文/巴曙松、杨现领
二手房交易的本质是合同约束下产权与资金的动态交换过程，不同于一般的商品交易，二手房交易动态过程伴随着信息流、资金流与产权流重叠和时间的错配，交易环节复杂，参与主体众多，涉及新老债权人的进入和退出，交易的长周期伴随着多种不确定性与潜在风险。此外，二手房作为非标准化商品，产权信息复杂，随着市场环境的变化，买卖自行完成交易难度不断增加，风险累积，而任何小概率事件对于买方都是难以承受的损失。
在整个交易过程中，参与方的核心诉求在于资金与产权安全、资金和时间效率及顺畅的交易体验。实践中，今天经纪行业饱受诟病的突出问题多半产生于繁杂冗长的交易过程，随着二手房交易量的增多、交易的复杂度提升，提供更加流畅而安全的交易制度已迫在眉睫。更完善的交易制度不仅意味着交易安全，也意味着效率与体验的改善，这将使得二手房流通过程摩擦减少，交易更加通畅和便捷，进而带来行业整体效率的提升。
一、二手房交易制度的内涵、要素与现状
（一）内涵：六大关键环节
二手房交易制度的内涵主要包括前期的房屋检查、产权核验，中期的资金监管、文书处理、缴税安排等，交易完成后还需要提供一定的交易后服务以确保房屋在产权和物理状态上与前期披露的状况一致，不存在纠纷或瑕疵。
房屋检查是指对房屋物理状态、使用情况、是否有瑕疵等进行信息披露和检查。房屋检查的信息提供者或操作方包括卖方、买方、经纪人和第三方检查机构。
产权核验是指对待交易房屋的产权、债权、户口、学区等附着权利和因使用房屋带来的水电气、物业费的缴纳情况进行检查，以保证买方不必付出超出协议内容的对价。
资金监管是二手房交易制度的核心，也是保证资金和产权安全的基础途径。一般而言，资金监管的主要方式是将房款交由第三方保管，直到产权交割的进展满足一定条件，才由第三方支付给卖方。房款应当以怎样的方式存放、如何解决新老债权交替与资金流转错配的问题和满足缴税等资金分流问题是资金监管过程中最难以解答的问题。
文书处理是与交易中资金流转相配合而产生的需求。交易流程中文书繁杂、参与方众多，需要多次信息交互和确认，在很多国家和地区都由特定的专业人员完成。
即便交易完成，房屋的产权和物理问题的暴露仍然是持续性的。确认房屋使用过程中出现瑕疵情况的责任方和必要的赔付机制是交易后服务的核心。
（二）三大要素：安全、效率与体验
安全、效率与体验是评价二手房交易制度的三大核心要素，不同的市场环境中三者形成了不同的权衡方式。
安全是交易的基础。安全意味着卖方能够按时收到约定的对价、买方能够如约获得房屋的产权并持续使用。实现交易安全，既要保证交易过程中的资金和产权安全，也需要事后的责任划分与索赔机制的保护。
其次是效率，效率意味着横向上参与交易的各方能够顺畅和及时地沟通信息，纵向上在资金划拨、产权调查、法律文书、交易后服务的环节间建立有效的链接。这个过程需要中间人与买卖双方不断沟通，并确保沟通的效率与准确性，高效的沟通能常常能够缩短交易周期和减少交易纠纷的出现。
第三是体验。一次好的体验可以定义为在安全与效率得到保障的前提下，买卖双方在交易流程中耗费更少的时间和精力，具有更好的时间和空间的灵活度，并且能随时把握、了解交易的进展状况。
在二手房交易市场发展的初级阶段，参与者与监管者不断完善法律法规和各项制度、调整证书文档与资金流转间的钩稽关系、提高从业者的素质和能力，尽可能查找漏洞减少纠纷，保证交易安全。对于交易安全的重视不可避免的带来了流程上的复杂化，监管的广泛化和细化。随着交易体量增加和交易复杂度提高，对小概率事件的风险覆盖必然带来交易效率和消费体验的降低，并且完全消除交易风险也是不现实的。房产交易高单价与低频次的特征令交易双方个人难以承受风险——即便出现的概率很低，这使得在交易的环节中设定责任承担或风险共担的机制成为必须。
二、中国的交易制度：现状与问题
随着房屋自有率不断提高，我国二手房交易从90年代末的零星交易逐步发展到占据重要地位，而城市经济发展程度与人口流动的分化导致二手房交易流程存在较大差异。总体来说，由于发展历史短暂，我国房屋交易行业缺乏完善的法律体系，银行之间结算体系相对孤立，交易流程服务行业尚处于萌芽状态，我国二手房交易安全、效率、体验仍处于较低的层次。随着二手房交易量的快速增长、交易环境的复杂化、参与主体的多元化，交易风险与安全需求矛盾日益突出，现行交易制度难以满足二手房主导趋势的发展要求。
