作者：融姑娘
前些日子，编辑到深业泰富广场踩盘，在销售中心遇到几个有意向投资公寓的购房者，他们提到福田这边也有一个公寓快要开盘了，同样是地铁口小户型，不知道究竟如何。
编辑一听便起了兴趣，深圳老城区继罗湖开始陆续发力之后，福田也不甘落后了。不然总是新盘听着不是宝安南山便是龙华龙岗。也不知福田这个新项目到底什么样？
说走就走，编辑这就到福田景田北的新公寓项目——传麒景苑看看。
本文是踩盘评级：第三十六篇
福田CBD后花园，福田老居住区，生活气息浓厚，宜居
区位评级：四星
景田可以说是真正紧邻福田中心区的片区，是福田CBD一级辐射的区域。这个片区主要承担着居住的功能，兼有商业、办公、金融等。
项目位于景田北，紧贴北环大道。周围都是住宅，极具生活气息，非常适合居住。
来源：百度地图
这是福田较老的片区，除了在北环大道边上，靠路边的一些单位有噪音以及飞尘侵扰外，总体来说确实适合居住。
景田北片区，属于深圳福田CBD的后花园。许多在福田、购物公园、车公庙等地方上班的白领，会考虑租住在这边。同时，这里也有许多的老景田居民，许是因为学区还不错的缘故，还住在这里。（福田外国语学区范围）
根据传麒景苑销售的说法，
“景田北片区原住民还是比较多的。其实这边租房非常好租，但是放租的人较少。
来项目看房的大都是附近的居民，想买套这样的公寓来出租。自己还是住在景田北的老房子里，不大愿搬走。”（真实性有待考究）
产品评级：三星半
项目位于福田区景田片区北环大道与景田路交汇处，东临中审大厦，南面是福田区景田小区，与地铁9号线梅景站200米左右。
编辑开车绕了路，没从北环大道进入项目。反倒是从景田的小街道里穿梭，绕的迷迷糊糊地，才到的项目。
其实项目就在北环路上，非常的近。
项目的隔壁就是中审大厦。
项目共34层，地下另有三层停车场，不大。停车位数量一般，按照9梯34户的比例来算，实际上停车位还是有点堪忧的。
项目建筑占地面积1614.77平方米，建筑高度99.55米，容积率10。一层为商铺，二层为老年日间照料中心、物业房等，居住空间从3楼开始。
从效果图来看，其1楼采用了连体设计，公寓部分则分为两栋高层，其底部含有约1000㎡商业，二楼含有少量的平台绿化花园。
项目是由深房集团和特皓集团联合开发的。项目只会对外销售一半，另一半特皓集团会把它们作为长租公寓对外出租。项目将于明年交房。
目前项目主推27-73㎡1-2房，包含27㎡单间、45㎡一室一厅、67㎡和73㎡两室两厅。
蓝色27㎡、黄色45㎡、紫色67和73㎡
其中最值得投资的，编辑觉得就是27㎡的户型了。
27㎡户型图
27㎡是单间，户型方正实用3.2米的开间，厨房设置在阳台位对室内采光有一定的影响，却可保证厨房的自然通风采光也是燃气入户的必要条件。
这个户型的朝向普遍都偏弱，一部分位于户型北向，正面北环大道，即B11-B20户。很容易受到噪音的影响，低楼层还有飞尘的侵扰。
但是好在是视野宽广，北环方向几乎无遮挡。另外A01、B02-04以及B24-25位于南向和东向，虽然噪音影响不大，但是采光不好。
再来看45㎡的户型。
45㎡户型图
大部分户型朝西向或南向。西向拥有较好的绿地视野同时可较大程度降低来自北环的噪音，南向户型高层部分的日照优势较为明显，低层单位容易被前方楼体遮挡。
户型方正具有良好的开间进深比，功能区域划分紧凑合理各区域独立能力较好。厨房实用性能较高，带有独立大阳台飘窗设计可较大程度发挥视野和采光优势。
