一线城市土地供速明显加快！房价会降吗？另一边，房企也陷入了焦虑...

来 源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记 者丨本报记者 王营、徐婷 北京报道

把房地产长效调控机制做细做实是目前房地产调控的主要精神。 长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。 其中，土地和住房供应是重中之重，稳定预期是稳定住房价格的关键。

中原地产研究中心统计显示，今年以来，一线城市土地供应速度明显加快。

截至8月10日， 一线城市（北京、上海、广州）供应住宅土地达138宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米，已经接近2016年1739万平方米的供应。 相比2016年同期供应的774万平方米，上涨112%。其中上涨最明显的北京，今年以来供应住宅土地达47宗594万平方米，相比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。

对此，安居客房产研究院首席分析师张波认为，中央明确了地方政府对房地产市场调控的主体责任，土地供应量增加，将在供给政策上对市场预期产生正向影响，京穗深三城已有明确的2017年供地计划，如果按计划推进，一线城市下半年土地供应还将维持明显增长。

加快土地供应是本轮调控的重要精神，目前一线城市的土地供应也明显高于往年。

据安居客统计，今年一线城市供应住宅土地总体高于2016年同期水平，但四城表现分化明显。

• 供应加速在北京和广州表现更为明显 ，北京上半年总供地宗数环比去年增加150%，广州上半年住宅用地供地同比也增加131%。

• 反观沪深则表现清冷， 深圳上半年仅有15宗地，其中6块商业用地和9块商业服务业设施用地；上海则是创出5年来供应量新低，1-5月上海无纯商品住宅用地推出，均为动迁配套房用地，仅6月推出10幅纯商品住宅用地，合计51.80公顷。

具体从7月数据来看，据中国指数研究院统计，一线城市土地供应量及成交均价同环比双涨，出让金同比增逾六成，北京优质宅地密集入市。

一线城市共推出土地80宗，推出土地面积341万平方米，环比增加63%，同比增加99%。其间共成交土地49宗，成交面积207万平方米，环比增加17%，同比减少31%；土地出让金554亿元，环比增加18%，同比增加62%；成交楼面均价为11182元/平方米，环比增加4%，同比增加15%；平均溢价率为16%，较上月下降6个百分点，比去年同期下降38个百分点。

上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》称，2016年至2020年计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加约60%。

深圳市规土委发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》提出，2017年计划供应居住用地218公顷，同比去年增加了74.4%。

今年4月7日，北京同时发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。内容显示，未来北京每年将新增土地供应1200公顷，5年共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调整，以保障30万套住房建设需求。

中原地产首席分析师张大伟注意到， 从包括北京、上海等城市的土地供应看，70年出租房、限价与自住房将成为2017年土地市场的最主要特征；2017年土地供应量相比2016年有明显增加，预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。

易居研究院副院长杨红旭认为，供地加速有利缓解市场供不应求的压力。今年供地增加，到今年第四季度和明年，新盘供应量就会增加，有助于缓解房价上涨的压力。这本身就是调控的内容之一： 按照住建部、国土部相关文件要求，库存消化周期低于6个月的城市都需要加大供地。

不过他认为，供地增加导致新盘供应量增加，但是增量不是特别大，有部分则转向中长期的、满足租赁住房需求的方向。

对于房地产市场的供求关系，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时分析，“从房地产过去市场表现看，一二线城市土地供应一直较少，这些城市房价上涨主要是受土地供求关系影响所致。大城市要解决房价上涨、地产泡沫，核心是解决两个问题：

• 一是供求关系问题。必须要增加土地供应 ，从而进一步增加住房供应，同时还要控制房价上涨的预期，两条腿并行，才能缓解供求关系。如果房价持续上涨，很多刚需和改善型用户会变成投资者提前入市，则带动房价继续加快上涨，造成供求关系进一步紧张。

• 二是在政策层面，缓解城市压力可以从建设都市圈入手 ，扩大城市的生活范围，如同东京都市圈的建设。如果要解决这些问题，增加土地供应是必须要做的基础性工作。”

张大伟也认为，一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加，全年土地供应将明显超过往年，极大缓解未来房地产市场的供需紧张。楼市调控的加法逐渐见效，对于稳定市场价格有一定意义。从房地产“三年小周期”的发展规律看，2017年一线城市的楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势， 预期2017年，房价出现稳中微降的可能性非常大。 特别是这类限价及自住房的价格或将明显低于普通商品房价格。

