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近年来，随着住宅价格几轮上涨周期导致的置业门槛上升以及闲置房屋增多，城市人口流动增加导致的刚需提升，租赁市场信息不对称引起的供需不匹配，以及中央和地方多部门政策的大力支持等多种因素作用下，促使国内租赁市场快速发展，长租公寓成为了创业热点。房地产开发商、房屋中介、酒店运营商、创业者等各类机构角逐于长租公寓领域，抢占长租市场。
随着长租公寓业务的发展和市场的开拓，融资是其必经之路。近年来长租公寓类的公司在私募PE股权融资市场十分活跃，尤其对于创业类的长租公寓公司已经经过了几轮的股权融资。2017年以来，随着魔方公寓ABS、自如ABS的成功发行以及新派、保利类REITs项目的成功获批，为长租公寓公司通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。
长租公寓ABS融资的关键点
经过上述几单长租公寓ABS项目的成功试水，越来越多的长租公寓公司将目光投向了ABS融资的资本市场，然而除了前述四单项目至今还未有其他长租公寓类的ABS项目出现，这也表明虽然长租公寓发展的如火如荼，但是通过资产证券化融资也有一定的门槛，目前市场上成功的四单中要么是品牌公寓里的龙头要么是具有强大的房企背景或者自持核心物业，资质相对较好。
长租公寓ABS项目的交易结构主要有两种，一种是传统的信托受益权类的双SPV结构，另一种就是类REITs模式，两者模式的本质区别在于前者偏债属性，后者偏权益属性。然而，除了交易结构方面，长租公寓公司能否通过ABS方式成功发行。以下几个方面较为关键。
1、增信安排
众所周知，除了极度分散的消费贷款和资质较好的租赁债权外，大部分ABS项目中都伴随着较多的增信措施，尤其是基础资产依赖未来经营收入且融资主体资质又较弱的，增信措施更是必不可少的一项交易安排。
长租公寓ABS的增信主要有两类，一类是拥有自有物业的公司通过物业抵押或者直接转让股权发行类REITs，这类增信主要是依赖物业本身的价值以及未来的升值预期；另一类是托管或转租的运营公司通过寻求外部担保公司进行担保增信。目前市场上知名的品牌公寓，例如自如、青客、魔方、优客、未来域等均属于第二类，因此，对于这些没有自持物业的中介运营商或创业类长租公寓公司而言，能否获取较高的外部增信将是其成功发行ABS的首要关键点。
当前市场上出现的四单长租公寓ABS的优先级债项评级均达AAA，以魔方和自如为例，能够获得AAA的评级主要是因为引入了中合担保/中证信用的AAA担保。债项评级的高低对于ABS产品的发行利率以及销售难度有着极大的影响，尤其是在目前国内资金成本居高不下的市场行情下，为了控制企业发行成本，尽力提高债项评级是项目的重点需求。然而，较高的外部担保除了需要融资企业长租公寓运营情况较好外，通常也伴随着高要求的反担保措施，对于一些股东背景较弱的公司，一般很难满足担保公司反担保的要求，从而ABS的融资方式对于这些企业来说实施起来难度较大。
2、持续经营能力
除了类REIT模式，其他类型的长租公寓ABS未来的还款来源主要是运营长租公寓产生的租金收入和其他服务费用，对于这类依赖融资主体经营能力的ABS项目，评估融资主体的持续经营能力是管理人尽调中需要重点关注的方面。
长租公寓公司的持续经营能力主要可以从以下几个方面来考察：
（1）租赁房屋的掌控能力
长租公寓经营过程中最关键的便是掌握房源，优质的房源才是长租公寓公司的核心竞争力之一。因此，考察融资主体对优质房源的获取和掌控能力是评估其持续经营的关键。一般在项目尽调中会考察融资主体是否有自有房产以及自有房产的比例，对于非自有房产，那么要关注融资主体与原物业持有人签署的租赁合同的期限是多长，一手租赁合同中对于融资主体的限制条款等。另外，对于分散式运营的长租公寓，尤其要考察其获取房源的能力和渠道，例如是否与具有房屋中介的股东背景或者与当地知名的房屋中介公司合作等。
（2）租客的获取能力
在具备优质房源之后下一步便是招租，因此租客的获取能力是长租公寓公司运营的另一个关键。关于这点主要关注融资主体旗下品牌公寓的知名度和口碑、获客渠道和方式、运营模式的创新和增值服务等一切可以吸引租客的营销能力。
（3）现有的融资渠道和融资成本
融资能力是长租公寓公司持续经营和稳定发展的又一个关键，因此考察融资主体现有的融资渠道和融资成本是评估其持续经营能力必不可少的一步，主要是关注其前期的股权融资情况、与金融机构的合作情况、银行授信情况等。
3、盈利模式
长租公寓ABS的最终还款来源主要是房屋的租金收入，因此长租公寓公司的盈利模式和盈利能力对能够成功发行ABS也有着重要影响。对于非自持物业的长租公寓而言，传统的盈利模式主要是通过低价包租毛坯房，重新设计装修后再出租，从而赚取租金差价，一手的租赁成本、装修成本以及当地的租金价格都是直接影响其盈利能力的重要因素；对于自持物业的长租公寓而言，与前者的区别在于自建的成本较高，这类多是拥有房企背景的公司。不管是哪种类型，传统的盈利模式都相对单一，在租金利差较小的城市，其盈利能力也有限，在面对目前上行的发行利率市场环境下，长租公寓运营过程中通过增值服务等方式拓宽更多的盈利渠道也许对成功发行ABS会有较大的助益。
4、地域分布
长租公寓ABS另一个非常重要的关键点在于标的物业所处的城市、地段以及分布情况，由于住房租赁是关乎民生的行业，长租公寓的发展受所处城市常住人口数量及流入情况、当地的住宅房屋价格、购房政策、租房政策等市场大环境和房地产行业的影响较大，政策风险和行业风险相应的也较大。因此，早期发行出来的例如魔方、自如ABS的标的物业均是比较分散的，主要集中在一、二线城市。目前市场上的知名品牌公寓也主要是发源于一线城市并正在向二线城市布局，不管是从常住人口数量、应届毕业生的流入量、住房价格下跌的风险、租房市场高品质的需求等方面来看，无疑还是长三角、珠三角和京津翼地带的一二线城市比较受欢迎，不过近年来对于城市人口净流入较大的重庆、长沙、武汉、郑州等地也陆续成为长租公寓布局的领域。总之，考虑到风险的分散性，标的物业地域分散度越高市场欢迎程度也相对越高，对于地域集中度较高的物业项目需要进一步审慎分析，可以通过其他的增信安排来缓释一定的集中度风险。
长租公寓ABS融资展望
目前不论是政策还是资本市场均对长租公寓呈现向好的趋势，长租公寓正迎来行业发展的曙光，然而从目前市场上成功发行的长租公寓ABS的案例仍然相对较少的情况来看，说明监管和市场对长租公寓ABS的要求还是相对较高的。未来长租公寓公司若想引入ABS的融资方式，首先还是需要依靠股权融资壮大股东背景或者资本规模，为ABS融资获取外部增信做好铺垫；另外，通过规模经济降低运营成本、提高利差；最后但也是非常重要的一点就是通过互联网思维、关联产业效应、系统化建设等创新模式拓宽盈利渠道，为ABS融资的核心-现金流预测做好储备。随着行业发展的规范化和市场的优胜劣汰，长租公寓ABS将会迎来属于它的春天，也必将会成为长租公寓公司主要融资方式之一。
