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村民坐拥千万资产，大摆千桌宴席……回迁中的杨箕村及其背后的富力地产

虎嗅APP · 公众号 · 科技媒体 · 2016-12-08 22:18

正文

虎嗅注：图为杨箕村上千围的回迁宴。本文作者：袁浔杰，原标题：回迁杨箕村，本文发布于界面，虎嗅获授权发布。

2016年10月2日杨箕村上千围的回迁宴，刘琪琪家里好几个长辈都报名穿红马甲做现场志愿者。

“父母那辈人认为这（回迁宴）是自家招待客人，他们必须要做些贡献。”刘琪琪说。

10年前，因不满村子脏乱的情况，加上刘家奶奶年纪大了需要住电梯房，刘琪琪一家搬出了杨箕村。刘母曾说，这（搬离村子）是她人生中最大的心愿。

搬出而今又搬入，作为杨箕村第二代的刘琪琪被贴上了新的标签——“拆二代”。但她并不喜欢这个标签，在很长的一段时间里甚至会刻意回避自己出自杨箕村。

“在别人眼里，拆迁得到补偿的村民就等同于土豪，但是他们忘记了这里出身的孩子学习和工作有多努力，只记得这里的人突然得到补偿，有了很多房子。”

这种不忿，不在少数。对杨箕村的村民来说，得也因拆迁，失也因拆迁。

商机

在广州，以杨箕村为代表的上百个城中村，都曾为进入这个城市的人提供了落脚点。这里，蓝领、大学生、白领、创业者甚至还有骗子，一同组成了特殊的生态。

今年28岁的刘琪琪，从爷爷奶奶辈开始就生活在杨箕村。刘姓不属于村中大姓。村里的大姓有四个，姚、李、秦、梁。新建成的杨箕村口就有这四大姓氏的祠堂。

刘琪琪小学在杨箕小学读书，在国内读完大学后去澳洲留学，现在在一家VC公司任职。

她和同龄人都处在人生重要的转折期——从学生到社会人。同时，刘琪琪也经历着杨箕村历史上最大的变革。

杨箕村有九百多年的历史，在改革开放以前属于广州郊区。西面的村口有一条河涌，过了河涌就是当年的老市区；往东是一片片田地，东面的这些田地现在正是广州的CBD珠江新城。

当年，想进广州市区必须经过杨箕村。“因为都要从杨箕村过，所以其他地方的人都会跟我们关系好一点。”刘琪琪的父亲告诉界面新闻记者，以前村口的河涌每年都会划龙舟。杨箕村村民的朋友多，划到别的村子后，他们都会请杨箕村的人吃饭。“还不是一般请吃饭，都是要去茶楼的。”

和过去一样，杨箕村优越的地理位置给村民们带来不少好处。

改革开放后，广州开始城市改造，当时的市区被拆迁，很多人选择到杨箕村租房居住。刘父回忆说：“那时候交通不方便，再远一点大家都不愿意去了，杨箕村离市中心近，所以成了首选。”

村民们看到了商机。

和大部分村民一样，刘琪琪家的房子最初只有1层半。通过出租房子，一户人家每个月能挣五六十元至一百元的租金。1980年代刘父一个月工资收入才50多元。

看到租金收益如此之高，刘父筹了点钱，把房子推倒重建，变成了两层楼的楼房，多出来的房间便用来出租。租房盖楼再租房，如此往复，前后经过5次推倒重建，刘家拆迁前房子变成了4层半。

改革开放后，广州的城市发展越来越快，南下淘金的人越来越多。1990年代，杨箕村中大部分田地被征收，村民从农民向市民“进化”，生活从一元变成了多元。有人选择交了地去上班，另一些人则选择靠收房租维生。

随着财富积累，村里一片片平房慢慢长成了2010年拆迁时的1496栋楼房。不过没有整体规划，村中楼与楼的间距越来越小，最后都成了“握手楼”。

刘琪琪家的房子在村口靠近杨箕小学和南方报业集团的马路边，位置上佳。刘父在一楼开了一家士多店（编者注：粤语，指便利店），还种了一棵树。这棵树长得很粗壮，是拆迁时刘家最不舍得的。

士多店靠近南方报业集团，很多报社的员工会来店里买东西。“特别是送报纸的人，几乎每天都要到店里来，来的时候还顺便送我两份报纸。”刘父说，“我们家环境和光线都很好，但是进了村子可就不行了。”

村里的巷子特别窄而曲折，可以玩捉迷藏的游戏。刘琪琪每天放学后，和小伙伴一起回家，在路边买吃的、在巷子里打闹。她回忆说，“小时候觉得村里很好玩，但是越长大就越觉得村子里很乱。”

