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离婚买房记：为省120万首付，夫妻签订抽屉协议

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-09-20 11:55

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导读：和丈夫连续几个夜晚商讨后，章伶（化名）制定了假离婚的细节并从律师朋友那里要来了离婚协议和私下协议文本。

原本章伶还在犹豫，但是房产中介这两天频繁打电话告诉她，很可能又会推出新政策了：离婚一年之内不能买房。

来源：中国证券报（xhszzb）

记者：高改芳、费杨生、彭扬

为了买房，离婚要趁早！

章伶和丈夫都在上海的金融机构上班，普通职员，都有上海市户口。两个人的年收入六十万左右。本来不算低的家庭收入在上海高企的房价面前，杯水车薪。买二套房的计划因为小宝宝的意外到来而紧迫起来。

“老大今年5岁，男孩。我和老公都是独生子女。结婚时买的80多平两室户的房子肯定不够住。”章伶和中国证券报记者聊道。

章伶算了一笔账。他们看中的那套总价600多万元的房子，如果不离婚算第二套房的话，首付为五成，比首套房的三成首付要多准备120万。再算贷款，在上海，二套房是不能申请公积金贷款的。首套商贷利率是基准利率打95折，二套商贷利率则上浮10%。首套房和二套房的成本差算下来已经相当于章伶一年的收入了。

“假离婚就能多赚一年的钱，为什么不选择假离婚呢。”章伶夫妇达成了共识。

接下来是夫妻二人的彻夜长谈。与其他职业不同，章伶和丈夫都在金融机构工作，都很现实也很知道怎样保护自己的利益。在他们的计划中从一开始就有一个私下协议文本——夫妻二人签订的证实所有的离婚过程都是为了买房子，一方不得借此侵吞夫妻共同财产云云。这份“抽屉合同”他们似乎更重视。不仅有律师参与，而且到公证处进行了公证。

金融从业者并不多愁善感

“整个过程我都没像网上讨论的那样，纠结什么婚姻道德问题。我只是想着必须买的房子和可以少付的上百万首付、每个月少付的上千块钱利息。小白领在大城市的生活不都这样吗，要算计着过。”章伶有些无奈和疲惫。

假离婚过程很是奔波劳累。因为章伶是怀孕期间办离婚，更加周折：居委会、派出所、房产交易中心、民政局，都不知道跑了多少趟，经过多少扯皮和排队。章伶和丈夫都用了年假，又请了几天事假才算基本办完手续。

二手房交易各个环节现场排队的惨烈程度不忍直视。

“比方说有一次我去交税。排了一上午的队，等了100多人，只是为了让窗口的人看一眼我的身份证复印件，然后我才有资格去排队领纳税单。过户至少需要两个月。”章伶告诉中国证券报记者。

除此之外，交易税费、过户几乎每一道都要交钱，房产交易隐形成本很高。

“最快也要年底办了房产证才能复婚吧。对于普通家庭来说，花几百万买房本来就是咬紧牙关、勒紧裤腰带的事，自然是能省一点是一点，何况是十几、几十万元。”虽然身心俱疲，章伶觉得自己的假离婚非常值得。

从8月底“楼市即将推出限购新政”的传言甚嚣尘上开始，上海市离婚登记暴增。最近，有市场传言称上海近期将出台更严厉的调控政策，其中有针对“假离婚”购房的政策措施，比如离婚不足一年会被限购，贷款政策按照离婚前的家庭情况处理等。

在此传言下，恐慌的购房者已经涌入了上海各个区县的民政局和房产交易中心，开始离婚。

据国家统计局公布的最新数据，8月，70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨1.26%，增幅较上月扩大0.54个百分点；算数平均同比上涨7.54%，较上月扩大1.19个百分点。价格环比和同比上涨的城市数量均较上月有所增加，其中环比涨幅超过2%的城市有16个，同比涨幅超过20%的城市有10个。

中原地产首席分析师张大伟认为，从数据特点看，8月份70大城市房价上涨刷新了历史最高纪录。房价上涨在前3月出现降温后，再次出现明显升温，主要原因有两点：信贷持续宽松和地王普遍出现。

信贷依然是房地产调控唯一有力的政策，现在看，这一轮楼市爆发的最主要原因是加杠杆。另外，对于现在一线城市来说，刚需已经不成为恐慌主力，不论是北京还是上海，总价300万元的刚需盘、刚需二手房已经接近绝迹，市场主流已经进入500万-800万区间。这种情况下，这部分需求基本都是改善需求，而改善需求又恰恰是最容易恐慌的人群。相比刚需他们的支付能力强，买过一套房，是高房价的受益者，再换房首付能力高。

