日本购物中心行业经历转型，呈现减量提质趋势。文章分析了日本购物中心行业的四个显著特征，包括区位布局理性分化、业态结构深度调整、项目规模趋向小型化以及经营效益显著提升。同时，行业正在从商业空间向社会空间转变，表现出社区生活中心、服务体验空间以及文商体融合等发展趋势。宏观环境下，购物中心新增数量减少，反映出投资主体集中化、区位选择战略化以及开发节奏理性化等特征。日本购物中心的发展经验为其他零售市场提供了商业价值重构与升级、发展节奏精准把控等启示。
日本购物中心行业呈现区位布局理性分化、业态结构深度调整、项目规模趋向小型化以及经营效益显著提升等特征。
日本购物中心正在从商业空间转变为集购物、休闲、社交、文化等多功能于一体的社会空间，表现出社区生活中心、服务体验空间以及文商体融合等发展趋势。
新增购物中心数量减少，反映出投资主体集中化、区位选择战略化以及开发节奏理性化等特征，对行业可持续发展提供有力支撑。
日本购物中心的发展经验为其他零售市场提供了商业价值重构与升级、发展节奏精准把控等重要启示。
编译
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松柏
在消费者的印象中，日本购物中心一直是高品质、精细化运营的代名词。从银座繁华地段的垂直商业，到近郊的大型购物中心，都是全球零售商竞相学习的标杆。然而，这个零售强国正在经历着一场静悄悄的转型。
据日本购物中心协会数据显示，2025年日本预计仅有16家新购物中心开业，创下自1975年有统计以来的历史最低。与此同时，截至2024年底，日本购物中心总数已降至3090家，呈现出连续六年的下滑态势。
然而有趣的是，在购物中心数量不断缩减的背后，2024年1-11月的销售业绩却持续保持同比增长。这一看似矛盾的现象，实则深刻反映了日本购物中心行业在转型过程中的创新与韧性。
“减量提质”背后的四大特征
自1969年日本首家现代购物中心“玉川高岛屋购物中心”开业以来，日本购物中心行业已走过半个多世纪的发展历程。2024年，这一成熟市场呈现出以下四个显著特征：
第一，区位布局更趋理性分化
。大都市核心区的购物中心持续保持强劲增长，主要受益于入境游客消费的强劲拉动。与此同时，位于城市周边、面向休闲需求的大型购物中心也表现亮眼，成功吸引了大量国内外游客。然而，中等城市中心区的邻里型购物中心则面临较大挑战，受极端天气等因素影响，顾客到访意愿下降，整体增长乏力。
第二，业态结构深度调整
。经营重心正从“商品零售”向“服务体验”转型。数据显示，服装业态占比从2019年的18.0%显著下降至2024年的10.3%；餐饮业态则从19.0%大幅提升至27.5%；服务业态也从22.0%增长到23.7%。这一转变与电商的快速发展和消费者行为模式的改变密切相关。
第三，项目规模趋向小型化
。2024年新开购物中心的平均面积为10858平方米，较上年的17168平方米明显缩减，其中1万平方米以下的项目占比高达70%。这一趋势反映出购物中心正向社区化、便利化方向发展。值得注意的是，虽然单体规模缩小，但在功能配置上却更加完善，特别是在食品零售和社区服务等领域的布局更为丰富。
第四，经营效益显著提升
。尽管购物中心总数连续六年下降，至2024年底已降至3090家，但行业整体销售表现却逆势上扬。2024年1-3月期间，在入境游客消费和团体消费的双重推动下，全行业展现出强劲增长势头。即使面临通胀压力，购物中心通过创新营销和特色活动，仍保持了稳定的客流量和营业额。
从商业空间到社会空间的蝶变
2024年，日本购物中心行业正在经历一场深刻的变革，这种变革不仅体现在商业形态的升级，更在于社会功能的拓展，标志着行业从传统的零售场所向多功能社会服务载体的战略转型。
在商业形态升级方面，涌现出一批创新项目和理念：
第一个关键词是“社区生活中心”
。这类购物中心以服务周边居民为核心，重点打造“15分钟生活圈”，通过完善的餐饮设施和舒适的休憩空间设计，满足居民的日常需求。以名古屋市的“iiNE Marché”为例，该项目创新性地将购物、医疗、育儿、养老等多元业态整合于一体，打造“居住、商业、休闲”三位一体的多功能综合体，成为社区生活服务的代表。
第二个关键词是“服务体验空间”
。以东急集团在原宿开设的“Harakado”为例，该项目突破了传统购物中心的商业模式，创新性地打造了一个多元化的体验空间。除了常规的零售和餐饮业态外，项目还引入了特色休息室、创意工作室和日式传统澡堂等体验型店铺。特别值得一提的是，项目将四楼整层打造为多功能活动广场，通过灵活的空间设计和丰富的活动策划，能够满足从艺术展览、时尚秀场到社区活动等多样化需求，成功吸引了不同年龄层和兴趣爱好的客群。
第三个关键词是“文商体融合发展”
。中大型购物中心在商业创新方面展现出独特优势，其中最具代表性的趋势是将文化、体育元素深度融入商业环境，提升消费体验价值。长崎的“NAGASAKI STADIUM CITY”项目开创性地将足球场馆与商业设施有机结合，通过体育赛事带动商业消费，打造“体育+商业”的创新模式。
在商业空间的社会功能拓展方面，同样展示出两大创新趋势：
首先是打造“青少年社交空间”
。针对在家庭和学校中难以获得归属感、缺乏倾诉渠道而陷入社会孤立的青少年群体，越来越多的购物中心与政府部门、社区组织合作，在公共区域专门打造青少年社交空间。这些空间经过专业设计，配备心理咨询、学习辅导、兴趣培养等功能，为青少年提供安全、开放的社交场所。
其次是创新“人才引进模式”
。该模式通过重新聘用因个人原因离职的前员工，有效盘活了人力资源存量。一方面，回流员工熟悉企业文化和工作流程，能够快速融入团队；另一方面，企业能够根据员工个人发展需求，提供更具针对性的职业发展规划。目前，这一模式已从租户员工招聘延伸至开发商员工招聘，形成了完整的人才循环体系，为行业可持续发展提供了有力支撑。
这些转变标志着日本购物中心正在完成从“商品销售场所”向“城市公共空间”的升级，从“零售业态”向“社会服务载体”的转型。
宏观环境下的“理性收缩”
2025年日本购物中心新增数量降至16家，创下历史新低，这一数据折射出行业发展的深层次变革。从已披露的项目信息来看，这些新增购物中心呈现出三个显著特征。
首先是投资主体的高度集中化
。在这16个项目中，超九成由三井不动产、永旺集团等在日本拥有丰富商业地产运营经验的大型开发商主导。这一现象既反映了行业正在经历深度整合与优胜劣汰，也凸显了成熟开发商在土地资源获取、项目规划设计以及运营管理等方面的综合竞争优势。
其次是区位选择的战略化
。尽管新项目主要分布在人口密集的关东地区(8个项目)，但选址逻辑已从单纯的人口导向转向更为精细化的商圈互补性分析。值得关注的是，部分项目开始突破传统商圈布局，积极探索体育场馆周边等新型商业空间形态，展现出创新的区位选择策略。
第三是开发节奏的理性化调整
。受建材价格和建筑成本持续上涨的影响，多家开发商主动放缓开发进度。这种审慎的开发策略不仅体现了行业对市场风险的充分认知，也为项目品质的提升创造了有利条件。
日本购物中心的发展经验为其他零售市场提供了两点重要启示：