由于握手楼间距太小，房间的光线极差，很多房子需要24小时开灯，否则屋内根本看不清。此外，房子的隔音和空气也不好，外面巷子里垃圾混着污水，如果隔壁有人做饭，窗户更得紧闭，不然屋子里都是油烟的味道。

生长于杨箕村的姚宇对老房子的记忆依旧很清晰。他们家族人很多，虽然祖上留下了两栋4层楼的房子，每层大概有四五十平方米。家族里一共有7户人，1户住1层，剩余的拿出来出租。

“城中村的环境肯定不好。脏乱就不用说了，关键还有治安问题。”姚宇告诉界面新闻记者，“握手楼的后果就是，从你家很容易就能进入我家。最夸张的是，村里小偷的速度。有次我跟爸爸去拿煤气罐，罐子放在门口，我们转身进去说两句话，出来就什么都没有了。”

最让姚宇印象深刻的是，中学时晚上下课回家，走到村子里发现前面的路被警察封锁了，后来一问才知道前面刚刚发生了一起枪击命案。“吓得我赶紧跑回家。”

但这样的环境并未阻碍一波又一波的租客“慕名而来”。拆迁之前，小小的杨箕村里住着4万多外来务工者，村里的房租也从90年代的一两百元/间涨到后来的上千元/间。

在广州，曾有138个类似的城中村。在杨箕村之后，被列入广州整村改造的“城中村”还有多达50余个。

改造

杨箕村曾是广州的首个“亿元村”，但是随着一个又一个城中村的拆迁改造，一个又一个新商业中心的崛起，这些历史已渐渐被人们淡忘。

杨箕村在广州大道和中山一路的夹角处，曾经的城中村和广州大道另一侧的CBD珠江新城形成鲜明对比。随着珠江新城摩天大楼拔地而起，杨箕村的发展程度被珠江新城越甩越远。

很多人忘记了，杨箕村曾是广州的首个“亿元村”。

公开资料显示，杨箕村在1980年代成立了全国第一个农村股份制经济组织——杨箕股份合作经济联社（下称杨箕联社）。杨箕联社下设经济发展公司，将集体经济折成股份，村民设置人头股、劳动工龄股和发展股，集体经济年终结算，按股一年分红2次。

1992年，杨箕村村中田地已全部被征，拿着征地款的杨箕村人兴建了杨箕酒店、广九大酒店等饭店酒楼，开发了杨箕商业城，投资1亿元建成全国第一个“外商活动中心”。1993年，杨箕人又在海珠、天河、黄埔等地先后买地开辟了多个新工业园区，与台商合作或合资建起制鞋等工业及相关配套企业，当年全村固定资产就达8亿元。

广东省长期面临用地不足的难题。

2000年9月，广州市曾召开“城镇建设管理工作会议”，提出了“城中村”改造思路，明确加快城乡一体化进程，建设整体协调的大都市城镇体系。

但真正的进展还在2008年。当年，广东省提出产业转型、城市转型和环境再造的议题，作为破题之道，针对旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧改造”应运而生。2009年，亚运会推动广州“三旧改造”提上日程，并催生了旧村改造的“广州模式”，138个城中村均可套用。

2010年2月，时任广州市常务副市长的苏泽群为广州市“三旧”改造工作办公室（下称三旧办）揭牌。三旧办直属市政府，是市“三旧”改造领导小组日常性工作机构及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门。“三旧改造”中最受瞩目者，当属旧村改造。广州市138个城中村占地面积达87.5平方公里，占城市规划建设总用地的22.67%。从城市更新换血、土地资源收归整合、核心区域延伸发展等各个方面来看，铲动城中村势在必行。

2007年6月，广州开始尝试“城中村”改造新思路——以政府为主导，以村为主体，引入房地产开发商合作开发。此前，广州市曾禁止开发商介入旧城改造与城中村改造。当年9月，广州富力地产、合景泰富地产联合香港新鸿基地产，以46亿元的总地价拿下猎德城中村改造地块。

自此，开发商成为广州“城中村”改造的中坚力量。

广州城中村改造的思路是，将原来的村委会转为居委会；把原来属于农民所有的集体土地转为国有土地；将之前由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司；对城中村进行城市一体化管理，逐步将市政、环卫等纳入城市管理范畴。

从中心城区地图上看，猎德村、林和村、杨箕村呈现三足鼎立之势。2009年广州提出全面推进“三旧”改造时，杨箕村在改造之列，是广州第三个通过公开拍卖为城中村改造筹集资金的集体。