最后还有67㎡和73㎡的两室两厅。由于67㎡没有展示出来，那么这里编辑就只给大家聊一下73㎡的户型。
73㎡户型图
这是项目最大的户型，朝向南向或东向，双面采光客厅开间3.4米带1.45米阳台宽敞实用，主卧开间3.2米转角飘窗采光性能优秀，房间具有较好的开间进深比。
明厨明卫与住宅格局无异，餐厨空间紧凑实用。
总的来说：项目定位准确。
1、27㎡户型虽然朝向不佳但在总价优势和突出的功能设计上可弥补。
2、项目的户型开间进深比合理，户型方正空间利用充分，同时也可尽量保证室内光线充足。
3、所有户型都带有独立阳台和可自然通风采光的厨房，类住宅设计居住体验较高。
4、另外销售提到，B01-04户型可能会有人会介意，正对面是中审大楼。因为风水原因，可能会受到冷遇。
配套评级：三星半
这个项目不得不提到的就是它周边的教育配套。
该楼盘为公寓产品，没有学位，但该区域在教育配套相当丰富，其中公立小学有景田小学、景秀小学、景龙小学、景鹏小学和狮岭小学，公立中学有福田外国语学校和景秀中学。
福田外国语学校
另外还有两所民办学校福景外国语学校和耀华实验学校。而紧邻项目南面的福田外国语学校，更是在福田的中学里排名第一。
道路交通方面，沿景田路直达福田中心区，上北环大道可直达深圳各处，关内高峰期偶尔会堵车。
而地铁交通方面，之前开通的7号线和9号线也极大的改善了景田的出行问题，项目约200米左右就是9号线梅景站，步行450米左右可乘坐7号线香梅北站，可谓十分便利。
在商业配套上，周边有沃尔玛、岁宝宝货、华润万家等。
而与项目一路之隔还有绿景佐邻虹湾购物中心。总建面约5万㎡，是下梅林片区首个大型一站式购物中心，极大地填补该区域的商业空白，虽目前未形成较强的商圈，但基本能满足日常需求。
总体来说：
1、项目的配套只能算是一般。即使有优秀的教育资源，奈何自身是一个公寓产品，可以说是与自身无关了。只能说期待一些家长会在这里租房子陪伴孩子读书，仅此而已。
2、此外，商业配套得依靠其他项目，相当于价值点握在他人手中，很是被动。并且周边的商业配套也并不是非常的近，不是非常的火爆，仅仅满足生活所需的话，对于项目本身其实没有多大的价值提升。
价格评级：三星
销售表示，项目将约月底开盘，价格大约在8万左右。目前正在进行诚意登记。编辑随后查了一下项目附近的房价。目前景田的均价在6.9万。
来源：链家
项目附近大都老旧楼盘，房龄均在10年以上。这些项目的价格也在8万-10万不等。
1、可是会不会由于目前周围都是优秀学校，公寓会受到冷遇，并不适合当前市场呢？
2、并且景田、梅林区域的二手房选择非常多，会考虑公寓的人或许真的不多。
3、在福田买得起房的人8万的价格应该是不慌的，可是更多的人会优先考虑入手住宅项目，而不是公寓项目吧。
来源：链家
与编辑一同踩盘的朋友表示，如果真的像销售所说的，这个房子预计卖8万，那么他可能不会考虑这里。而回头去看深业泰富广场。
深业泰富广场与它类似，都是地铁口小户型。但是除了居住氛围欠缺以外，其他的配套均比传麒景苑要好些。并且从区位发展来看，笋岗红岭片区的发展，更适合公寓项目一些。
此外，说一下出租情况。销售称，类似27㎡这样的户型，在这边可以租4000左右一个月。73㎡那种大概8000左右，但是出租回报率高的还是27㎡这种。
片区价值不高，公寓类不一定迎合目前市场，投资需谨慎
