画饼太多？降标厉害？关于新房的风险

果爸看房 · 公众号 · · 2024-09-12 21:01

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其实不仅是广州，许多城市的新盘，基本都有“ 交房必维权 ”的现象，或者即使是中海、万科、保利等大品牌开发商，也有项目被业主WQ。

这些现象已经司空见惯了，毕竟现在的行情就这样，业主交了钱完成了网签，大概率要被拿捏，收到什么样的房，很多时候也要看运气。

并不是说新盘一定不好，出现质量问题的房子，在同一个小区内大概率只是少数。

但如果你要买新盘，你应该有以下这些觉悟和认知。

这样才能让你在收房时不至于有太大的落差，也不会让你在下定之前，被包装出来的假象误导和欺骗，从而做出错误的判断。

以下这些坑和认知，是我前后看了几百个新盘之后，总结出来的经验。

一，品质好不好，不能看宣传

任何一个新盘， 都会想办法进行自我包装 ，说自己有多高端，品质有多高，这种系那种系层出不穷，又是名贵树种，又请顶级设计师，还有国际一线装修品牌。

但很多时候，楼书和样板间上面规划的东西，在交付的时候就对不上了，甚至有些KFS，卖完房子之后就开始更改规划图——

比如玻璃幕墙、铝板变石材，石材变涂料，比如豪华的大门变成局促的小门，一线品牌变成所谓同等级品牌，说好的省级名校也变成村小……

所以 不要对KFS宣传的那些品质报太高的期待 ，以免后期心理落差太大，不要认为他卖得贵，就一定能交付符合你预期的品质。

所以降低预期，大概率会让你们在收楼时不会气得吐血，那些高大上的产品规划，你信个7-8成甚至5-6成就差不多了。

当然了，该维护自己的合法权益，也必须维护，不能因为交了钱就任由KFS摆布。

二，规划是规划，兑现是兑现

去售楼处的时候，你们一定被那里眼花缭乱的沙盘、大屏幕和宏伟规划给绕进去了：比如这里未来是CBD，有某某产业经济带，靠近高铁，靠近空港，靠近这个金融城，那个科技城，还有500强入驻，还有两条三条地铁规划……

这一切看上去很美好，但不要对这些抱有100%的期待 ，因为大概率这些兑现的机会很小，或者等到真正兑现的时候，你可能都想换房了，10年8年后这里确实会成熟，但人生有几个10年，你等得起吗？

规划到底有多难把握？我就举个简单例子：

比如地铁13号线二期，它从17年开工，最开始计划是22年底通车，但是到24年的进度才80%多，按照这个速度，25年能否开通也不好说。

一条官方主导的地铁，都会因为各种主客观因素，延迟几年才会开通。

那么不完全由ZF主导，其他的产业区、CBD、教育等配套，就真的能按时保质保量兑现出来吗？很多交付过的新盘已经告诉我们答案了，但是因为信息更新问题，很多人并没有注意到。

或者准确的说， 多数规划，真的只是规划 ，要么根本兑现不了，要么兑现了，也是大打折扣的，和当初规划中的描绘相去甚远。

在买的时候，一定要清醒的认知，没有兑现的规划，都不能100%全信。开发商卖给你的时候，大概率会把这些配套的溢价卖给你，但是这些溢价能否坐实，其实是存在很大不确定性的。

三，样板间不等于你的房子

看新房容易上头，是因为很多人总觉得自己收的房就是样板间那个样子。

但可惜的是， 你收到的房子，和在售楼处看到的样板间，其实是差了十万八千里的 。

稍微有良心的KFS，可能会给你1:1的异地样板间，或者干脆开放实体样板间，给你们比较真实的感受。

而有些KFS，因为做了异地样板间，尺寸可能会有所放大，给你们造成房间很大的错觉，或者改变了床和家具的尺寸，让你感觉空间很足。

有些刚需盘，比如2梯6户或者3梯8户的楼栋，部分朝向和户型其实是相互遮挡的，比如北向的采光一般、没有阳光直射，两个单元的中间户会被两侧凸出的楼栋挡住部分采光，即使这个户型是南北通透，但它的隐私性和居住体验，并没有特别好。

有些楼栋旁边有垃圾站，或者医院或者学校，而你在样板间是不会感受到这些不利因素的，只有收楼后才会发现。

总而言之言而总之，看样板间的时候，千万不要上头，不要被那些漂亮高端的设计给迷惑了，你看到的样板间，和你收到的楼，一定是有很大差距的。

其实关于新盘的坑，还有很多可以聊的 ，但限于篇幅等其他客观因素，就不一一揭露了，想了解的朋友，欢迎深度沟通。

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如果你对于“ 买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘 ”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。