本文数据和观点均来源于贝壳研究院
本周，贝壳研究院发布半年报，我们整理了其中的成都部分，发现成都二手房市场并未像一些人鼓吹的那样“火热”，相反，在短暂的“小阳春”之后，进入今年五六月，二手房量价开始同步下行，6月均价甚至同比
下跌了5.8%。
贝壳研究院数据显示， 成都2019年上半年链家二手房成交同比增加
34%
，增幅处于贝壳研究院重点关注14城前列。
而随着成交回暖、预期改善，二手房成交均价也普遍止跌，与2018年四季度价格低点比，成都涨幅最大为
7.2%
。
这意味着，此前被媒体关注到的“小阳春”的确存在，且在二手房市场较为明显。
但中介和购房者不用急着“高潮”，因为和全国其他城市情况不同，一季度成都二手房市场的较大增幅，实际是基于此前的较低基数——
2017-2018年，成都两度调控，导致2018年成交低基数，故2019年上半年反弹相对明显。
而“小阳春”的出现，离不开两个基础条件，除了春节后惯例形成的一波成交高峰，成都市场经过两年调整也已接近底部。
和成都情况形成对照的是北京和上海，由于调控较早，这两个城市2018年已进入平稳期，市场波动较小，因此2019年上半年的升温相对温和。
而2017年才开始、并且接连两年调控的成都，政策高压下市场基数低，因此有了2019年前四月的明显反弹。
除此之外，贝壳研究院认为，宏观层面看，上半年的回暖行情还来自于信贷的边际放松，居民和企业的贷款成本降低，同时行政调控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。但到二季度，信贷和开发商融资渠道再次收紧，苏州等城市的调控收紧也再次影响了市场预期
也因此，成都这一波“小阳春”并未持续发酵为火热行情，前四月成都二手房均价随成交回暖而温和上涨，但后两月二手房量价同步下行，
6月均价14569元/平，同比下跌5.8%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析：
“
限购期满，加上‘地王’的新房项目的陆续入市需求可能向二手房市场转移，预计下半年成都二手房市场需求将在目前低位缓慢释放。
”
已经有很多购房者注意到，贝壳找房上，成都目前在售二手房已突破9万套，截止成稿时，这一数据为96850套，其中普通住宅82608套
（2019年6月28日）
。
实际上，这一现象并非成都独有，重庆目前在售二手房为93190套，其中普通住宅86354套
（2019年6月28日）
，武汉93127套，其中普通住宅85887套
（2019年6月28日）
。
贝壳研究院数据显示，在政策依旧高压下，2019年一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。
在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州，其中上海是3-4月库存环比持续下降，苏州是仅4月库存环比下降。
成都库存已连续增加4个月。
出现上述情况的原因较多。
一是由于此前一季度的火热行情是基于刚需的集中释放，改善需求成为目前市场的“新刚需”；
但改善需求的释放目前存在较大压力，贝壳研究院重点关注14城中，有8城的二套房政策认定标准为“认房又认贷”，这一标准和收紧的信贷政策使得换房者面临极大首付压力。
因此，下半年，包括成都在内的上述重点城市，二手房库存压力或将继续增大。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：
“
宏观经济压力下政策不能‘紧’，房地产防风险下政策不能‘松’。
因此，预计下半年我国房地产政策将会保持连续稳定。
从内部来看，过去20年尤其是近10年的金融宽松，住房投资属性大幅增强，不利于长期消费和经济的增长。
从外部看，刺激房地产投资与消费，无疑会挤占其他行业的投资与居民其他方面的消费，结果是实体经济进一步空心化，内需进一步疲软不振。
从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有变化哪里就有潜在政策，政策总体稳定的背景下一城一策也是下半年及更长时间的政策基调。
”
整个半年报的数据也呈现出一个清晰的现象：政策对于市场非常敏感，哪里市场有变化，哪里就有潜在的政策调控可能。
在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，调控政策对于市场动向保持高度的敏感性，不论土地、新房，还是二手市场，“不稳”都大概率会引发政策的进一步加码。
5月份的苏州、大连、佛山、南宁就是例子，政策对于市场保持高度的敏感，市场缺乏向上的动力。
在这样的背景下，购房者目前最应该做的，反而是保持理性、不要聒噪，因为任何不理性的行为，都有可能使得这座城市再次被架上火炉。
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