水库论坛问答  第327期（贷出来的钱不算钱）

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上一期： 第326期（库存成本）

提问： 欧大，交易成本有多高这个话题上，土地增值税跟房产增值税好像不一样，区别在哪里？增值税和营业税差别在哪里？分别是上海个人交易各自多少个点成本？现在你买上海不买深圳是因为主场优势和上海笋盘多是嘛，欧大？

回答：LVAT是单独一个税种。

营改增之前称营业税，之后称增值税，同一样东西。5.65%

我买CQ

提问： 当然是产权清晰，只不过土地用途是医/教，来源是：划拨（黄证） 房屋是：商/办/仓 某下只角区土政策是一定要先补出让金才让办抵押 明明最高法10几年前就做过司法解释

回答：划拨地，要补地价。

商业物业啊

提问： 你好殴大，接上面60买不了深圳，这两年卡+存钱，差不多200。

回答：你新手底子薄。

看房200套细心操作。

提问： 欧大，你总说炒家是降房价的，但是这个前提应该是有一个供应量保证的情况下吧。 感觉易涨难跌很明显呀！ 尤其供应少的情况下。

回答：不需要前提

任何时候

提问： OS，婚内都是单人名字买的全款房，离婚协议没体现，卖房的时候有影响吗

回答：交易中心会看你们的婚姻状况，一般联网。

提问： 欧大，万福金安。这是条提醒和树洞觉得可以就帮忙放下。 反思：以后所有小事都在多军朋友圈内部解决，本想尽量低调点买房，抵押贷款找了个买房小白好友去收款。结果她家人朋友知道了这事，以为她被我利用去贷款了，因为取现有签字可能还有连带责任之类。用了更多心力去解释这个事情的来龙去脉合法合理性。谨记...朋友们

回答：穷人你就不要和她打交道，全部都是扫把星，霉菌。

跳过贷款中介，做起来都是泪。

提问： 欧大好 关于“上海是永久性的离开。 没有十年，不再回来了。” 想请教下 A是不是建议上海下一波投资的全部出售？ B 上海2025年前到不了25体系了吗？C 记得您说上海还有两倍空间，5年魔都净A8.5多军可以到净A9.1了，是这样吗 ？ D 还是25体系依旧没有变，只是为了追求更大利益，应该换去重庆沈阳等倍数更高地方？ 谢谢欧大指教 我们主要仓位都在魔都

回答：有序减仓

到得了

是的

对的

上海的限购限贷，五年外地人，搞得实在太恶心。我不想和他玩了。

提问： 殴大，交易权属是经济适用房，啥意思？买了好出手吗？谢谢

回答：第一次买卖需要补地价。

提问： 欧大，现在985高校和很多什么创新孵化器或者海外高校搞得那些双创平台和孵化器以及科创项目转化中心，这些有前途吗？还是基本上都是形式大于内容 更不要说赚钱了 ？以上全错？谢谢欧大

回答：都是形式大于内容。

主要是圈地搞房地产。

提问： 欧大， 想请教 1 如果一个公司和某园区政府打官司输了，上诉驳回终审判公司要赔偿园区政府200多万租赁及装修纠纷款，滞纳金按每天0.05%计算，如果一直拖着不履行判罚，被告公司及法人，会面临什么风险？2 有这样判决书结果的公司及法人，未履行前，做企业信用贷款或法人房子做抵押贷款会不会有困难 谢谢欧大

回答：老赖进征信。

上了征信，就很难贷款。

提问： 划拨用地上学校、医院的三产房可以抵押嘛？ 我知道可以，但是某些下只角的穷区就是不让做，玛德魔都搞不好了！！！

回答：没产证的物业，银行合规一律不许接。

提问： 殴大，开始办卡，这两天申请了招行 建行 中行，趁他们查了征信但还没下额度，然后过几天可以申请其他银行并发吗，还是要再等一个月申请下一批呢？

回答：信用卡查征信，现在是实时的了。

提问： OS,上海产证减名字会变产证号么？

回答：会

提问： 在家庭限购三套的城市，买第四套新房，做的jlh，包括送房管局和银行，都是fake，如果银行下款，办证时该怎么办呢？A先不办证等限购放松B三套中一套买卖给直系亲属（损失金钱）腾出名额C继续用jlh证去办证（赌是新房，统一办证所以不容易查出来）