因此，我们需要推动交易流程服务市场化，明确交易流程服务行业定义，引导行业健康发展，在产权信息共享、个人信用信息的共享和第三方处理权限及信用的认可上为企业营造更适合生长的土壤，使第三方资金监管与辅助主体真正成为买卖双方权益最重要的保护者和责任的承担者。
（一）交易安全：现状与问题
我国交易流程区域化特征明显，各地交易量、政府监管要求以及买卖双方需求的不同，交易流程存在较大差异，总体来说，主要分为定金、合约签订、贷款申请、缴税、过户五个核心环节。
我国交易制度的安排同样无法避免交易流程中产权与资金交换上的时间错配风险，多次资金交付节点早于产权转移，产权转移之后存在尾款回收问题。同时，随着一线城市房价快速增长，房屋交易资金量增加导致风险损失额度不断增大，损失影响程度加大。此外，国内房屋交易存在特殊风险，如附着于学区房之上的户口等特殊风险。
交易风险的暴露具体表现为以下几方面。
（1）产权调查不及时或不进行，部分城市由于政府产权核验周期达10-15个工作日，查询信息相对滞后。及时、全面、准确的产权信息是成功交易的前提之一，相较于房屋自身的物理状态，由于产权信息无法直接直观呈现、涉及其他交易之外的债权人，并需要动态反馈，房屋产权的核验更具难度，也更容易滋生纠纷。
（2）大部分地区资金监管缺位，资金转移与产权转移交错进行，且资金监管范围仅限于除去定金与贷款部分的自有资金。国内二手房市场仍然是典型的卖方市场，卖方为提前获得房款，抵制资金监管，要求买方直接支付定金、首付款，存在极大的卖方违约与欺诈风险。
（3）资金监管无资金分配权限，卖方需自行解除房屋抵押，导致额外资金流和新的债务主体加入交易流程中。解除抵押为新旧债权人进入与退出的重要环节，是二手房交易主要风险环节。已有的国际经验制度均能形成新旧债权人进入和退出闭环，阻隔风险，如美国ESCROW制度，日本、英国、中国我国台湾通过银行结算制度，均能实现买方贷款资金偿还卖方贷款，解除房屋已有抵押，资金不经买卖双方且卖方无需在交易资金外筹集资金。而国内卖方需在过户前自行筹措资金，甚至借贷资金偿还贷款解除房屋已有抵押，在银行之外引入新的债务主体与贷款资金。
不同于日本地区产权与资金同一时空转移消除时滞，解除错配风险，也不同于美国ESCROW制度第三方公司资金监管，依据交易双方进行资金分配，我国解决资金与产权转移时间错配的实践仍处于初步阶段，形成我国独有的资金监管格局，多层次力量提供多种监管方式的资金监管结构，既有市场力量主导下的自行托管、四方资金监管与专业第三方资金监管，也有政府力量主导的政府监管与第三方资金监管平台。
现有资金监管格局下，我国交易资金监管覆盖比例远远不足，资金监管率与资金监管单量偏低。资金监管率，即实行资金监管二手房交易占据总体二手房交易的比例；资金监管单量，即应监管交易金额占据总交易资金比例。仍以北京、上海为例，北京城五区（海淀区、丰台区、石景山区、西城区、亦庄区）由于政府强制资金监管，资金监管率高，但资金监管单量偏低，监管资金范围仅限于除去定金与首付款的自有交易资金，其他城区无政府强制监管，资金监管率不足40%。上海地区则由于政府监管自愿选择以及卖方市场的高度强势，资金监管率不足10%。
（二）交易体验：现状与问题
好的体验直观体现为买卖双方交易过程中时间精力投入程度、交易信息透明度及办理时间地点的灵活程度。国内交易制度尚未能保障交易安全与效率，交易体验还未形成迫切需求。当前，交易活跃地区二手房交易量增加，政府窗口承载能力有限，已经出现了大量排队、拥挤。以北京市场为例，买卖双方进行产权核验、税费计算、交易安全维护以及过户登记，双方缴税、过户需提前5-7个工作日预约，办理地点严格限定于房管局交易中心，产权信息不公开，产权核验周期长，交易流程信息不透明，买卖双方无从知晓交易状态进程，因此交易体验处于低级阶段。
四、政策建议