2008年1月15日，作为广州首个整体改造的城中村，猎德改造工程动工；2010年4月16日早上6点，拥有450年历史的林和村拆迁开始；2013年8月2日，广州杨箕村动迁工作正式开启。三个城中村的改造故事各不相同。

2009年8月，广州市政府将杨箕村改造正式提上日程，杨箕村开始启动拆迁动员工作。

当年村干部向村民发了一份《杨箕村“城中村”改造征询意见书》（下称《意见书》）。杨箕村的村民回忆，这是他们第一次正式得知要拆迁。

《意见书》成为村民和村委矛盾的导火索。之后，村里针对《意见书》开过几次征求意见的会议。刘父说，台上有几个人他不认识，但知道应该是街道派来的，村民们这次发现拆迁改造要动真格的了。

刚开始，大家希望村里通过自身经济实力完成改造工作。根据广州城中村改造思路，杨箕联社是城中村的改造主体。根据最早的预算，杨箕村拆迁改造至少要花费20多亿，杨箕联社算了算账，发现做不了。这是引入开发商的直接原因。

进而，村民要求村干部公布这些年来村里的账目。所谓村里的账目实际就是杨箕联社的账目。

因为账目的事，村民们曾以静坐施加压力，要求村里尽快公布账目。静坐的村民被抓，其中四人在2009年底因涉嫌聚众扰乱公共场所秩序罪被逮捕，后来被法院判处7-9个月不等的有期徒刑。

2010年4月16日，杨箕联社召集股东代表大会，对杨箕村改造方案进行表决。此次会议应到92人，实到87人，其中同意改造方案的60人、反对的3人、弃权的2人，签字同意的股东代表占出席会议股东代表人数的92.3%。

会上，村干部说了大方向并表示，杨箕村拆迁改造是政府工程，政府的会议上总是提到这个问题，不改不行。会议同样结束的很快，村干部讲完话后，村民还来不及提意见就直接散了。

有村民对补偿方案提出了意见，包括质疑容积率过高、如何保障大家补偿权益等，但是都未获得回应。

多名村民告诉界面新闻记者，同意拆迁的村民，很大一部分原因是看到猎德村拆迁得到了甜头，所以也想复制猎德村的模式。

2007年，广州富力地产股份有限公司（下称广州富力）、合景泰富地产联合香港新鸿基地产，以46亿元的总地价拿下猎德城中村改造地块。曾经天河最穷的猎德村，拆迁后被媒体用这样的标题进行报道：《广州猎德拆迁户“神话”：年收租五十万不算多》。

该会议几天后，杨箕村改造安置补偿方案公布了——“拆一补一”。根据方案，杨箕村最多补四层外加10平方米。如果村民盖了五层、六层都不能补偿，只能补偿材料费等。

2010年底，有900多年历史的杨箕村被拆得只剩约30户。原本按计划，杨箕村拆迁改造预计要三年到三年半的时间，不过由于钉子户抗争，杨箕村的村民今年才重新回到村里。所以村里流传着“三年又三年”的说法。

村民们告诉界面新闻记者，钉子户不同意拆迁，各有各的情况。其中比较突出的两个问题，一是当年房子同他人一起合建，拆迁的时候产权不明晰谈不拢；二是当年扩建房子的时候没有报备，所以宅基地证上的面积和实际面积不符。

到了最后，村子里剩下18个钉子户，一钉就是3年。这其中，就有当年轰动全国的钉子户李洁娥。

“阿娥的情况很特殊，归属的问题很复杂。”不愿透露姓名的村民告诉界面新闻记者。

界面新闻记者了解到，早在1985年，李洁娥的前夫与合建方陈月眉签订了《合建房屋合同书》，该合同书显示这栋房子是与他人合建的。该合同书也是当年她与杨箕联社打官司时提供的证据，她以此主张自己反对拆迁的权利，不过法院没有支持这份证据。

原本预计三个月拆完的工程，由于钉子户留守迟迟无法完成。2010年，杨箕股份合作经济联社起诉钉子户，其中有数十名村民还签上了自己的名字。

不愿透露姓名的村民告诉界面新闻记者，对于钉子户，大家各有各的想法。其实一开始都是很同情的，毕竟他们有自己的难处，但是到了后来，大家的家都拆了，他们还在那儿回迁房就没法建，大家都不能回家住。“开始看到他们的时候还聊一聊，听他们说，后来说多了也就不想再听了。