回答：你做事之前不经过大脑的么。

水库做的全部都是“合法”的。我们不欺骗政府。

建议真离婚。

提问： 产证加一个非夫妻的人，上海现在加完名字是显示共同共有还是显示份额？

回答：现在好像都要标明%

提问： 让他们从小一起长大，紧密抱团，互相支援。 我斗胆猜测， 这样的目的是：建立集团意识，避免原子化。 核心方法：需要建立共同信仰，目标，做信仰管理。以上对吗？ 谢谢欧大

回答：农业社会，紧密互助效率还不明显。

工商业社会，如果有一个核心组织，力量是巨大的。

提问： 欧神，如果多核了子女，拥有十几个，必定会被父母不认可，社会不认可，老婆之间也会内斗，孩子也会四分五裂，唉，难道集中管理孩子，乱....

回答：你都活成8.5了，你还在乎社会怎么看你。

只有工薪族才在乎社会评议。

提问： 欧大，你买过那种标准层像酒店公寓式平面，但是住宅属性房子吗？现有地铁口一手现房单

价18000，面积段50-60的一房。周边6层无电梯二手老公房均价20000，次新二手电梯房24000。值不值得下手？

回答：感觉折价不够

提问： 请问欧神，深圳有一些50年住宅产权的房子，据说有些可补地价，升成70年产权。补地价贵吗？哪些类型的50年才能升70年？

回答：几万元而已。几乎忽略。

提问： 欧大，已满五的上海房子，如全额赠送给名下无房的亲戚，赠送后如对方立即卖出，要交20%的赠送的税吗？是不是也要满五唯一才没有这个税

回答：要

提问： 雄天 提问：目前月供5.6w，现金200w，xyk，xyd没用过，可以开始申卡之路，打算jyd出220w(月供1.7左右) ，卖了珠海一套房子215w ，用400w出头全款买广州，这样月供就7.3，手头有200w周转月供，后续转不过来，用xyk，或者这套400w的房再jyd出来供房。 问题1：这么操作，冒险吗？

回答：太保守

提问： 欧大，现在再去涉足教育培训行业的话，觉得还有搞头吗？

回答：永远有前途，贵在创新。

提问： 请问欧大：经常拒绝银行电话（关于推销小额贷款的/办信用卡的），会被留个不好备注，影响今后房贷吗？

回答：不会

提问： 信贷员都批了，财务突然打工作证明上电话，没打通，百度了真实单位电话打过去，正常吗！贷款中介说的！

回答：常见的，负责的信贷员都会这样干。

如果你不是和信贷员事先认识的话。

提问： 欧大，现在还有首付贷吗？就是没有其他房产可以抵押，纯靠借一笔钱来付首付。

回答：民间

提问： 58岁老人二套资格，如果syCQ都贷不下来， 用在老家浙江，等额本息11年贷足，首付还3成， 是不是也可以？物尽其用了吧。

回答：至少地级市吧

提问： 欧大，请教一个问题：卖房子没办下产权的情况同中介签的三方合同，当时计划10月就可以办产权后可以12月腾房给买家。当时疏忽没要求买家把 首付款在腾房时收首付款，弄得很被动。现在看政策只能明年一月办理产权证如果12月到期仍然不能收到首付款还要腾房。以您的睿智怎么做补救措施呢。谢谢

回答：和买家重签合同。延后二月。赔点租金。

提问： 欧大，光大龙腾白金卡下卡3W额度，刚好用了半年。今天银行打电话要求将上期账单2W9做12个月分期，固额提到7W5，以审核为准。可以做吗？

回答：光大这种事常见的。

看你办卡总额度到多少了，初期不用理。

提问： 欧神你给大家讲讲呗，为什么贷出来的钱不算钱？非常想听，迫不及待。

回答：你给我100w，我觉得自己好富有。晚上加个鲍鱼。

你给我100w，外加100w负债，任何理智正常的人，晚上都不会加鲍鱼。

提问： 欧大好，近期想入CQ，碍于外地三无，有意把户口迁到CQ，目前户口在某二线。(1)迁入CQ后，继续用原来的身份证办卡办贷，是不是征信就不会更新我的户籍变动？(2)这种操作有无必要？

