新江湾城是杨浦最宜居的板块，也是北上海房价最贵的地方。
过去新江湾城的房价没怎么涨，跑输了大盘，但是本轮补涨幅度很大。
巅峰期世纪江湾一房户型还卖到了近20万元/m²，比大宁金茂府还要高出几万。
如今
新江湾城板块均价高达10.1万元/m²，高于北上海同纬度任何一个板块。
宝山、普陀都不是其对手，让9.5万元/m²的大宁都汗颜。
目前新江湾城
很多小区成交总价在一两千万，既稳坐北上海豪宅之王，也稳坐北上海房价之王。
不过现在房价到处都在跌，新江湾城的王者地位未来还能继续保持吗？
尤其是新势力板块不断崛起，新江湾城的地段是不是有被稀释的危险？
提到新江湾城，有很多值得称赞的优点。
人们都说这是杨浦城市界面最好、环境最宜居、最有品质感的板块，一改“杨破区”下只角的面貌。
这个板块不仅深受杨浦人喜爱，还吸引了很多宝山客群过来买。
这里由上海城投统一规划、整体开发，绿化率达60%，高度体现出了生态宜居；
房龄很新，板块内没有老公房、老大楼等破旧小区，品牌房企扎堆，都是低密度的高品质大宅；
居民层次也较为统一，都是城市中产或者高净值人群，选择了新江湾城，也就是选择了好邻居！
这里的教育资源也符合中产改善需求，中福会幼儿园、上音实验学校、复旦二附校等都不错。
但是，新江湾城仅此而已吗？
新江湾城的劣势，似乎正在影响未来的命运。
长期以来，新江湾城作为国际社区房子是有了。
但是生活配套和产业却缺乏，这是当地居民
一直饱受诟病的。
对比其它中环板块，新江湾商业特别差，连底铺商业都找不到几家。
用当地居民的话来说，发展了10几年，出门买包烟都困难。
直到2017年悠方购物广场的问世，终于解决了大家买菜的难题。
悠方购物广场
其实悠方起初想招家乐福进来做主力店的。
但家乐福觉得这里的10号线是个单线，只有单向人流，不愿意来。
所以新江湾城引入家乐福的计划也就泡汤了。
后来悠方只能引入其它商业，总体量不大，连同新江湾生活广场在内也都不高端。
这和身价两千万以上的新江湾城业主消费层次明显不匹配。
国华广场虽然开业了，但偏居板块南部，辐射不到中北部居民。
新江湾城此前规划了很多商办项目，大多没有落地，如
侨福芳草地、凯德新江湾、益田假日广场等。
其中最著名的一个大规划当属现在杨浦第一高的铁狮门TOD项目。
其实新江湾城的配套开发有一个辛酸的历史。
早在
2008年1月，新江湾城就规划了一个大商办，即当时出让的铁狮门地块。
铁狮门号称投资25亿美元，请了KPF做设计，说要盖200多米的杨浦第一高楼，包含了大量的办公和商业。
于是新江湾城的居民翘首以盼，都在畅想着以后在家门口看电影、下高档馆子的场景，再也不用跑到五角场了。
但是由于各种原因，这个大商办十几年来并没有全力开发，一次次消磨着大家的耐心。
不知怎么的，从拿地伊始铁狮门就开始找合作方了，想把这些地块千方百计地转售出去。
在各方势力博弈下，这个项目一直没有卖掉，由于建设缓慢，大地主上海城投很郁闷，觉得自己所托非人。
因为新江湾城缺少商业配套，铁狮门盖不好，大家买菜都没地方去，总不能开着车去五角场买菜吧？
于是城投又收购了百分之三十多铁狮门的股权，相当于把地卖出去又买回来一部分，才得以继续推进项目的建设。
后来这个项目改头换面为世浦领世，住宅部分由万科操盘，也就是现在的万科·翡翠江湾（
尚浦名邸）。
但是商业、办公部分一拖再拖，现在办公楼才缓缓盖起：
铁狮门双子塔TOD一直进展缓慢，完全拖累了区域产业引进的速度。