姚宇和他的小伙伴们也是被拖延的“受害者”。姚宇自从搬出去住后换过几次地方，最后一家人搬到了姐夫家暂住。他的同学小安由于家里没有买其他的房子，拆迁的7年里，他们家换了三个不同的地方租住。

小安告诉界面新闻记者：“拆迁后，起初说的是，我大学毕业以后正好可以搬回来住，所以暂住在宿舍没什么关系。后来又拖了三年，在外面漂泊的感觉不好受。”

2011年1月18日，杨箕村土地出让项目在广州市房地产交易中心拍卖，在整个拍卖过程中，唯一的举牌者广州富力地产以4.7265亿元底价拍得该项目。

2011年12月，广州市中级法院终审判决，在98%村民已签约搬迁的情况下，为保护大多数人权利，李洁娥应当先行搬迁，交付房屋，拆除改造。在二审判决中，法院认定，李洁娥不享有所涉宅基地的所有权，且“因土地与地上建筑物是不可分割的”，房屋也应交还给杨箕联社。

2012年5月9日，李洁娥跳楼自尽。此时还有15户没有签协议。

2012年底，近百位村民在杨箕村口，高举横幅和标语，要求尽快对钉子户进行拆除。

2013年，最后几个钉子户房子周边被村民挖出了深沟。当年7月最后的钉子户在协议上签了字，拆与不拆的争斗就此结束。

回迁

回迁杨箕村之后，回迁房和村民们的未来会怎么样，村民们现在也不知道。“大伙儿同意拆迁自己的家，都在赌这个未来。”

熬过了三年又三年。2016年1月，杨箕联社微信公众号发布消息称，1月28日至2月6日开放杨箕复建房A1栋四楼样板房给村民参观。这也让村民心中的一块石头落了下来。

刘琪琪还记得，看房的当天早上，她和家人在茶楼喝早茶。刘父突然说，“去看样板房吧。”“我就这样被爸爸押着去看的。”

看样板房的现场人头攒动，门口坐着一排排的人轮候等号。“就像农村里一起组团看房，很好玩。”

在看房现场，不少亲戚朋友都会过来寒暄讨论两句，大家一起合计选什么样的户型。

2016年2月15日，杨箕复建房A区在杨箕幼儿园组织申报户型。此后的38天里申报摇号成为了村里人的头等大事。

最终的数据是，回迁安置房总套数4032套，已中签套数3977套；拆迁安置协议数1402份，未参加分房协议数19份。

2016年5月18日，杨箕复建房A区开始交楼。7年之后，杨箕村村民可以重新搬回家。

据杨箕村公布名单，回迁房总分配面积为278544平方米，平均每栋（户）分得186.1平方米的回迁面积，按照同地段4.5万元/平方米的楼价，相当于村民每户均坐拥800多万的资产。

2016年10月2日，杨箕村在村里设宴1500围，现场有超过一万人一起庆祝杨箕村业主回迁。村里专门从顺德请了厨师准备宴席，在村子的中央还搭建了临时舞台，歌舞、舞狮，头顶上还有数架无人机进行实时航拍。此次宴会由广州富力和杨箕联社主办。

有村民告诉界面新闻记者，这次回迁大部分钱是富力地产出的，他们很乐意摆酒造势。

不少村民的想法则是，在外漂泊这么久，也应该让他们请村民好好吃一顿了。

当天，媒体直播杨箕千围宴在网上被刷屏，随后引发争议。有评论认为，杨箕村摆回迁宴是打了所有奋斗人的脸。

这些文章同样也在刘琪琪的朋友圈被刷屏。

刘琪琪这一辈人和他们的父辈不同，对房子的事情不是很上心。她因为在美国旅行而缺席了回迁宴。按照她的说法，父母比她在意回迁和房子，这些房子是父母的，轮不到自己操心。

然而，“一朝致富”的视角让刘琪琪感觉不舒服。她告诉界面新闻记者，同去旅游的朋友也转发评论称，大家都在辛苦奋斗，而有些人一夜暴富。

“她也是杨箕的呀。”同行的另一个朋友指着刘琪琪告诉大家。

“今天朋友圈都在转发杨箕的消息，你怎么一条关于杨箕的也不转？”

“我为什么要转发？”

“你应该转发感恩啊，感恩这个地方把你养大。”

“我要感恩的也是我的父母，不是这个地方。我家的房子不是祖辈留下来的，都是爸妈一点点挣回来的。”

很早以前，刘琪琪就回避说自己是杨箕村的人。“因为在别人眼里村民就等同于土豪。”

