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剔除低基数影响，3月销售CAGR仍处近年较高水平但动能减弱。
受低基数影响，1-3月销售实现高速增长。剔除低基数影响，销售金额在2019-2021年1-3月的CAGR仍高达19.1%，销售面积CAGR为9.9%，均高于2018、2019年的增速。单月来看，销售金额和销售面积在2019-2021年3月的CAGR达8.9%、10.7%，分别较1-2月回落2.1、1.9个百分点，销售动能有所减弱。
资金来源增速有所回落，按揭贷款利率持续抬升。
1-3月房地产开发资金来源同比+41.4%，增速较1-2月回落9.8个百分点。2019-2021年1-3月的CAGR也高达10.4%，意味着近两年房地产行业整体吸收资金处于扩张状态。其中，回款端的定金及预收款、个人按揭贷款增速较快，意味着金融资源投入地产领域因政策调控后降速，开发商加速推盘抓回款。3月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比+2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比+1BP，延续上月的回升趋势。
剔除低基数影响，开工投资边际走强，拿地竣工走弱。
2019-2021年3月投资的CAGR为7.7%，较1-2月提升0.1个百分点。预计随着对开发商有息负债管控力度的提升，年内拿地端和开工端将比较温和，使得投资增速承压。3月土地成交价款和购置面积CAGR分别为-22.1%和-7.8%，较1-2月有所收缩，或因集中供地尚未大面积开始。3月近两年开工和竣工的复合增速分别为-2.0%和-3.2%，新开工边际走强2.8个百分点，竣工边际走弱7.2个百分点，但我们认为不改开工动能减弱但竣工上行周期的趋势。
我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企，以及商业运营能力突出的房企。
开发商推荐包括A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展。
物业板块陆续披露完年度业绩，业绩均实现较大幅度增长，考虑到板块的成长性以及政策利好，我们继续看好物管板块的表现。
物业管理公司推荐包括A股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。
（以下为节选内容，非报告全文）
1.1
剔除低基数影响，3月销售CAGR仍处近年较高水平但动能减弱
受去年同期疫情拖累下低基数效应的影响，3月销售面积和金额均实现大幅增长。1-3月商品房销售面积同比+38.1%，增速较1-2月回落66.8个百分点；商品房销售金额同比+58.1%，增速较1-2月回落75.3个百分点。其中，3月住宅销售均价10482元/平，同比+14.7%，增速较1-2月回落2.2个百分点。1-3月全国商品房销售面积和销售金额累计同比分别为63.8%和88.5%。
剔除疫情影响后，3月销售年复合增速仍处于近年较高水平，但动能较1-2月减弱。即使剔除低基数影响，我们测算得销售金额在2019-2021年1-3月的CAGR仍高达19.1%，销售面积CAGR为9.9%，均高于2018、2019年的增速，销售均价为8.4%，继续维持本轮地产周期量价齐升的态势。单月来看，销售金额在2019-2021年3月的CAGR达8.9%，较1-2月的11.0%回落2.1个百分点；销售面积CAGR为10.7%，较1-2月的12.6%回落1.9个百分点，销售动能有所减弱。展望2021年上半年，考虑到年内抓销售现金回流仍是房企考核的重点，叠加较低的基数，我们预计市场仍将延续两位数以上的高增长。
3月住宅销售增速仍好于办公楼和商业营业用房。销售面积方面，1-3月住宅销售面积累计同比+68.1%，增速较1-2月回落40.3个百分点；办公楼销售面积累计同比+34.4%，增速较1-2月回落22.0个百分点；商业营业用房销售面积累计同比+24.9%，增速较1-2月回落41.5个百分点。销售金额方面，住宅1-3月销售金额累计同比+95.5%，增速较1-2月回落48个百分点；办公楼销售金额累计同比+44.0%，增速较1-2月提升10.6个百分点；商业营业用房销售金额累计同比+25.8%，增速较1-2月回落34.9个百分点。
东部、中部、西部、东北地区四大地区销售增速均有所回落，其中东部和中部地区销售增速仍处于较高水平。东部地区、中部地区、西部地区、东北地区1-3月销售面积累计同比分别为+74.3%/+68.9%/+47.1%/+52.1%，增速分别较1-2月-39.6pct/-35.4pct/-48.0pct/-29.9pct；1-3月销售金额同比分别为+101.8%/+93.1%/+57.2%/+51.1%，增速分别较1-2月-46.3pct/-37.1pct/-46.4pct/-21.6pct。中部地区在今年以来的增速超过了去年表现较好的西部地区。
1.2
资金来源增速有所回落，按揭贷款利率持续抬升
房地产资金来源增速有所回落，表现为各主要渠道资金来源增速均有不同程度下降。1-3月房地产投资资金来源同比+41.4%，增速1-2月回落9.8个百分点。具体而言，1-2月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+7.5%/+21.0%/+86.1%/50.0%，增速较1-2月分别-6.9pct/-13.2pct/-10.2pct/-13.7pct。
近两年房地产行业整体吸收资金处于扩张状态，结构上销售回款端资金来源保持较快增长，金融机构开发贷增速较为萎靡。剔除疫情低基数影响，资金来源在2019-2021年CAGR也高达10.4%，增长中枢高于2018、2019年的水平，意味着近两年房地产行业整体吸收资金处于扩张状态。单月来看，2019-2021年3月CAGR达8.2%，较1-2月回落3.5pct。其中，3月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款2019-2021年两年复合增速分别为-3.2%/+2.5%/+17.0%/14.8%，增速较1-2月分别-5.4pct/-4.0pct/-5.2pct/-5.0pct。回款端的定金及预收款、个人按揭贷款增速较快，意味着金融资源投入地产领域因政策调控降速之后，开发商加速推盘抓回款。
3月房贷利率抬升趋势延续，首套、二套房贷款利率均有所提升。融360监测数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比+2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比+1BP，延续上月的回升趋势。3月22日5年期最新LPR报价4.65%，连续11个月持平。考虑到LPR作为实际房贷利率的先行指标近一年来基本保持平稳，预计本轮房贷利率上行周期的提升幅度有限。
2. 剔除低基数影响后，开工投资
边际走强，竣工走弱
2.