纵观国际经验，交易制度的产生与形成是不同市场条件下交易参与方与监管方在安全、效率、体验三要素下平衡的结果，综合来看其启发在于:第一，二手房交易的复杂性与高风险特征使得以促成成交为主要目标的经纪人难以胜任交易全程服务的重任，交易流程由专业的第三方辅助完成更为恰当；第二，这个第三方不应是免费的公共资源而应当是交易的深度参与者，市场化的解决方案才能带来更优质的服务，这对于安全责任的划定、提升效率与体验都具有重要意义；第三，公共信息的可获取和企业准入的进一步放开是实现真正的第三方交易的前提。
据此，结合我国的实际情况，提出以下政策建议：
（一）推动产权核验信息有条件公开
随着产权状态的复杂度提高，产权信息核验和动态反馈、产籍以及房屋的抵押、查封等信息的及时准确传递越发重要，产权信息的更新不及时或不准确容易造成消费者大额资金损失。
现阶段，我们建议：一是尽快建立网上服务平台建设，各级房地产行政主管部门应加快建立网上服务平台建设，暂不具备网上服务平台建立条件的，应开放办事窗口查询功能，并推出网上服务平台在线查询服务。二是向备案的房地产经纪机构、以及持证房产经纪人开放查询服务，允许机构通过网上服务平台或是在办事窗口查询房屋产权、产籍信息。房产中介机构应在查询后，以书面形式向客户提供产权调查报告。三是推进信息联网，对交易中产权信息变化进行动态提示，对于网签后新增的房屋抵押、查封等信息，应在网上服务平台通过在线提醒、短信提醒等方式，建立面向房产中介机构、消费者的动态提示功能。
（二）强制推行资金监管制度
在二手房交易中，绝大多数的风险和纠纷中最为核心的就是交易资金的安全问题，推行资金监管是管理风险的唯一方法。主流市场资金监管比例几乎都在九成以上且已形成固定的模式，国内资金监管刚刚开始，经历了政府、银行、经纪公司、第三方机构等多个阶段，迄今为止在非强制资金监管的地区，主动监管的比例极低，这形成了交易中的风险敞口。具体来讲，我们建议：一、规范资金监管流程，建设资金监管标准。由政府主管部门推动建立规范的资金监管流程，资金类型涵盖定金、首付款、贷款、物业交割保证金、户口迁移保证金及其他类型资金。二、建立资金监管机构向主管部门的信息报送与核对校验机制。资金监管机构应以日为单位，按月以明细和统计的双重维度向主管部门报送本机构新增的资金监管业务以及完成解冻的资金。鼓励有条件的经纪机构向主管部门报送交易数据，包括除权属转移以外的其他交易进度信息，如定金交付信息、物业交割信息、户口迁移信息。三、积极引入互联网+技术，为消费者提供更好的交易体验。大力推动有条件的专业机构综合利用互联网、移动互联网的各种新技术与模式，帮助行业稳步、快速地向互联网+转型，为消费者提供便捷、高效、透明的资金监管体验。四、认可第三方支付资金监管平台信用认可与资金分配权限。
（三）鼓励专业机构提供多元化的交易服务和产品
无论是美国的Escrow和产权保险、还是日本的司法书士、英国的产权律师，亦或是我国台湾的建经公司，均是在交易流程中上引入了第三方的力量，房地产管理机构不介入交易保证业务，而只起到监督和管理作用。市场化是解决二手房交易中安全、效率与体验的平衡问题中最具效率的手段，应坚持政府主导流程规范与标准制定，社会力量积极参与的大方向。
在交易的文书处理和流程安排方面，国内大型经纪公司内部实际已形成了“过户专员”这样的细分岗位，小型经纪公司或个人交易者在未来也可能将更多求助于第三方机构完成交易。在国内交易服务定制化、互联网化的大趋势下，应鼓励第三方支付公司、经纪公司等专业机构提供更加贴合市场需求的多元化业务模式。
在交易后服务方面，应在信息资源共享、牌照管理、标准制定等方面，积极鼓励保险公司、经纪机构通过提供“产权保险”、“交易保险”、“安心承诺”等新产品和新服务，用市场化的方式提高交易流程中安全、效率与体验。（完）
（本文节选自《新中介的崛起与房地产价值链的重构》，巴曙松、杨现领著，该书已由厦门大学出版社出版发行）
本篇编辑：孙团结
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