欧阳捷认为，土地供应加速将大大缓解供求关系紧张情况。“预期明年供求关系很可能会发生比较大的变化。今年北京市政府发文件，要求开发商加速供应，今年12月底之前要尽快上市供应。这既是督促开发商不要囤积房源，同时也是希望明年大量住房供应上市之后，供求关系不会发生逆转，导致整个房地产市场的波动。房子供应增加之后就会降价，今年资金已经开始紧张了，今年底到明年资金更紧张，如果开发商再降价销售，市场可能逆转。”

他表示，短期来看，受到政策、供求关系等因素影响，房价可能会有波动。 但长期来看，大城市的房价变化趋势是震荡上行，因为全球人口会增加，而大城市的资源优势吸引了大量的人口，人均用地面积减少。

延伸阅读

在目前的房地产市场，房企也有着自己的规模焦虑。

上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯认为， 房企之所以追求规模，是因为规模决定企业的市场地位和价值。

“至少有十个企业和我聊。他们基本处在三百亿（销售规模）左右，五百亿不到，但五年以后的目标都是三千亿。这十家如果都做到了，他们的总量是三万亿，现在前十房企总量已经是三万亿，这就是六万亿。（房地产行业销售总量）总共才十万亿，只剩下四万亿了，答案很显然，就是通过并购。因为总量就在这儿，地拿不到了。这就是此消彼长的情况，倒逼竞争加大。”上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯在易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目上这样表示。

陈凯所言非虚。从公开数据看，房企正在加速规模扩张。2016年，恒大、碧桂园、万科实现全年销售金额突破3000亿。但在2017年，碧桂园和万科仅用7个月时间便跨过这一大关。

中国指数研究院发布的《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》报告显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。 万科、碧桂园、恒大迈过两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。

陈凯认为，当前阶段，销售规模在100亿到300亿之间的房企最着急。

“现在开薪水最高的就是一百亿到三百亿（销售规模）的企业，因为他们想长大；碧桂园（规模）有理由再长大。（企业非常关注）管理精度是因为大家现在不打价格战了，但地价还在涨。过去胆子大就行，买贵的地就行了，现在还得艺高。 尤其是现在一些城市还限价，但地价并不便宜。我特别想知道这些高价拿地的企业怎么挣钱，现在在上海连车位都有价格了，这就是新监管体系下的市场生存状态。当这门生意大家都觉得买就是挣钱的时候一定是有问题的，所以才会出现很多并购。”他这样反思道。

随着调控逐级深入，房地产总量规模天花板愈发明显，强者恒强的局面被再次强化。

据观点指数统计，1-7月房地产企业销售额TOP100榜单中，TOP10房企合约销售占整个榜单的45.43%，而在TOP10以外，越往后房企间销售规模差距越小，基本在50亿以内。

不仅如此，从拿地数据看，市场也明显呈现强者恒强局面。 中原地产研究中心统计数据显示，2017年前7个月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达12651亿。与2016年前7月50大房企拿地金额7457.78亿对比，涨幅达70%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“当前房地产市场呈现两大特征：一是城市与企业会发生深度分化；二是优秀房企和优秀城市运营商的春天，但却是落后房企的冬天。在这一轮洗牌中，众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购，而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存，继续生长。”

“谁是这个行业最后的赢家？要不就是大而强，要不就是小而美，居间的房企就是产品和服务并重。” 陈凯说。

陈凯认为，房企之所以追求规模，是因为规模决定企业的市场地位和价值。 ROE就是股东回报、资本回报两个都要，不能说先放弃利润把规模做大，这样的发展是有限的。

市场表现亦如此。大房企因为资金成本等优势，加之布局合理，成长速度更加迅速。增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。2016年，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业也是通过兼并收购、入股地产企业来增加土地储备，并布局多元化投资。

陈凯表示，当前房地产企业如果要开发，规模要跑起来，无非是要解决土地和资本问题，解决组织和周转问题。

现在地难拿，因此要聚焦解决地的问题。利润率无非就是成本和定价，企业的资金来源于规模，规模又来源于周转率，当这两项被锁定，剩下的就是拿到地赚钱。规模与利润平衡很难，而把周转加快可能会使一个中等规模企业迅速跻身行业前十甚至前二十。

（编辑：骆轶琪）