1)本周新房成交整体上升,二手房成交明显回调
本周新房成交面积整体上升(7%),其中一线下降(-10%),二线小幅上升(6%),三线明显回暖(46%);本周二手房成交面积整体下降明显(-18%),其中一线降幅最大(-30%),二线持平(0%),三线小幅回落(-5%)。
本月新房成交面积整体环比上升同比下降(9%,-30%),其中一线整体降幅最大(-8%,-54%),二线环比上升同比下降(12%,-15%),三线环比同比双升(39%,16%);本月二手房成交面积整体环比上升(14%),同比降幅明显(-36%),其中一线环比增幅最大(21%),同比降幅最大(-51%),二线环比上升同比下降(13%,-20%),三线环比不变同比上升明显(0%,39%)。
2)热点城市住宅供应计划加大力度, 短期降预期、长期看执行
近日,热点一、二线城市陆续下发“十三五”住房发展规划:A. 明确未来三至五年将大量增加土地供应:上海“十三五”期间新增住房供应150万套,较“十二五”增长60%;深圳2017年度计划供应居住用地218万平,同比提高74.4%;广州2017年计划供应居住用地574.4万平,同比增加19%;福州未来5年新增土地供应1920万平,年均相当2016年1.4倍等。B. 上海等地还将优化土地结构,积极推进租售并举的住房体系建设:北京计划五年期间拟建25万套自住型商品房;上海计划“十三五”期间增加租赁住房约70万套,各类保障性住房约55万套等。
热点城市增加土地供应主要有几方面影响:A. 缓解供需矛盾,降低房价上涨预期:热点城市房地产核心矛盾在于人口流入带动的居住需求增长与有限核心城市居住用地供应之间的矛盾,供不应求导致房价居高不下,而热点城市增加“十三五”期间土地供应,从供给端缓解供需矛盾,有望降低房价上涨预期;B. 优化土地结构,深化长效调控机制:上海、北京等地明确住宅用地供应结构、增加自持比例,重点保障各类保障性住房及租赁住房土地供应,有利于推进租售并举的住房体系建立,满足中低收入人群住房需求。
政策执行存在困难,最终效果还看计划落地力度: A. 历年土地供应计划完成率较低:以北京为例,2014-2016年间,住宅供地计划完成率(包括商品住宅和保障性安居工程)分别为72.4%、73.1%和39.9%,商品住宅供地计划完成率分别51.7%、50.9%和12.1%;B. 触及地方政府土地出让利益:土地出让金是地方政府财政收入重要来源,采用“限房价、竞地价”等方式增大土地供应,减少地方政府出让利益,部分财政压力加大的地方政府执行动力不足;C.如何提高房企参与积极性是关键:相较商品房销售,租赁住房资金回笼周期长、租金收益率低,项目或面临资金不到位等风险,房企参与热情较低;如何出台税收、金融等鼓励政策提高房企参与积极性是关键。
3)1-7月拿地集中度进一步上升,建议关注兼具资金优势和规模优势的龙头房企
克而瑞发布《2017年1-7月中国房地产企业新增土地TOP30》显示:A.房企拿地热情却不减:截至2017年7月,TOP30房企拿地规模已完成去年70%;B. TOP10房企拿地规模遥遥领先:TOP10房企拿地总值8612亿元,在TOP30占比达65%,拿地面积26728万平,占比高达76%;C. 收并购拿地规模大幅提升:1-7月通过收并购方式拿地建面占比25%,较去年提升15个百分点。
拿地集中度提升及合作拿地占比增加的主要原因有:A. 政策收紧提高房企拿地门槛,龙头房企规模优势和资金优势明显:政府通过“限房价、竞地价”、提高自持比例等方式提高房企拿地门槛,中小房企因资金实力不足难以参与竞争,龙头房企兼具融资成本低和销售回款高双重优势,拿地热情受政策收紧影响较小;B. 收并购拿地性价比更高,龙头房企加快收购速度:TOP30房企通过收并购获取土地价值占比与去年持平,但土地建面占比却大幅提升,收并购拿地性价比较高,龙头房企为控制拿地成本,加快收购速度,如融创2017年通过收并购获取土地6642万平,平均成本为1061元/平。
我们在深度报告《从春秋到战国:房地产进入强者恒强的王者时代》中强调,地价上涨、拿地门槛增加、规模房企强强联合将会提升土地储备集中度,进而推高房地产行业集中度。在融资和拿地能力双重考验下,行业集中度将继续大幅提升,房地产行业将进入剩者为王、强者恒强的时代,建议关注龙头房企。
投资建议:
区域红利和行业集中度提升带来确定性投资机会:A.行业规模具有优势、业绩增长确定性强的一线龙头:如金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、华夏幸福(600340.SH)。B.土储丰富、大股东实力强劲、非市场化拿地能力强劲、资源股属性区域龙头:北京城建(600266.SH)。C.高成长、低估值,有望冲击一线的二线黑马:旭辉控股集团(0884.HK)、新城控股(601155.SH)。