上海六大落乡之地

上海有很多落乡之地。

但这六个地方有新房开发却没什么大规划，或者是规划的空白区，很典型。

这些地方的新房是怎样的存在？未来板块价值会走向何方？

浦东合庆

浦东的合庆镇是一个失落已久的区域，没有轨交，依然保留着几十年前的乡镇风貌。

从合庆坐公交到唐镇地铁站要37分钟，当地人民都希望建一条地铁，改善出行。

合庆以前从没开发过商品房，随着首宗住宅地块的出让，今年合庆即将开出第一个新盘：

即华发合庆南社区PDP0-0602单元54-02地块，将打造 300套洋房和小高层，联动价4.6万元/m²。

项目宣传距离2号线凌空路地铁站直线2.4公里，但实际走行距离在3.2公里：

这个新房项目周边都被农田和工厂包围，配套尚需依赖川沙，可谓是郊野之中开出的新盘！

要知道，合庆镇的面积是41.86km²，但是在和祝桥镇交界的地方却规划了一个大到 35.7km²的郊野公园（合庆占地23km²，祝桥占地 12.7km²）。

也就是说， 合庆约55%的土地不开发，今后会继续保持乡野状态。

如果说崇明是上海的后花园的话，那么合庆就是浦东的后花园， 是一个典型的落乡之地。

长期以来，合庆就是以滨海农村和城乡结合部的面貌示人，游离在浦东的发展边缘。

此前有人大代表提议给合庆修轨交，给出3个方案：

方案A（7号线东延伸或新设线路）：

沿高科路、创新东路、创业路向东，再沿凌空路向北。在合庆镇范围内设置创业路和凯庆路站点。

方案B（14号线东延伸或新设线路）：

14号线沿锦绣路向东延伸，再沿凌空路向南，在合庆设置凯庆路、创业路、敬业路站点。

方案C（曹奉线调整）：

将曹奉线原南北向沿川沙路方案调整为南北向沿凌空路方案，在合庆设置凯庆路、创业路、敬业路站点。

不过提议终归提议，没有正式的规划和批文就是幻影。

也许多年以后，上海的 30号线、东西快线会开到合庆，等待这一天的到来吧。

像合庆这样，浦东还有很多落乡板块，有商品房开发却没什么大规划，配套也不怎么样。

如古镇新场、被吸血的惠南镇、垃圾填埋场的老港镇，新片区里占下风的万祥镇、大团镇等。

宝山罗泾

宝山的罗泾都快到太仓了，去太仓坐高铁反而更快捷。

罗泾距离太仓高铁站13公里，距离未来的上海宝山高铁站13.5公里，其落乡的位置可见一斑！

罗泾现在是宝山 唯一一个不通地铁的板块。

7号线止于罗店的美兰湖，迟迟延伸不过来；1号线也没有延伸的打算，罗泾沦为了规划的空白板块。

罗泾以发展工农业为主，郊野地区多，城市化程度低：

不过呢，在宝山北转型的号召下，罗泾也搞了几个产业园，如北郊未来产业园、数智宝地·罗泾园等。

但是这些产业区不在 大吴淞 和南大智慧城的规划范围内，顶多算是二级产业地段，能级不高。

其中数智宝地·罗泾园建在了罗泾码头旁边，离镇中心和上海城区较远，周边都是厂房没有居民区。

入驻的公司还要考虑为员工提供班车接送服务，增加了运营成本，因此并没有多少公司选择入驻。

罗泾深知自己的劣势，于是把全镇的发展方向尽量往南靠，在近罗店的地方开发了几个商品房。

当前在售项目有宝 山天铂，价格还不低，要3.88万元/m²，一直以来都不好卖。

这肯定与罗泾本身的交通、配套等问题息息相关，市区的购买力不愿意外溢过来。

罗泾处在宝山北向置业链的最末端，市区购买力向北走的过程中首先被罗店和月浦挡住了。

