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周凤学：积跬步至千里

见地 · 公众号 · · 2019-09-23 16:04

正文

编者按： 他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”，推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是 奥山控股联席总裁、执行董事周凤学先生。

撰文丨王泽红

出品丨乐居财经

中秋节后第一天清晨，周凤学跑了8.6公里，大汗淋漓。

作为初级跑者，他迎来了一个小小的里程碑，183天累计达1003.11公里。他很是感慨，在微信朋友圈发了两张图，写道：“积跬步，至千里。”

路，是靠一步一个脚印走出来的。这也是他20多年职业生涯进阶之路的写照。

一年半前，他从上海赴武汉，加盟奥山控股担任联席总裁。他打算将过往的经验与学识集大成，在这家企业实现升华。

周凤学是学财务出身，保持着低调的底色。他很少抛头露面，面对镜头，语速平缓。聊到兴致点，会有一些手势和肢体语言，虽然幅度不是很大，但能够明显感受到他内心对这份事业的投入与热爱。

这种内敛、沉稳的性格，让周凤学在奥山控股毫无违和感。他有一位黄金搭档联席总裁邬剑强。“我与邬总讨论一些重大事情时，会边打球边讨论，我们每周保证打一次。”他们在工作上很有默契感，也皆好高尔夫球。

今年6月份，当奥山控股的总部从武汉迁到上海，周凤学和邬剑强的生活反过来。“周总熬过来了，现在轮到我租房住啦。”邬剑强打趣道。

非典型CFO进阶

这是地产CFO最好的时代，因为融资难，他们倍受器重。

前不久，龙光地产CFO赖卓斌被擢升为总裁。包括阳光城执行副总裁吴建斌，也是老板林腾蛟眼前的红人。

但周凤学是“非典型财务人员”。他毕业于上海财经大学，获得经济学学士和会计学硕士学位，清华大学EMBA。最开始是一位公务员，后来才进入地产圈。

入职奥山控股前，他曾先后在上海城建、复星地产、华夏幸福和中梁控股等房企担任高管，主管财务融资、企业运营和战略制定等。

在他的办公桌上，摆满了书籍，包括《复杂经济学》、《成事》等，大致可以分为三类：房地产研究报告、管理类书籍和财务专业书籍。周凤学一直潜心研究企业管理。这一点，在他微信朋友圈的分享已有所体现，除了奥山相关信息之外，更多是有关企业管理方面的思考文章。

“从以前分管部分业务，到现在全面抓管理，您的挑战和压力在哪？”

他微微抬起头，眼睛向天花板望去。三思而后行，这也是他从业多年养成的习惯。

“压力肯定是有的。”周凤学答道，企业既要保持中速发展，又要保证稳健运营，这之间的分寸要拿捏得当。

作为深耕湖北的龙头企业，奥山集团涵盖地产、冰雪、商业、旅游、影视、教育、金融、酒店八大板块。在奥山集团的的办公大楼，八大板块的立体字，立在前台右边阶梯上，向每一位来访者展示，这是奥山的全部，而不仅仅只有地产。

奥山集团的多元化产业中，整合地产、商业和冰雪产业组建了奥山控股，其中冰雪成为一大特色，也是加分项。

周凤学之前的履历丰富，有国企、产业运营商、多元化布局企业和高增长黑马企业的从业经历，这些令他在奥山控股运筹帷幄。最为关键的是，董事长邬剑刚对两位联席总裁充分授权。

“邬董事长战略思维很前瞻，心胸开阔，授权很充分。他授权给邬总和我，让我们两个人共同决策，他只参与个别的重大事项。”谈到这一点时，摄影师敏锐地捕捉到他脸上的微笑。

加入奥山控股之后，周凤学也清减了许多，成为一个跑步爱好者。

“是的，现在减了不少。跑步，一是减肥，二是解压。”在奥山控股不管有多忙，他每个月的跑量都在八九十公里。“一般是早上五点半起床，最晚六点。”

