关于当下一手市场
的
情绪我想已经不用说太多了，周末去售楼处、中介门店走一圈，各位的体感会非常清晰
就在上周，同一天内的2位中介，不约而同推荐我去看郊区的新盘
在我犹豫的几秒钟，中介便开始积极介绍起来：
郊区新房可以选择的面积更大，房龄更新
他特别强调现在买新房很划算，售楼处有
打折
，算下来多则省个三四十万，少则也有几万十万
确实，我们知道现在新房不好卖，也知道郊区新房更不好卖
但这太笼统了，具体不好卖到什么程度？似乎还没有一个确切的结论
作为从业人员，不能仅仅从体感、情绪上来说话
所以今天我们为各位调取了
最新的
海量数据
，通过货真价实的成交数字，来回答这个问题
01
一边豪宅火速日光，一边郊区新盘无人问津
这就是当下上海一手市场的两极处境
各位还记得两个月前，我们盘过
上海豪宅一个月卖了400多亿
，前几天，徐汇滨江均价13万+的豪宅又当天日光
对比之下，郊区新盘真的有点凄凄惨惨，
形成如此参照的因素也很好判断，几乎摆在了明面上
首先，郊区一手
库存
是真的多
先来看官方网站给的一组公开数字
来源：网上房地产11月20日数据
今年上海全市可售住宅约6.6w套，而外环外是比重最高的一个区域，共5.3w套
占了总量的绝对大头，高达81.45%
具体到外环外各区的
新增供应
来看，我也列了一个
明细
表
为了让数据更集中突出，浦东外环外我直接筛选出了典型区域临港的数据
注：浦东仅呈现临港新区数据，数据来源兔博士
说实话真的有点吓一跳
闵行和宝山2个区，今年供应量都是破万级别，紧接着就是五大新城所在的区域，供应量也不可小觑
我算了下，今年总量已经达到53757套，和网上房地产的数据有点出入但不是很大
那如果再往前数两年呢？
这就是高库存的第二个因素了，郊区还有大批量的
次新盘
仍在
滞销
先来看一组
非常直观的
数据
对比
数据来源：兔博士
近三年， 郊区新盘每年都是供大于求的状态
而且需要注意的是，这里的
库存
不是简单拿供应
量
减去成交量就可以了
我们做个假设，比如23年的实际库存情况，是前一年剩3万套
没卖完
的基础上，当年又新增了8万多套供应
所以当下郊区新盘的对手，不仅是同期项目，还有不少这种“留堂生”
肉眼可见整个一手库存是越积越多了，但
成交量
却一直在缩水
今年前9个月上海新房成交面积共475.5万方，同比下跌32%
10月靠政策拉回来了一波，但放眼全年，成交还是普遍困难
把目光聚焦到郊区，难度更是
重量级
为了让各位看得更直观，我特意把今年成交数据和供应做了个对比
如果要给这份数据做个排名，就是这样
这么一对比，水面下的问题是不是就逐渐浮上来了
比如今年当之无愧最难卖的郊区，是宝山
供应量接近1.2万套，
目前为止却只有4500多套
成交
，供销比达到2.52，只卖了大概三分之一
其次是松江和闵行，供销比都超过了2，也是上海难卖的
郊区
前三
而比较特殊的临港，供销比只有0.77，看似成交大于供应
实际情况却是前几年
同质化产品
扎堆供应太多，去化能力不足，所以今年还在陆续卖
加上今年临港也有意放缓了供应节奏，看起来供销比就没那么大了
整体来看，
现在
郊区新盘市场就是这样，一边是持续增量的供应，一边是卖不动的房子
也难怪中介推盘的时候，都会重点提到折扣力度了
02
数据之下，是郊区新房真实的价格困境
很多郊区项目都是顶着价格在卖，如今也是真的顶不动了
所以各位去外环外的售楼处走一走，会发现郊区开发商为了卖掉房子，真的只剩一条路可走：卷价格
于是很多新盘推出了这样的房源，
折扣价直接
低于95折
昨天看到一家楼盘的优惠广告，直接放出了92折的房源消息
据公开信息整理
之前上海明文规定新房销售的降价幅度不能超过备案价的5%，所以95折其实是一手房销售的一个防线
而这个防线
现在
显然是有些守不住了
我查了下网上房地产的公示，去年到今年这个项目5次取证房源加起来一共1721套，目前还剩699套没卖完
来源：网上房地产
打折房源也是去年拿证的一批，卖了快一年到现在还有剩余，
也看得出开发商压力非常大，打起折来并不手软
我算了下，目前7套小户型房源的
折后最低均价仅3.39万/
m²
而同板块一公里外的竞品新盘，价格还在4.2万
/m²的线上，价差接近1万/平了
除了本身就在安亭外，这个盘离地铁口也并不近，直线距离就有2.4公里，区位、地理属性上都不算优质
算是郊区新盘不好卖的一个典型案例
而剩下的大部分郊区新盘，虽然坚守95折
的销售政策要求
，实际上各项
叠加优惠
也不少
算下来早已不只95折了
我跟各区域的中介聊下来，很多新盘的真实折扣情况都不太一样
不过最夸张的就是临港
目前临港102、103、105三个片区中，103的折扣力度是最大的
大到什么程度呢？
某个靠海新盘的一套百平三房，95折之外，足足
有
68万返现
是不是很夸张，但这就是聊下来的真实数字
除了这个特例，临港大部分在售新盘都有折扣+返现，以及其他团购优惠
一样情况的还有
嘉定某盘，
表面上是给
95%折扣，但中
介告诉我会额外再加30万返现
而且这个额度
是最
近才有
，之前返现只有十几万
还有一些新盘，除了95折还会在一些角落想办法加福利
除了车位抵用券、赠送软装包之外，还直接送黄金，再加上老带新返佣，只能说价格吸引力确实拉满了
看下来这些疯狂打折的新盘，其实都有一个共同的特点：
远郊、远地铁盘
要么就是地铁还在规划中，三五年看不到落地
而那些愿意在郊区买房的家庭，大多有更强烈的通勤需求
除非客户就在附近工作生活，否则就当下的市场来看，这类新盘注定不好卖
03
不过也有意外发生，
郊区地铁盘
竟然
走出了独立行情
这也是今年市场上唯一能与豪宅火热程度相媲美的新盘了
8月底至今入市的几个批次中，认筹率过百的新盘为23个
而让我没想到的是，这23个新盘中出现了
一些
变数
各位注意下我标黄的部分
有5个来自
郊区的
地铁盘，共9个批次，均达到了超过100%的认筹率
而且大部分排名都很靠前，
有的甚至触发了积分，
一批次卖完二批次还是抢空的程度，根本不够卖
这种
战绩已经完全不输新天地和徐汇滨江的豪宅了
尤其像曹路、浦锦这些地方的远郊盘，现在都要排队去抢了
什么情况？不是说郊区新盘
不好卖吗？
事实上，这几个新盘确实算当下一手市场的个案
尤其是曹路，往东几公里就是东海海岸，
几乎快出上海了
大家印象里的，这个板块的标签就是：动迁、火葬场
这些年虽然在搞成片开发，但城市界面总体还是属于县乡气质那一挂的，板块内仅有的商业能级也有限
我整理了曹路今年部分在售的几个新盘
除了触发积分的
金海汀雲台，其余项目显然没能逃过大环境的压力，今年卖得都不怎
么样
而同一个板块内形成如此落差的原因，只有一个：轨交