“买到房就是赚钱，排队、离婚都不算事。”章伶身边的人都这么说。

谁在制造房价泡沫？

房价泡沫已成为全民热议的话题。

8月房价上涨在一二三线城市联袂上演，南京出现地价突破上限后的“摇号”现象，杭州成为继厦门、苏州之后又一座热点城市……

这厢，房价在“让人有点慌”的氛围中继续上涨，那厢，调控在“能否起作用”的疑惑中连续出台。

房价为何超预期地持续暴涨？怎么有效预防泡沫破灭？记者试图从资产荒、流动性、土地供应等多个角度来提供这个答案的拼图。

资金躁动：资产荒下的“羊群效应”　　

国家统计局19日公布的8月70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价同比、环比上涨的城市数量均有上升，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅同样也继续扩大。

涨，成了今年楼市的主题词。不仅是房价涨，地价也在涨，尽管如此，抢房、抢地现象在一线城市和部分热点城市屡屡上演。

诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下，存款的吸引力正逐步降低，而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，也正褪去高收益的光环，股市疲软和债市刚兑被打破的风险也促使投资者更加谨慎。

在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今日依然是一枝独秀。“中国经济主要靠房地产，房地产不能崩盘”是诸多购房人坚定买房的最大理由，即使未来房价下跌，幅度也有限，是相对最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。

资产荒下，“买房”成了机构投资者的共同选择。

信贷狂飙：杠杆上的房价

居民存款向房地产市场的转移，银行对房贷资产的青睐，推动了房贷一路狂飙。

近两个月的央行数据显示，居民房贷已成为信贷的绝对主力。阎常铭说，今年1-8月累计新增居民中长期贷款3.63万亿，同比增长90.4%。未来这一趋势必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。他强调，银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。

“今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前房贷利率优惠已近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长姚枝仲警告，当下是通过居民贷款支撑起房价上涨，其中是存有风险的。在高房价没有明显回落的情况下，又出现进一步的上升，这就是一个泡沫的过程。

不仅仅是居民杠杆上升，开发商的杠杆率也在升高。克而瑞研究中心数据显示，上半年千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。

土地供应：失衡格局下分化加剧

房价上涨的另一端是地价上涨，甚至出现面粉比面包还贵的现象。到底是地价推动房价，还是房价带动地价，这是一个解不开的谜题。

但现实是土地供应特别是一线城市土地供应在逐步下滑。比如，北京市2016年全市国有建设用地计划供应总量为4100公顷。而2015年为4600公顷，2014年则为5150公顷。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京的土地供应总量为18宗，同比下降45.5%，环比2015年下半年下降76%；供应的土地面积为344.09万平米，同比上涨27.7%，环比下降43.8%。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，一线城市房价上涨有两个因素，合理因素是大都市区加快发展，不合理因素是城市发展战略、土地政策和制度。他直言，政府多年来通过土地财政来为城市建设募集资金，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，使土地供应价格最大化。

强化调控：防范泡沫破裂风险

在北京从事二手房买卖的一名房地产中介人士说，现在的房价上涨让我们都觉得不踏实，有些区域已经出现有价无市的现象。“泡沫只有在破灭的时候才知道，但我们都不希望有那一天。”

中信建投首席经济学家周金涛警告，在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡，而美国自2006年见顶以来已有10年，据此推算，中国内地房地产上行期可能已接近极限。周金涛预计，中国内地房地产周期在2014年和2016年可能形成双头顶部，未来三年或步入下行期。

房价泡沫风险在逐步累积，业内期盼调控更加有的放矢，推动房地产市场软着陆。

一方面，因城施策的措施要继续强化。目前已有苏州、厦门和杭州三个热点二线城市重启限购措施，合肥、南京、武汉等多个城市以提高按揭贷款首付比例为主要手段升级了限贷政策。接下来还将有更多城市重回限购限贷队伍。

另一方面，重在强化推进经济转型的供给侧改革。“目前中国高房价的风险是有可能被破除的，这取决于经济转型的速度。””明源地产研究院副院长刘策表示，经济转型最重要的就是在单位土地基础上，能够创造出更多价值。支撑房价的基本要素就是土地价值的增长。在合理的经济结构内，由于经济在不断发展，它所对应的土地价值在不断提高。从全世界范围，拉长周期看，房价都是在稳步上涨，因为背后土地价值在增长，需求在扩张。通过高价值来平抑高地租，便能够规避掉房地产泡沫破裂风险。

周金涛建议，要通过城镇化来消除对供给侧改革的制约。当前城镇化水平依然没有达到发达国家水平，这意味着以人为本的城镇化进程仍有发展空间，随着户籍制度改革、财税体制的理顺以及创新驱动战略的推进，基于产业转型升级的“人的城镇化”将能更有序地推动房地产去库存。

来源：中国证券报（xhszzb）

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小伙伴们，房价一直高涨不落，引起了部分人的恐慌情绪，离婚买房的事情也屡见不鲜。你是否认为离婚买房有悖于婚姻道德问题？对于为了省钱离婚买房，你的看法是怎样的？

本期编辑刘巷