秀，太秀了。
这没想到，才过了一个国庆，阳台占比可以扩大到30%的户型新规，就不再是南方面粉厂地块的专属福利了。
午后挂出来的南沙明珠湾区慧谷西片区两宗宅地（2024NJY-5、2024NJY-6）会心一笑：
我～们～都～可～以～
出让条件，白纸黑字，都写得清清楚楚——
住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积的30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。
｜2024NJY-5、2024NJY-6地块出让条件
翻译一下，就是阳台占比，可以扩大到30%。
上一个能这么干的，有且只有，广州117亿年度“地王”面粉厂地块。
这可能，就是传说中的，对齐颗粒度吧。
还是很出乎意料的。
原本是独一份，现在是独三份了，以后估计还会有四五六七八份。
/
对市场的影响，大不大？
我觉得很大。
之前面粉厂，开创性地把阳台占比提高到了30%，很多人震惊归震惊，但更多也就是吃瓜看戏的心态。
毕竟，从最根本的地段和景观上，就决定了面粉厂地块，做的不是一般的产品，而是新一代的豪宅，要上价值的，什么封面啦，标杆啦。
一句话概括，就是富豪专属，猜测主力价格在2500-2800万以上，一般买家很难够得上。
但今天的情况，完全不同。
一口气，就又来了两宗，还是在南沙，门槛低得多的南沙，客群更为广泛的南沙。
最大的疑问，就是：
南沙能突破30%，那其他区域，其他板块的新地块，是不是也能突破？
一个两个，我们尚且可以说是孤例，是专属定制，但三个四个，就很难说了。
不要忘了，广州现在突破原有户型新规（阳台占比20%）的地块，其实不止面粉厂，也不止今天的南沙，还有越秀白云怡新路，和招商南沙横沥地块。
前者，阳台占比可以到25%，因为没到30%，争议有，但不多；
后者，阳台占比也可以到25%，还能做40%空中花园，因为是广州首个符合“第四代住宅”理念的项目，有点使命感在，大家更多还是期盼，叫好。
｜怡新路地块出让条件
/
如果以今天的南沙地块为开端，阳台占比30%的户型新规由点到面彻底铺开，对市场来说，就是真正的拳打新房，脚踢二手。
要知道，现在市面上大力宣传，“新规”之后的产品，适用的是去年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》，阳台占比，最大可以做到20%。
按照现在的标准，已经足够优秀，实用率最高可以做到110%、120%左右。
比如西派天河序的大户型，140平做了3卫，套内大概150平，结合设计，体感能到170、180平。
比如保利和颂，86平户型，可以做到实用率约115%。
但以后，还能“偷”更多空间。
以后实用率超过100%的，甚至是到120%的楼盘，都不是最先进的户型，因为面粉厂、以及南沙两宗地块的新产品，算上飘窗等，都有条件做到130%左右。
虽说对新买家来说，是好事，能买到最新一代的产品，更大的空间，但对总价段相近的存量新房，以及周边户型更落后的二手来说，都会是一个很大的冲击。
更慌的，还有那些才拿了地，或者准备拿地的房企，担心哪天冷不丁，附近就冒出一个产品发挥空间更大的竞品。
想让市场，包括买家和开发商打消疑虑，少一些等等党，或许出台专门的规范文件，明确哪类地块能突破，突破多少，哪类地块只能老老实实延用旧规，会更好。
如果真的是一地一方案，确实是让人摸不着头脑。
/
说回南沙地块。
这两块地，都是广隆地铁站上盖，南临蕉门水道，北是广隆涌，很显然，就是奔着建江景住宅的。
配套上，也很能打。
学校有湾区实验幼儿园+广外附属（小学、初中），2公里到万达、环宇城，3公里cocopark等，IFF也就在对岸，生活氛围成熟，绝对不是什么鸟不拉屎的地方。
地价上，也都在1.2万/平内，不算贵，比上个月成交的招商横沥还要低，但比周边保利星河高。
目前，地块附近的保利时光印象、星河智荟二期，一个是两年前拿的地，一个是大涌旧改出身，在售均价都在1.8万/平左右。
新地块有新规加持，如果最终能成交，将来推出，对于前述“旧规”项目来说，影响还是挺大的。
两块地，都将在11月8号正式开拍，能不能成交，能拍成什么样，到时候再聊。
好了，对于地块，以及广州楼市，如果你有更多疑问，可以扫码添加阿信，跟园长买，有额外折扣或礼包。
纳尼，他们竟然涨涨涨涨价了？
