【安信地产】『每日一问』你我瞬间都成拆二代，棚改力度有多大？

昨天老妈打来电话，说是好像老家的房子可能要拆，未来周边要建成博物馆，我很是诧异。我发现，之前我们县城极度难拆的建国街（补偿成本过高）这一次都切切实实列入了棚改范围，而且是全货币化安置，这与我调研的结论非常一致，很多城市（尤其是三四线）都在大面积的推动棚改，不管你居住条件如何，核心城区的平房都给你推掉棚改，核心区改成别的功能，居住功能下降，而且投入资金可能远超我们可以跟踪的范围。

13年之后政府就没有披露棚改资金数字了，我们根据公布的棚改数据进行了模拟，主要有以下几个结论：

1）棚改全面货币化，对三四线去库存将有大力推动：这一轮棚改明显是偏向于全货币化，同时不新增别的保障房，这将极大的改善商品房库存，主要发生在三四线城市。

2）平均每年计划约650万套、占全年销售商品房套数约一半：除了2011年达到1000万套，其余年份的棚改房套数均在600-700万套，同时规划未来三年2000万套，平均在650万套/年，而全国每年销售房子大概约1200万套，约占50%。

3）棚改带动销售面积占商品房近51%：我们以每套棚改房带来85平米商品房需求测算（一般的平均套均能有100平米），如果棚改之后获得的货币全部用来购买商品房，那么其需求占到整体需求的51%以上，也就近一半的需求可能来自棚改货币化。如果之前假设棚改货币化为70%，则新增30%的商品房需求，对全年全国商品房销售拉动约16%。

4）棚改带动投资约占整体商品房投资23%：目前我调研的地方的棚改的单位面积补贴目前都在4500以上，超过目前在售项目的房价，我们保守预测每年补贴自2010年开始是3000元/平，每年增长5%，如果采取全货币化，则投资额将达到整体地产投资额的23%左右。

总结：我们调研发现，棚改货币化力度推行远超预期，那些之前因为拆迁成本过高的老城区在最近都列入棚改计划，而且是全货币化补贴，补贴金额比市价还高，预计通过全货币化安置，51%地产销售和23%地产投资都将来自棚改，假设之前货币化安置的比例为70%，那么全货币安置对全年销售推动近16%个百分点。