如果字节、哗哩、NIKE等企业早点来，杨浦的GDP增速不至于过去长期垫底，产业也许会早点转型成功。
新江湾城还曾经规划过东方硅谷，
给了“东方新硅谷、国际智慧城”的超高定位。
按照规划新江湾城要和世博会成为黄浦江的南北节点，一南一北共同舞起黄浦江这条巨龙。
新江湾城要成为“一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体”的复合型城区。
可惜的是东方硅谷高调起点、低调落幕。
湾谷科技园只是聚集了一部分小微企业，既没有引来国际大厂，也没有培育出行业大牛。
上海哪里才是硅谷呢？可能张江、漕河泾和紫竹才配得上这个称号吧。
没人知道新江湾城曾经也是硅谷，而且是“东方硅谷”。
一切落地不太顺利后，让新江湾城居民觉得
配套少、很是缺乏生活元素，而且没有上班的地方。
新江湾城本来就是一块完整的湿地公园，随着土地的出让、小区的修建。
绿地面积日益受到挤压、大为缩减，
新江湾城公园目前更是
围起来不让进；
复旦大学过去也是长期谢绝外人进入，好在今年3月1起对外开放了。
关键是新江湾城没有真正做到产城融合，大家上班还是要前往市区其它地方。
我们直言，新江湾城
地理位置偏东北，远离上海的中央活动区以及重要商务区。
加上交通条件的限制导致城市效率不高，新江湾城吸引不了全市的资源。
不少居民觉得新江湾城的交通不是太方便，甚至有些闭塞。
新江湾城北面就是长江，有很多集装箱码头，导致这片区域有点封闭，交通有些不便。
而且北面的军工路、货运铁路拦住了江边，大货车来来往往，噪音、扬尘较大。
往南进市区的道路淞沪路、逸仙路都是导入中环的，本身中环车流就多，进一步加剧了拥堵。
一条单线进城的10号线，坐好几站都不能换乘，可能20号线开通后才会缓解一下线路的压力。
所以地理位置偏东北是造成新江湾城交通劣势的重要因素，这一点大宁的优势就体现出来了。
从大宁进市区，驾车路程与时间只有新江湾城的1/2，未来的上海南北快线落地后大宁交通会更胜一筹：
大宁位居北上海正中央，1号线、南北高架直插内环内，通达性和城市效率比新江湾城高得多。
由于地倾东北，上海未来的东西快线、南北快线规划都与新江湾城无关，非常吃亏。
当往来市区不方便后，新江湾城就失去了全市的购买力，只能靠
杨浦本地和宝山的客群来支撑。
而这些都是地缘客户，仅仅依靠地缘支撑，新江湾城的房产市场又能走多远呢？
大宁就不一样，能虹吸上海北区以及全市的购买客户，因此十年涨幅远远领跑于新江湾城。
况且新江湾城的二手房产品多为两三百平的大户型，一套房子要两三千万。
这样的总价都能赶上市区大平层了，市场购买力就受到了分流。
曾几何时，新江湾城以湿地概念为傲，绿化率高、环境宜居是它的金字招牌。
但是自从上海八大楔形绿地概念提出来以后，新江湾城的宜居地位就受到了削弱。
从森兰楔形绿地到张家浜楔形绿地，再到北蔡、三林、桃浦、南大等。
上海全市生态置业板块频出，大大削弱了新江湾城的湿地地位，分流了市场购买力。
而今，新江湾城“全市唯一一片生态湿地”的叫法恐已不合时宜，其在生态宜居方面已经缺乏可持续竞争力。
随着杨浦东外滩的慢慢崛起，豪宅一旦批量开发，又将分走新江湾城的购买客群。
上海这些年开发了很多新地段，东外滩、北外滩、前滩等，一一成为市区改善的新贵。
而新地段的开发，肯定会稀释老地段，新江湾城的地段价值不可避免地受到挑战。
远的不说，虹口北外滩定位拔高后，四川北路就式微了，未来的虹口富人一定是住在北外滩。
杨浦同样是这个道理，新江湾城以前在区内是豪宅老大，以后只能屈居东外滩当老二。
