1.5万/平：便宜有毒，中产绕行

黄埔观察 · 公众号 · 广东 · 2025-03-21 17:57

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3月21日，广州首批推出的两个配售型保障房项目萝岗和苑、嘉翠苑价格正式公布，分别为15800元/平、17300元/平。

都是地铁盘，首批货源分别为936套、400套，全部为现楼。其中萝岗和苑户型为76-93平二至三房。

这个价格，跟之前我们猜测的1.5万/平差不多。

仅从价格来看，区府地段、双地铁上盖、配套九年制学校，价格仅为周边两三公里一二手商品房价格的30%-50%，看起来蛮香的。

但一个东西香不香，是根据不同群体的需求而定的。所谓汝之蜜糖，彼之砒霜。

配售型保障房恰恰是这种产品。

这种产品的适配对象，显然是真正的低收入群体，以及彻底躺平对居住品质没啥追求的部分极简人士。

但凡预算充足，买房还追求一点增值保值和居住舒适度的群体，配售型保障房并不太合适。

对于后者而言，配售型保障房算是流动性锁死、增值归零、居住体验打骨折的“三无产品”。

打个不恰当的比喻，买配售型保障房就相当于买终身会员卡，想跑没门！

官方说法叫“封闭管理”，翻译成人话就是：买了这房，你就是签了卖身契。

想卖？先熬三年“冷宫期”！

三年内禁止交易，第四年才能上内部平台挂牌，但接盘侠必须也是“保障房资格认证用户”。

好家伙，全广州符合条件的人就那么多，你当这是相亲市场一对一匹配呢？

最揪心的是，配售型保障房的价格被锁死，到时挂牌价要求不能超过买入价。

而萝岗和苑的配售型保障房总共就有2411套，这意味着今后你的竞争对手可能是上百个同样急着脱手的老韭菜。

要是挂牌一年还卖不掉，只能找政府按“原价-1%×年份”回购。假设你100万买的房，持有5年只能拿回95万，净亏5万+利息。

灵魂拷问：你花几百万买个定期存款，利息为负，图啥？图它锁死资金流？图它让你体验套牢人生？

房产的核心价值是资产增值，而配售型保障房完全退回到居住属性。

目前周边一二手商品房价格2-4万/平不等，保障房1.58万/平看似打骨折，但别高兴太早。

你的房子永远只能按1.5万/平左右卖。隔壁老王房子未来可能翻倍，但和你一毛钱关系都没有。

且不说增值空间，连通胀都跑不赢。假设年通胀3%，配售型保障房相当于每年缩水3%，但回购价每年只扣1%，里外里净亏2%。

十年后，你的100万购买力只剩70万，房子却只能拿回90万。算盘一打，血亏20万！

如果算上机会成本，那是相当昂贵了。

举个血淋淋的例子： 2015年深圳共有产权房侨香村，买入价1万/平，如今周边商品房12万+/平，但共有产权房交易价还是1万出头。

买这房，等于主动放弃资产升级的赛道。别人买房可能还有增值的预期，你买房躺平，还是脸朝下的那种。

即便不讲金融属性，论居住属性，也谈不上多少舒适度。

一个是户型很刚，多为小户型，且梯户比高，楼密空间压抑。

要知道，超级大盘萝岗和苑一二期合计18827户，包含公租房、安置房和配售型保障性住房，是广州科学城体量最大的小区。

这么大的社区，人气旺的同时人均公共配套资源也会被摊薄，进而会面临交通拥堵、公区卫生清洁以及绿化保养压力大、等电梯时间长等问题。

说白了，如果预算充足还去搞配售型保障房，与其说是买房，不如说是买个高级宿舍，妥妥的消费降级。

配售型保障房本质是政府给真刚需兜底的福利，不是给中产捡漏的工具。

买房的核心逻辑永远是地段+流动性+增值潜力，保障房一个不沾，纯粹是花钱买心塞。

要知道，免费的馅饼里，往往藏着最贵的陷阱。