1 剔除低基数影响后的3月投资CAGR略有扩大
3月房地产开发投资增速较1-2月有所回落。全国房地产开发投资完成额累计同比+25.6%，增速较1-2月回落12.7pct。其中，3月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资累计同比分别+28.8%/+14.9%/+13.8%，增速较1-2月-13.1pct/-7.9pct/-14.0pct。
但剔除2020年低基数影响，3月单月投资CAGR增速较1-2月有所略有扩大。2019-2021两年1-3月投资的CAGR为7.6%，处于2010年以来的第二低水平，仅高于2016年的6.2%。其中，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资1-3月CAGR分别为+9.3%/+1.2%/-1.5%。单月来看，2019-2021年3月投资的CAGR为7.7%，较1-2月的7.6%上升了0.1个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资3月CAGR分别为+9.5%/+2.2%/-0.5%，增速较1-2月+0.3pct/+1.7pct/+2.0pct，增速扩张主要由非住宅端投资拉动。我们预计随着监管对开发商有息负债控制力度的提升，以及土地供应两集中新政落地，年内土地市场投资较难起色，投资仍承压。
3月土地投资增速收缩，主要受两集中供地政策影响，本年第一次集中供地尚未开始。根据统计局公布的土地成交数据，1-3月房地产开发企业累计土地购置面积同比+16.9%，同比增速较1-2月回落16.1个百分点；1-3月土地累计成交价款同比-43.1%，同比增速较1-2月下滑57.4个百分点。剔除2020年低基数影响，我们测算得2019-2021两年1-3月成交价款和土地购置面积的CAGR分别为-17.7%和-4.9%。单月来看，3月成交价款和土地购置面积的复合增速分别为-22.1%和-7.8%，增速较2021年1-2月分别-7.5pct/-4.8pct，拿地进一步收缩。
与统计数据一致，3月百城土地成交也成收缩状态。3月百城土地供需比为1.6，供大于需。其中，3月百城土地供应建面和成交建面同比增速分别为-44.5%、-23.1%。能级结构来看，二线和三线土地成交金额表现较为坚挺，一线出现大幅下滑。3月三线城市土地成交金额同比增长73%，一二线城市则分别下滑72%和40%。剔除2020年低基数影响，我们测算得2019-2021年两年3月百城土地成交金额、供应建面和成交建面的CAGR分别为-16.0%、-9.9%和-11.6%，分别较1-2月-25.0pct/-3.4pct/-5.0pct。
3月百城一二线成交楼面均价环比下降，三线上升，溢价率不同程度回落。从百城土地成交楼面价来看，3月总体土地成交楼面均价环比为-26.6%。其中一、二、三线土地成交楼面均价环比分别-47.5%、-22.5%、35.6%。成交溢价率方面，3月溢价率增速有所回落，成交溢价率17.5%。分能级城市来看，一线城市溢价率为0.0%，较2月回落10.8个百分点，二三线溢价率8.1%、25.8%，分别回落6.1个百分点、12.4个百分点。
3月新开工边际走强，竣工边际走弱。1-3月房屋新开工面积累计同比上升28.2%，增速较1-2月回落36.1个百分点；3月房屋竣工面积累计同比上升22.9%，增速较1-2月回落17.5个百分点。施工方面，1-3月房屋施工面积累计同比增长11.2%，增速较1-2月提升0.2个百分点。若剔除低基数影响，我们测算得2019-2021年1-3月新开工和竣工两年的CAGR分别为-3.4%和+1.7%，新开工处于2016年以来的最低水平，而竣工从2018年以来的低迷状态有所改善。单月来看，2019-2021年3月新开工和竣工两年的CAGR分别为-2.0%和-3.2%，较1-2月分别+2.8pct/-7.2pct，新开工动能有所增强但竣工有所减弱。但我们总体认为，新开工将由于近年来地产行业降杠杆拿地增速放缓，导致新开工动能继续减弱，但因疫情未能充分兑现的竣工周期将在今年得到释放。
3. 投资建议：
关注长期业绩稳定、存量领域具备优势的房企
政策面上，随着2020年以来针对房企、银行和地方政府的有息负债管理、房贷集中度管理和土地集中供应管理的政策体系已形成完整闭环，房价和地价涨幅的预期将会得到更好地管控，行业整体也将迈入平稳发展期。期间将更加考验房企的融资、管理、运营、产品等综合能力。我们判断，2021年房地产行业三大核心指标增长为：销售面积增速0%、新开工增速0%、投资增速+5%。
建议关注长期业绩稳定、存量领域具备优势的房企。我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企，以及商业运营能力突出的房企。
开发商推荐包括A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展。
物业板块陆续披露完年度业绩，业绩均实现较大幅度增长，考虑到板块的成长性以及政策利好，我们继续看好物管板块的表现。
物业管理公司推荐包括A股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。
风险提示：
房地产行业调控政策趋严；销售及结转不及预期。