“1+3+X”战略

“人、财、地”，是房企的三大核心要素，人才永远摆在第一位。周凤学也是奥山控股人才战略的一部分。

而今，中国地产界流行迁总部，核心目的是“天下英雄尽入吾彀中”。这波搬迁潮中，上海堪称房企的福地。成功的例子不胜枚举，包括从福建迁上海的阳光城，从南京迁上海的弘阳集团等。

周凤学的出现，加快了奥山控股迁入上海的进程。他在沪工作多年，深知占领上海高地的战略意义。

“奥山控股的发展，很值得期待。”望着窗外，周凤学的声音不自觉地提高了几分。他的办公室在虹桥世界中心，对面是上海国家会展中心，四叶草的造型，形如一个聚宝盆。

魔都的魅力，也让董事长邬剑刚信心倍增。在大虹桥板块，早已经聚集了旭辉、融信、正荣等数家房企总部。“安家上海”一直被众多房企视为走出区域，迈向全国的风向标，奥山控股正是其中一员。

为确保企业全国化布局的稳步推进，奥山控股陆续成立了10大区域组织，实施区域负责制，总部充分授权。周凤学表示，组织机制方面，奥山控股建立起了多层次、立体化的激励体系，充分保证能者多劳、劳者多得的机制环境，发挥机制的内驱力。同时，还有一些专项激励，以此强化区域组织作为经营的主体责任。未来，奥山将转型升级为平台型组织，让团队成为利益共同体和荣誉共同体。

据乐居财经了解，与其他房企的跟投机制相比，奥山的跟投机制主要有三个特点：第一，企业根据薪酬比例，设置合理下限，超过合理下限的，可以选择跟投，也可以拒绝；第二，可以内部转让；第三，离职后，可持有至清算，不用担心离职后被强退。

除此之外，奥山控股还搭建了全方位的干部管理平台，建立起分级分类管理体系。上半年引进的高能级干部中，超7成都具有TOP30房企背景，管培群体“奥运生”全部来自985、211及海外知名高校。

“整个团队呈现出一种积极向上的氛围。”周凤学轻呷了一口茶。

在这种进取的氛围下，奥山控股坚持以“1+3+X”的战略布局稳步推进，立足湖北，深耕长江中游、成渝及长三角城市群，辐射全国，相继落子重庆、阜阳、成都、嘉兴等优质城市，聚焦20个核心城市、20个储备城市，企业战略版图不断延伸。

人才如何匹配战略需要，对于过去一年人才引进和融入速度，周凤学并不太满意。“比我想象中还是慢了一点。”

但令人欣慰的是，总部搬迁后，整个公司的格局和视野变得更大，与同行的交流更加便捷和密切。目前，奥山控股已加入多家中型房企联合发起建立的“新虹桥采购联盟”。

冰雪奇缘记

在强者恒强的时代，中小房企的生存法则，要有自己的特色。董事长邬剑刚找到了企业发展的蓝海——冰雪。

插播一个小故事。笔者有位海南籍的大学同学，当她第一次见到下雪时，竟然冲出教室，口张向天空，去品尝雪的味道。南方少雪，这是一个痛点。

从2017年开始，邬剑刚深挖冰雪产业价值，积极响应3亿人上冰雪的号召，在冰雪运动“南展西扩东进”国家战略的指引下，以“冰雪+住宅”双轮驱动模式，在武汉、成都等城市进行布局，其中，武汉奥山国际冰雪运动旅游小镇成功入选《2018年全国优选体育产业项目名录》。

周凤学深有同感，生在东北的他，越发觉得冰雪是一个前景广阔的产业。周凤学介绍，奥山控股目前拥有冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪体育MALL三大冰雪主题产品线，围绕冰雪培训、冰雪制造、冰雪赛事等进行冰雪特色全产业链开发。

星星之火，可以燎原。“2-3年后，大家会明白，我们是扎扎实实在做冰雪产业。”