这就是一个漏斗效应，最终漏向罗泾的很少很少。

另外与罗泾交界的太仓浏河房价非常便宜，只有1字头，也对罗泾新房市场造成了一定的稀释。

总之，落乡之地形成的都是价值洼地，市场不好。

嘉定华亭、外冈

嘉定的华亭与宝山罗泾接壤，跟太仓仅一河之隔，同样是落乡之地的代表。

华亭镇很小，周边是整齐划一的农田，未来也没有地铁通到这里，是规划的空白板块：

但就是在这样的一片乡野之中，竟然也有新房项目开发，名字叫做： 五个院子的别墅。

这让不少人想起了崇明的新盘—— 路劲象屿·岛上的院子 ，听起来是不是一样的“土”？

这个项目就建在沪苏河界边上，配套尚需依赖隔壁太仓的，算是很偏远了：

嘉定另一个镇外冈也是典型的落乡之地，跟嘉定新城隔了一个嘉北郊野公园，也是规划的空白板块。

不管是11号线、嘉闵线，还是规划的宝嘉线、嘉青松金线，都照顾不到外冈。

2020年的时候 外冈开发了一个新盘路劲海尚湾，均价2.88万元/m²。

而今查询二手房成交价发现， 低至2.5万元/m²，直接破发了：

外冈的动迁房外冈佳苑、外网景苑、外冈新苑成交单价仅1.7万左右，很便宜。

你是否愿意为了性价比住在外冈呢？

此外嘉定工业区北区也是落乡之地，娄塘村开发的新盘春申阳光隔壁就是太仓的陆渡镇。

作为嘉定远郊，华亭、外冈、嘉定工业区北区等都不是发展重点，嘉定新城是永远的“宇宙中心”。

松江小昆山

松江的浦南四镇新浜镇、泖港镇、叶榭镇、石湖荡镇虽说是最失落的区域。

但人家不进行商品房开发，不会去祸害买房人。

浦北的小昆山镇倒是不缺新房项目的开发，但仍然逃脱不了落乡之地的尴尬。

小昆山镇处在上海绕城高速以外，开车到9号线松江新城站都要12公里，太过偏远。

连车墩都被划入了松江新城，小昆山却被排除在外，可见发展是有多么不受待见！

小镇周边同样被工厂和农田包围，属于松江新城西部的城乡结合部：

不过呢， 由于小昆山直属松江工业园区西区，有一定产业支撑，而且房价跟着松江新城走。

又因为新房打造的是洋房和别墅，所以房价并不低。

比如2020年开盘至今依然在售的中海阅麓山，联排卖5.2万元/m²、洋房卖3.7万元/m²。

此前2019年开盘的中海九峯里洋房更是卖4.3万元/m²，别墅卖5.4万元/m²，真心不便宜！

像小昆山这样的别墅产品，定位不如佘山别墅，通勤不如莘闵别墅，远郊度假盘很鸡肋。

所以小昆山的别墅不得不打出“佘山南”的旗号来兜售，给自己抬身价。

碍于轨交和配套， 目前小昆山吸收不到市区的外溢，容易被佘山和莘闵截胡，只能靠 本地市场来支撑。

自然，小昆山的新房不好卖，去化困难，中海阅麓山卖了好几年还有房。

展望未来，小昆山有松江快线支线、嘉青松金线的规划，但落地周期很长，大家等不起。

松江发展最好的依然是新城，以及未来城市化看得见的洞泾，小昆山崛起的希望不大。

青浦白鹤

青浦发展最好的是青浦新城和大虹桥徐泾，白鹤是典型的落乡之地。

17号线、在建示范区线、安亭11号线都照顾不到白鹤，这里完全是一个轨交盲区。

白鹤的草莓很出名，一直以 农业为发展中心，小镇不大。

并入白鹤镇的原赵屯镇很吃亏，反倒被白鹤虹吸，是落乡里的落乡之地。

从赵屯去昆山花桥、千灯很近，周边都是农田，没啥大发展。

白鹤有两大片飞地和江苏花桥接壤，被吴淞江切割开来。

万狮村、新江村，以及绿地启航城、时代嘉苑、时代名邸小区的居民都要去蹭花桥的配套。