造业等行业，都得到了较大支持和红利，对我们复工复产也起到了推动作用。

但对于房地产业而言，其专项帮扶政策和宽松的金融政策，确实是不太容易落实的。到目前为止，不管是从银行信贷资金支持上、税收上，还是从政策扶植上，效果都比较有限。事实上，随着房企销售资金的管控进一步严格，区域中小房企形成一定的资金沉淀，这都对我们造成了不小的压力。

其实我认为，目前已经出台的各类扶持减负政策还是非常好的，只是在具体落实的时候遇到了一些阻碍。我个人希望政府能进一步简化政策实施方案，在区域房企融资难、融资贵的当前情况下，适当放宽资金监管力度，在资金可控的条件下，采用管控与帮扶相结合的方式，帮扶区域房企共渡难关，共同拉动区域经济增长。

乐居财经： 中国的房地产市场正在从增量市场到存量市场过渡，您觉得对于区域房企来说，这是机会还是挑战？

何静静： 我认为，当前房地产市场从增量市场过渡到存量市场，对我们来说既是一个挑战，也是一个机会。

挑战指的是规模方面。首先要承认的是，区域房企会面对更为严峻的挑战。头部房企由于获得了市场增长期的红利，以及实现了高规模扩张，以及高周转盈利。但对于区域性房企来说，我们并没有这么大规模去占有全国市场，只能在一个适合的区域去进行深耕。

但是在这样的情况下，我们区域房企仍有继续发展的机会，这个机会是指的运营方面。对我们来说，做存量市场实际上会有助于实现更多的营收，因为在存量市场下，我们可以很好地发挥深耕区域的优势，做存量物业的运营性管理，而不是只停留在开发层面。

乐居财经： 规模小的企业更易实现转型，您觉得在延伸房地产产业链和产业转型方面，区域房企可以有哪些作为？

何静静： 我并不完全赞同这个观点。规模小的房企，由于其产业链相对来说比较单一，资金规模小，投资时间长，没有更多的资金投入其他产业，且管理人员专业单一，没有好的规模和基础，很难实现多元化发展。因此在自己不熟悉的领域，想要实现投资转型非常困难。

但这也不代表完全没有转型的机会。企业的发展与其管理及规模息息相关。目前我们能做的，只能在房地产板块上下游产业链的延伸上做文章，通过以房地产为核心的产业链慢慢去延伸。而一旦在政策、资金、人力资源条件满足下，我们完全可以涉足商业地产、文旅、康养、房地产金融等方面。

我认为未来房企开发产城融合的项目会成为一个市场发展的趋势，房企能引进产业的话往往会更容易拿地。以往房企是单纯为了开发而来，项目总体是以一个短平快的模式迅速去化，然后再去拿下一个项目。对于政府来说，其实是更愿意项目与产业有所结合的，这样不论是对就业还是经济都会有所拉动，更能兼顾长期的经济发展。

乐居财经： 近年来，科技发展迅速，多家房企打出了“房地产+互联网”概念，您觉得在5G、AI、区块链、云等新型技术的应用上，区域房企有哪些机会和优势？

何静静： 目前我国科技发展非常迅速，尤其是新基建工程的开展，让科技概念都根植在了各个行业中。其实不仅仅是房地产板块，其他类似物业板块等，都已经在植入相应的新技术了。科技、互联网对房地产业肯定会起到引领和助力的作用，但房地产业的核心仍然在于开发方面。

事实上，我认为5G、AI、区块链、云等新型技术的应用，对于区域房企的脱困是没有太多的作用的，只能在营销上助力。对于区域房企而言，新技术的运用是需要大量投入以及后台运维的，这对我们来说可能机会还是会弱一些。不过我们也会紧跟时代潮流，不断探索新技术的应用场景，不断创新投资领域，创造高科技在房企开发上的应用，寻找出机会和创造优势。

乐居财经： 大多区域房企都面临资源整合能力较差、团队稳定性与专业性较弱的问题，您觉得当前形势上，区域房企该如何修炼内功，提升自身的资源整合能力、战略决策能力和团队运营能力？

何静静： 虽然我们公司的规模相对较小，但一直在量力而行地做同一件事情——建设民心工程。房地产项目的开发往往相对漫长，其中变数很多，因此，要做好民心工程，我们必须要有一个稳定的团队。

因此，要保证公司团队的稳定，就不能短视，不能急功近利，要坚持企业文化建设，善待员工与合作伙伴，重合同守信用，追求产品品质。对社会负责，对业主负责，就是对企业负责，对产品负责，就是对我们自己负责。

只有向社会交出一份完美的答卷，我们这种区域房企才会有旺盛的、可持续发展的生命力。我父亲常说的一句话：“先做贵阳人，再做贵阳事。”我们始终将企业的发展和贵阳的发展紧紧的联系在一起。今后数年对泉湖片区的深耕，将是我们扎根贵阳、投资贵阳的具体体现。

至于区域房企都面临资源整合能力较差、团队稳定性与专业性较弱的问题，我觉得在当前经济形势下，区域房企应该不断创新，完善科学管理，引进人才，提升自身的资源整合能力、战略决策能力和团队运营能力，逐步建立公司各个部门的工作计划，完成各项工作的时间节点和预算控制和质量成果评估机制。

要将房地产营销管理，财务管理，工程管理，合同预算，招标采购，项目盈利模式和风险管控进行逐步优化梳理，建立监督机制和协调机制，使项目的投资控制，质量控制，周期控制，风险控制，信息管理，盈利成果控制逐步规范化，提升房企项目开发的抗风险机制。

乐居财经： 企业2020年和最近三年的发展目标和规划？

何静静： 在2020年，我们的首要目标是将现有的四个正在开发的环湖组团分别是：翡翠湾、近水楼台、天鹅湖、湖语半岛，打造精品，树立口碑，如期交房。

近三年的话，我们会有一个小目标，就是以南湖里项目为核心去做扩展跟辐射。我们深耕泉湖片区已经4年了，目前来说已经给白云区政府交了一份完美的答卷。在泉湖片区周边，我们现在有3块地正在开发运营，另外还有4块净地大约200多亩尚待开发。未来三年我们要尽全力向贵阳人民交出代表景融集团房地产操盘水平的完美答卷。

另外，目前我们也在尝试与一些具有产业优势的企业强强联合，发挥各自的产业及运营优势，并且抓好我们深耕泉湖的优势，希望能在产城融合方面做出成绩，我们还要继续在贵阳深耕，不辜负贵阳政府和人民的信赖。

本文标签：见地 ,何静静 , 景融集团

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