回答：是的

随意

提问： 中信信用卡现金分期给22万，36期，0.57*12*2=13.68%，中间截断有剩余本金3%违约

金，若第二年末截断，差不多10%折合吧？ 推广的人说征信不显示贷款，会显示“信用卡消费过大” 申请了这个，会影响其他经营贷审批吗？

回答：信用卡消费过大，轻微。

提问： 请教欧神，坐标SH，之前购房用的是纯公积金贷款，贷款年限选错了导致月供高，现在我想把我老婆加入共同还款人减少还款压力，请问这会影响她的首贷资格嘛？

回答：不影响

提问： 欧大，cq，要查封一套房子，最快多久可以？

回答：看法院关系。快的二三天都可以。

提问： 欧大，进京20年了，我北京有三套住宅，请问可以将北京第三套住宅卖了，裂变成一套商住给老人自住(民水民电天然气)、一套商住用来出租，一套国外房产吗？其中，北京两套商住要全款，国外房产可贷款。

回答：不要。

卖一套，换10套外省。

商住租房。

海外也不建议

提问： 欧大，请教个事情，写字楼，自用的，不小心写了2个人名字，现在想抵押需要去名。约定1%和99%的比例，现在把1%的那个人过户给我，请问是1%金额基础上缴纳3%税，还是全额基础上缴纳3.%税？谢谢

回答：1%

提问： 欧大，最近各种不友好的政策频出，大环境也不好，心生胆怯，意识到自己太弱，太容易被唬住。突然想到欧大您，是不是不管什么环境，都应该像您挖掘买房科技树一样去找各种bug来破解来应对，跨过去就海阔天空了吧？

回答：遇见困难解决困难，只要方向正确。

我相信做空货币是正确的。

提问： 欧大，为什么北京的老破小都该卖掉？

回答：北京人普遍户型偏大。

而且北京人生存压力不紧张，没有上海“一房难求”的迹象。

提问： 欧大，无利息的钱已经用完，现在手上准备用来做首付的钱利息比按揭利率要高，这种情况下是不是买零首付的房子比较合适？持有成本最低对吧

回答：零首付，就要交很高的手续费。

手续费也要摊进利率的。

奇葩

提问： 请问，70年产权住宅。 劣势: 1、多梯二十几户的楼； 2、办公较多，居家住户较少； 3、不是南北通透或纯朝南。 优势: 1、周边1.5，它能1.1； 2、房龄也可以；3、可做低首付； 4、双地铁口。 可入吗

回答：7折一般了，正常都折扣

提问： 欧神好，老人票，身份证上1962年，大约56-57，还能按揭吗？能按揭多少年呢？30肯定不行吧？需要包装吗？水库有推荐的包装吗？

回答：可以。

每个城市不同。69或者75

提问： 欧大，请帮忙选一下。谢谢 渔村，夫妻以女方名义购房贷款，房子成交价560,走全款DYD,银行A:评估650，贷6.6层429万，利率6.2，3年期先息后本不过桥。 银行B:评估660,贷7层460万，利率6.7，5年先息后本每年续签一次不过桥，担要求男方担保上征信。 请问欧神，应该选哪个银行？银行A首付压力大些，银行B担保上征信担心后续贷款有影响。

回答：算了一下，才多30w，还是A吧

提问： 欧神，有个朋友愿意借名额，而且不用通过jjh的，还有个亲人的名额，绝对靠谱，却要jjh，因为没购房资格，我想问的是，用他们的先后顺序，本来常理都是亲人优先，不过担心朋友可能之后会变卦，不想借我用了，亲人是毫不担心，你建议顺序先后是