可事实呢？村民告诉界面新闻记者，村里条件较好的人，一部分是祖上留下的财产多，另一部分是这几十年自己挣的。

“我就有亲戚，祖上留下了四五栋房子。不过他们有点不上进，每天早上喝早茶，下午打牌，聊天闲逛就是一天，每个月靠着收租生活。”刘琪琪说，这样的生活很没有意思，“而且你也看不出他有多富裕。”

刘琪琪有很长一段时间不愿意提及自己是杨箕村的人，但刘父很想念村子。“可能父母辈的想法不同，村里还有些老人在外面等着回来住，希望在自己的家中安度晚年，不过真的有不少老人，最后没等到就走了。”

“其实家人有纠结过要不要搬回来住。”在外住了10年的刘琪琪一家决定回迁杨箕村，回来之后走亲戚串门方便了不少，刘琪琪的奶奶和爸妈感到很开心。

为此，刘父在房子的事情上可没少花心思，就连走廊的间距都用尺子去量，这一量发现回迁房的房子比商品房的间距少了5公分。

此外，回迁房的质量也是村民不断诟病的地方，即使监理公司是村里找的，还聘用村民监理，但还是出现了厕所水管漏水、大堂墙壁瓷砖掉落等问题。物业想到了补救的措施——在两片瓷砖之间加一个装饰条，其实主要是起着固定的作用。

“其他的问题还要等住进来两三年才能发现，现在看不出来的，只要房子安全我就满意了。”刘父说。

虽然有10年没回杨箕村居住，但刘父还是经常去广九大酒店和朋友们聚聚，那是村子里的人的聚集点。每年过年也会到村口的庙里拜一拜。

如今的村口除了晒太阳的老人和玩耍的孩子，还有充当房屋中介的村民。他们告诉界面新闻记者，这是村里默许的，手续费比中介低。“我们只收30%。”

界面新闻记者看到，充任中介的村民们手中都会有个小本子记着每家的房源和电话。这些村民，在杨箕村没拆迁前，就是帮村民们出租房子的掮客。

现在每个周末，在村口的祠堂里，都会有人摆酒，请亲朋好友吃入伙饭。在祠堂摆酒，满15桌才可以，祠堂管理者会替请客的人联系顺德的大厨，另外再交30元的卫生费即可。此外，祠堂还可以帮请客的人联系舞狮，吃饭的时候助兴。

刘琪琪一家本来也准备在11月去祠堂摆酒，预备摆10桌，但是刘琪琪因工作的原因去外地学习两个月，摆酒日期延后了。

“我特意给全家人买了唐装，还要求来吃饭的小伙伴也要穿唐装。至于要不要舞狮，那得爸爸做主。”刘琪琪说。她搬回来以后突然发现，没拆迁前渐渐消失的东西又回来了，这些传统的集体的活动都是她之前很少体验的。

并不是所有得到拆迁补偿的村民都改善了境况。杨箕村拆迁，虽然每户平均分了四套房，但是每户人家一般都有两三个小孩子，有的分的房子还不够自己家人住，根本没法出租。

姚宇家也是这样的情况，他家分了一套建筑面积90多平方米的房子，但是家中还有一个姐姐，而且结婚了。所以他们家和姐夫家一起出钱，在村里买了一套房子，拆迁分的房子留着他以后结婚用。

“你自己会出去买房吗？”界面新闻记者问及。

“不会，因为买不起。”姚宇苦笑着。

他算了一笔账，刚毕业不久的他从事人力的工作，每个月的工资四五千元，爸妈在村里的物业做物管，每个月加在一起的工资6000元左右。由于父母在村里占的股份很少，每年分红所得只有五六千元左右。所以家里每个月还需要姐姐贴补家用。

有喜有忧，村民回迁后也有不少家庭因为房产的事情、老人赡养的问题闹得不可开交。刘父说，这几年的故事什么样都有，真的可以写一本书。

目前，杨箕村回迁房的证还没有发下来，村民们还不知道房子到底是什么属性的。第一次申报户型的时候，村里向村民发了调查表，一个是土地证、房产证，一个是村集体产权。

有些村民向村子里要求发回宅基地证。村民说，如果选第一种只有70年产权，因而要宅基地证。而村委会指出，一块地上有很多套房子，哪儿有宅基地证？要么只能办村集体产权。

如果要问，杨箕村的回迁房和村民们的未来会怎样，村民们现在也不知道。“大伙儿同意拆迁自己的家，都在赌这个未来。”

（应被访者要求，文中的刘琪琪、姚宇均为化名）