2018年4月，海南经济特区成立三十周年。纪念大会提出，要建立海南自由贸易港。海南概念股几次暴涨，此后陆续跌回来。海南自贸港使人意向阑珊，重要的原因是：实质性利好太虚，管制非常真切。好的远景还没看到，当下景况迅速变坏，这如何让人有信心？
举几个重要的例子来说。海南放宽外资金融机构限制，是好事情，不过中国金融业开放是大趋势，内地已逐步开放，海南连先行都谈不上。海南没有金融业基础，外资机构寥寥无几，放开又如何呢？
电信增值审批权下放，上海自贸区已经有了；医疗器械放宽进口限制，仅限在海南岛使用，岛内市场能有多大？最大亮点是免税店购物限额提升至3万元，是好事情，额度真的太少了。
自贸港的政策利好基本就这些；博彩跑马等行业几经辟谣，已不太可行。和自由开放相比，海南在管制方面的发力要强很多。最大的管制在房地产。
过去一年，海南出台史上最严限购令。全岛建设用地锁死，外地人想到海南买房，得提供二到五年社保，首付比例高达七成，买完之后五年不能卖。
海南房地产的购买力88%来自岛外，来自东北和北京的占购房总数三分之一强。这样的政策之下，外地人到海南投资买房，基本已无可能。
房地产是百业之王，不让外地人买房，建房的、买房的、看房的、开发商、中介商，他们都走了，本地上下游那么多生意都没得做。海南经济少了一大块内容，短时间上哪里补？
想要发展经济，一定要有人；只要有人，就要有住宅，有酒店，有各种各样场所。先来者看到机会，建房炒房；更多的人们，因为当地房子多，房价房租便宜，生意好做，才愿意来。
限制外地人买房，海南房价房租降不下来，不利于建设宜居宜商的海南。一个自由贸易岛，向外开放的政策还没落实，先把房地产禁得严严实实，不让人来置业，这让人灰心。
海南成为自由贸易港前，已经定位为国际旅游岛。随着自贸港落定，这个定位还在加强。期待越高，政策要求更高。对于发展经济，未必是好事情。
海南是旅游岛，要发展现代农业，要发展健康产业，还要生态疗养业。千人宠万人爱，所有产业高大上，各种概念云上飘。这带来一个坏处：海南被严格保护起来，开发起来困难重重。
海南人口920多万，数量不少，生活水平其实不算高。只靠高大上产业解决就业，发展经济，力不从心。海南要有扎根本土的实体经济，可能是农业，农产品加工，轻工业，甚至重工业——不要以为荒唐，海南一直有「北棕南铝、东轻西重」的说法，直至现在，海南还有汽车配件制造业。
经济发展不能靠若干新兴产业就能解决。旧产业是繁荣稳定的根基，新旧产业之间，应是循序渐进，自然更迭。海南现在的情况是，新产业还在纸上，旧产业就戴上了枷锁。限制房地产只是一方面。环保政策下，山不能挖，地不敢开，海不能填，海南的汽车限购限行，走在全国前列。
2018年11月，网上一组来自海南统计局的数据流传出来。当年前三季度，海南在固定资产资、批发零售、汽车零售和房地产等方面，都出现两位数滑坡，政府财政收入也减半。官方辟谣，海南只是转变发展方式，其他方面发展还挺好。这其实也证实了，管制对传统行业的伤害有多大。
海南成立特区以来，中央给的优惠特别多，却迟迟不能崛起。主要的原因是：每次政策调整，带来自由空间很有限，管制约束却无比具体。一有政策就兴奋，一兴奋就怕生乱，管制接踵而至，最后人困马乏，无所成就。
海南要做自贸港，我曾表达期待（
海南自由港该是什么样
）。做好几件事就可以：更多的减税，严格的产权保护，更少的管制。倘若允许发展跑马博彩等行业，更是锦上添花。任海南自由生长，以其得天独厚之利，还怕没有令人欣喜的产业吗？
遗憾的是，过去一年，海南发展模式和以往没有不同。改革需要有持续的动力和鼓舞。唱了半天改革，经济却越来越差，谁能不动摇？
最近马云到海南参加政府组织的企业家咨询会议，发表演讲。他 提到：「中国现在不少地方有一个有意思现象，说发展，都停留在口号上，说监管，所有招数都用得出来。」
说这个话的时候，马云没有指向海南，海南却需格外自省。过去一年，身为自贸港的海南出台多项「史上最严」，可不是光荣的事情。
马云给海南政府出主意，少不得赞美海南前途无量，能对标香港。恭维话权且一听，具体到政策建议，很值得重视。马云说，海南别老想吸引大企业入驻，要重视和培养小企业。要让小树长成森林，得营造良好的营商环境。有一些建议特别好：
海南在贸易方面可对标香港，实行税制改革。
在海南全岛流通和消费领域取消关税和增值税
；
取消不必要的进口管制，允许货物自由进出和流转。
海南要争取打破国内税制，自产和进口都要免税。
海南（货物）进内地视为进口，海南境内对外开放。
马云的建议字字珠玑，价值连城。海南需要切实有力的减税简政，焕发特区风采。这些政策倘能实行，对海南是好消息，对中国开放也是功莫大焉。
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