回答：不要使用朋友的朋友。

宁可结离婚

提问： 欧神，假如你遇到一个亲戚，然后他是你的代持，然后他很多东西都配合你，不过特别想你教他cf的方法，就是求知欲特别旺盛，每次都会问你，为什么这么做，什么原理，你会教他吗还是？其实我不大想教他，感觉亲戚之间，多军就别再去培养多军了，出于私心

回答：你可以偷偷带偏他。

提问： 欧大，光绪是因为如果慈禧死后他上台，很多人会被清算，，所以要他死对吗？

回答：对的

提问： 欧大，按揭已批贷，还未放款，首付差二十多，可以tx么？

回答：可以做零账单。

提问： 求问欧神，生娃养老和存钱屯房养老，哪个风险低？

回答：生娃。

生娃总成本并不高，可能也就200w她RMB。二者应该没有冲突。

提问： 欧大，上海非直系可以赠予吗？被赠予人已经2套以上可以接受赠予吗？

回答：20%税

可以

提问： 请问欧神，bj下一波涨了以后怎么操作？手里是北四环外海淀的，普通的次新，四年前买的时候5，2016年一波上去到7+，现在回落到六字头，面积150+，总价11xx万不容易涨了，bj貌似只有带学区属性的或者朝阳公园那种ceo总价容易突1500/2000/2500w，没什么过多的房票贷票了，请问对我来说怎么操作好？下一波预期会到什么程度，单价10有可能吗？

回答：没什么问题，并不存在“总价天花板”。

今天看起来的天花板，等牛市来了，都不是天花板。

提问： 欧神好，加急！目前房产的dyd马上到位（大约现金50w），是不是建议可以在SY搞3～4套？现在唯一考虑的是贷票缺乏问题。请问欧神有什么好办法吗？首先我自己因为dyd上了征信，是否在SY已经无法按揭呢？如果我自己不能，能不能用老人贷票？但是母亲56岁多，不知道是否可行？年龄上还能贷款吗？如果有可以包装的，麻烦欧大帮忙推荐啊！谢谢了！

回答：搞不了那么多。40～50w最多也就一二套。

56岁可以用的，尽早用掉。

提问： 请教欧大，17年11月份买CQ梵悦公馆办贷款时，农行上调了利率20%，当时说如果不保恒大保险，就上调25%，于时就被迫买了这份保险，每年存入1W，连续存五年，今天要续费了，退保损失37%，请问退保对我利率有影响吗？开发商和银行会找我麻烦吗？我是不是应该退保？

回答：退。

如果房贷已经发放，大概率没事。

提问： 8个优质资质核的人是不是不用，等一轮，不用等赚钱效应？一直可持续发展？

回答：麻烦提高语文水平。

核总是要一个个用掉的，收藏核是浪费的。

提问： cq房产税需要主动去申报吗？

回答：他会寄信给你。

提问： 民生10w金卡年费3k，近期接到银行电话说某笔交易怀疑tx要求上传凭证或者全额还款。 这么高的年费的卡需要管他吗？ 我的理解是随便用，已经3k保护费了，封了就申其他家。

回答：封了就投诉，明年这卡就不要了。

提问： 殴大，一般情况下，你说女人是找个比较自己强的男人好，还是找一个比自己弱的男人好呢？您觉得很弱女找很强男真爱的几率有多少呢？

男人的颜值，女人的钱，是很鸡肋的东西。

回答：女挑男，还是建议强壮的好。

真正他能完全克制你。

女人会很享受这种从心底里的崇拜感的。

提问： 欧大，在不专业中介全款买房，买完后发现原业主几年物业费没有交。没有出租居住的要求，是否可以不理会物业费，让物业公司找原业主？

回答：一般需要交一点，否则物业不让你们交接。

例如象征性付二年。

提问： 请教欧大，手上留了半年多的月供，想买点银行理财。年化4.x％的非保本产品能买么？还是只买3％的保本产品？

回答：为了1%不保本，真不值得

提问： 欧大您好 您说的一点没错 链家就是渣 我在南京链家上挂了一套精装房出租 租金比同小区的高了个20-30% 前两天有个链家的给我电话让我降租金 我没同意 后来就给我下架了 像这种情况怎么处理 还有其他什么其他app可以挂出租吗