对于冰雪项目，奥山控股有清晰的选址要求。周凤学透露：“首先，对城市人口基数有要求；其次，主要沿着长江流域布局。”

乐居财经了解到，奥山控股正在一线城市及重点二线城市积极布局与建设多个冰雪项目。随着2022年第24届冬奥会在北京举办，冰雪产业进入高速发展期，奥山控股将紧抓“白色经济”的发展机遇。

“奥山冰雪的愿景是什么呢？”这是一个临时追加的问题。

周凤学习惯性地微微抬头，思忖三秒：“有共同的使命和愿景，就是打造中国头部冰雪运营企业。”而做到这一点，除了要有决心和信心外，还需要有战略性和系统性的经营思维，包括产业结构、运营能力的不断提升，战略资源整合等。

以下为乐居控股集团副总裁兼乐居财经总经理陈海保与周凤学的对话精选：

乐居财经 ：奥山控股是如何实现地产、冰雪与商业之间的有机运转的？

周凤学 ：这是一个投资结构的把握，也是一个长短的结合。住宅是短，但会贡献现金流。三者之间结构比例应该是多少，需要研发团队不断研究。不同城市，比例不一样，持有与可售的比例也不一样。

另外，打造商业与冰雪的运营能力，这是相辅相成的。因为持有的商业运营能力变强，是可以持续升值的。

乐居财经 ：奥山控股与同行合作的模式有哪些？

周凤学 ：我们的合作伙伴有光明地产、合景泰富、禹洲、正弘、正大地产等企业。合作模式并不一定是要奥山控股操盘，也许合作伙伴操盘，也可能共同操盘。

乐居财经 ：您如何看待负债率与扩张之间的关系？

周凤学 ：对于房企而言，良好的财务结构并不是一时的，长期稳健的财务结构，是资本市场对房企提升估值的一个重要因素。所以，我认为还是合理控制投资强度和发展速度，保持好的财务状况。

乐居财经 ：您是学财务出身，如何理解房企的“投融管退”？

周凤学 ：其实地产项目叫投融建销，投资型基金叫投融管退。“投”很重要。投得好不好，关系到项目到底好不好。它有两个关键点，分别是定位精选和投资标准；“融”也叫多层次、多元化的资本布局，例如发债、ABS等，一定要控制合理的投资强度与融资强度，掌握好投资金额和融资金额占回款的比重；“管”实际上更多的是标准化，涵盖产品设计、产品标准化的能力以及成本和运营标准化的能力；从地产角度而言，“退”就是销售。

乐居财经 ：奥山控股的管理结构是怎样的？

周凤学 ：我们叫“两级半架构”，就是总部+区域公司+事业部。其中，事业部算半级。

乐居财经 ：您认为中小房企的突围方法是什么？

周凤学 ：还是把握好发展速度与节奏，在产品与服务上下功夫，特别要注重人才。我一直坚信，如果一个企业可以聚集很多行业优秀人才，那这个企业将无往而不胜。

乐居财经 ：如何提升奥山控股品牌的核心竞争力？

周凤学 ：除了提供更好的冰雪运动休闲生活方式外，奥山控股还在不断的提升产品与服务。我非常赞同马云说的一句话，“客户第一，员工第二，股东第三”。

乐居财经 ：您认为现在是不是拿地的好时机？

周凤学 ：我认为从现在开始一直到年底，应该是比较好的机会。

陈海保与周凤学合影

●与老板对话

胡葆森 | 林中 | 钱堃 | 周忻 | 朱旭东 | 潘军 | 冯仑 | 张玉良 | 林少洲 | 毛大庆 | 汤子嘉 | 叶洪孝 | 张春华 | 张剑 | 陈辉 | 倪张根 | 曹舟南 | 田明

●对话CEO

袁春 | 林峰 | 方明富 | 高一轩 | 蒋达强 | 武磊 | 倪建达 | 贺寅宇 | 付景辉 | 戚小明 | 陈东彪 | 张鹏 | 李国富 | 邓智仁

周凤学：积跬步 至千里

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