回答：他列入C类房源，你就永远找不着了。

跳过链家，和别的中介打交道。

提问： 今天单位女领导离婚了，和wq一样是女强人，她控制欲也强。陪她一起喝酒，因为财产问题和老公上了法院，她问我如果发生的是我我会怎么做？我也没结过婚，想了想我我以后嫁的人一定是我爱的人，女人对男人最重要的是善良，如果没有善良就没有爱了。若真发生，我应该选择净身出户。。。殴大觉得是否很幼稚？

回答：你应该拿走属于你的一份。

不多，也不少

提问： 殴大好，最近有资源丰富的朋友在做收农村土地，收来后转工业用地，再卖回给政府，你了解这行吗

回答：没价值。工业用地都是白送的。

提问： 神，银行打电话邀请分期，拒绝了有危害吗？去年分过了。银行会有记录或记仇吗？

回答：叫过一次保护费够了。

提问： os接为参与二级市场的土豪的孩子搞培训的问题，语文英语和演讲。请问应该在哪里找到目标人群？

回答：抱歉。请组织语文水平。

如果你要找老师的话，58上面大把。

提问： 欧神好，首套首贷自住两室，是应该买内环内的700万（上班单边开车50分钟）还是买中环外的450万（上班单边开车15分钟）?

回答：两个小区建筑品质类似，配套当然是内环的好。

中环外的700更好。

提问： 欧大，万分求教：男方名下有一公积金贷款，还剩8万左右没还，按揭贷款约50万，市场价在140来万，20万的信用贷；女方名下有一按揭贷款约50万，房在重庆市江北区半山华府，现在市价在200来万。准备用其中一方的名义按揭买新房，请问现在有什么政策，可以贷钱出来做首付呀？

回答：还清再抵押。

如果现有抵押是58/140，则抽不出什么钱来。

提问： 欧神，不够财力证明申请经营贷。有没有办法？有路子搞到异地的房产证？麻烦告知

回答：经营贷只能抵押本地房产证。

如果作为参考类资产实力，补个商铺随便你吹。

提问： 三岁小孩买各种有趣的纸板书立体书培养阅读乐趣对以后阅读有帮助吗

回答：轻微。小孩子其实不喜欢立体书。

提问： s 信用卡分期上征信吗

回答：不上

提问： 大大，我想把北京的老破小卖了换一个东五环外的长营天街附近的二居。这样面积也可以扩大一倍。你认为可以吗？还是直接全打到cq sy?

回答：北京老破小都该卖掉。

如果补仓为了自住，那也随意。

投资还是低价区涨得快。

提问： od，最迟是什么时候领证，是在老婆怀孕第几个月的时候，不影响后续还在入户口等事项。

回答：受孕期是婚内，就可以办户口。

提问： 欧大 有无计划请二小姐做嘉宾 ？二小姐人靓三观正 黄而不淫 真正的友军啊

回答：不行，她水平还不高。

提问： 欧大好，和三线城市的公安一起办案，发现非一线的人其实并不乏工作热情、生活幽默以及经历苦难后的真诚善良，但是总觉得和一线的人有一些不同。不知道是我矫情、装逼还是咋滴，请问一线城市人和非一线城市人的本质区别到底是什么呢？

回答：市场化，尊重他人。

沿海地区有西方味道，内地乱来警察象土匪。

提问： 欧神，你一边说资金大要买上海，一边说下一波出货？啥意思呀？到底还看好上海么？

回答：深圳

提问： 殴大 打通评估什么意思呢 哪些城市可以干

回答：上海，可以做到交易中心底牌价。

提问： 欧神，你说下一波起来上海要出货，会不会形成抛售潮啊！完全放弃上海了？

回答：不会，水库只占市场0.1%

提问： 欧大，净资产4000多万，资产包中负债比拉到多少比例以上算是 保守 平衡 激进 三个比例？ 谢谢欧大

回答：2000，4000，8000

从零开始学炒房

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