新政落地，我连夜复盘，能穿越周期的真不多了！

今天上午，广州市政府官网突然发布《 关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 》，宣告了“ 认房不认贷 ”正式落地。

时隔六年 “ 认房不认贷 ”重现江湖，不少购房者很是激动，纷纷询问， 后市会怎么走呢 ？

新政落地，影响如何？

按照《通知》 ， 只要在广州名下无房，但有贷款记录的买家，都能按照首套房来算首付 ，就是3成首付。

看明白了吧？ 这个政策 主要利好人群是广州卖一换一的改善客，以及外地有房但广州无房的新广 。

这些人群，以前在广州买房最少都要4成首付，甚至7成。 认房不认贷落地后，都按首套房计算，首付3成，房贷利率也相应降低。

新政效果会如何？可能大家一时还不好理解，我们可以看一下 历次政策转变后的走势 。

广州楼市的调控限购始于2010年，目前已经历了3个调控周期：2010年、2015年，2021年。

从上图可以看出，每次调控广州楼市都会横盘一段时间，但政策转向之后都会出现 明显涨势 。

十余年来，广州房价从 9千/平 涨到现在的近 4万/平 。

历史不会简单重复，但一定会给我们以启示。

“认房不认贷”落地，必然利好广州楼市， 加上还会有连环政策利好值得期待，后市可乐观其成。

重磅利好落地，市场会怎么走?

春江水暖鸭先知， 其实，在重磅利好政策落地之前， 市场已有提前反应 。

比如被视为市场风向标的 珠江新城 ，前几个月热度消退， 8月已有反弹之势 。

截至8月28日，珠城二手房成交42套，本月有望达到50套。

利好不断释放， 楼市风向标珠江新城 确实出现了回暖的苗头。

而且，苗头可不止一个！ 一支穿云箭，千军万马来相见 ，何况是三四五六支！

再如今年上半年广州一手新房成交40843套，是近5年中第二高，仅次于2021年同期。

过去一段时间，广州土拍频现摇号。 截至今日，今年广州已出现 8宗摇号地块 ，天河东部的楼面地价也飙到了 5万+/平 ！

△摇号现场

新盘市场上，已有加推当日去化超8成的新盘出现，热度堪比市场爆火时。

信贷、土拍、新盘市场 三大关键信号同时出现，意义非凡。

特别是如今更为重要的利好落地， 接下来的 市场走向不难预测。

△图源/摄图网

毕竟，今日的新政 意味着广州楼市正式触底 ，将 进入底部的最后夯实期 ，成交量反弹在即。

就在我的身边，我的同事，就准备出手了。

但需要注意的是，再多的政策大礼包砸下，也无法改变如今已是 楼市下半场 的定局。

楼市下半场，是“ 结构分化 ”。 好的产品会供不应求，而不好的房子将无人问津 。

△万科城市之光航拍

所以， 挑选能穿透周期的“白马”楼盘 ，至关重要。

我连夜翻了广州各盘的销售情况，发现有个畅销三年的红盘—— 万科城市之光。

今年1月1日-8月4日， 万科城市之光 以 34.6亿元 的成交金额，独占黄埔鳌头，且成交均价达 5.6万/平 。

从2020年首开的 4.2万/平 ，到现在的 5.6万/平 ，涨幅 33.3% 。 楼市震荡期，难能可贵。

直升黄广附，这盘不得了

万科城市之光为何热销？

我想，其中最为吸引人的，是 非常难得的教育资源 。

比如，可直升 广大附中黄埔实验学校 （东校区） 。

这个学校不简单，那可是众多家长心中的白月光。

△黄广附东校区 图源/学校官微

凭借严格的办学管理制度，以及优异的师资， 黄广附 在黄埔区众多学校里口碑一直名列前茅， 是黄埔最好的初中之一 。

近3年中考成绩 （网传数据）

2023年：素养某班平均分 745 左右，有 3个780+ ，770+有2个，760+有8个，755+有20个。

2022年：平均分728，核心素养班均分为 753 ，高优率 85% 以上

2021年：750以上6人，720以上（广附线）120人，700 以上 超70% 。

这么好的学校，但凡有点望子女成龙凤想法的家长都会动心。

今年4月，黄埔区教育局发布公告，对黄广附东校区的招生范围作出调整： 文冲路以西旧改地块内的小学毕业生直升 ，有 剩余学位 才给第一组“大沙街道+黄埔街道+鱼珠街道+文冲街道”电脑派位。

△政府文件截图

优先 直升 ！ 剩下的学位才拿出来摇号，如果 都招满了，就不摇号了 。

而文冲石化路以西城中村改造项目就是 万科城市之光 。

更难得的是，黄广附只是城市之光的蜜糖之一，它从幼儿园到初中12年教育都是牛校： 初中黄广附 、 小学华师附 （已开学） 、 幼儿园人才教育集团 （9月开学） 。

华南师范大学附属开发区实验小学 ，由华南师范大学附属小学开办和全面管理。

至于华南师范大学附属小学，是全省唯一一所直属广东省教育厅和受华南师范大学双重领导的省级学校。

△华师附开发区实验小学

幼、小、初，BUFF叠满3重， 一举解决家长12年的择校烦恼 ，这样的教育大盘，在老黄埔打着灯笼都难找。

今后提及黄埔学位房时， 城市之光将是绕不开的存在 。 对有娃家庭来说，诱惑力难以抗拒。

有地段有交通有增量，舍我其谁？

万科城市之光除了优质教育资源， 区位、交通、以及未来上升空间 ， 均属上乘之选 。

房子价值的比拼，其实是资源的PK 。

△项目航拍

东进狂飙，老黄埔是核心

项目地处第二CBD 临港经济区 的核心，门口就是广州黄金东西大动脉—— 黄埔大道 ，串联着珠江新城CBD、和广州第二CBD。

月初，广州公开了面向2049的城市发展战略规划——两江东进、两洋南拓、老城提质、极点示范。

东进依然是主线剧情，并且东部的地位大大拔高，直接打脸“all in南沙”的离奇观点。

△广州东进示意图

毫无疑问， 老黄埔才是东进的核心 ——西连金融城+鱼珠CBD，东临开发区东区、新塘。

只有老黄埔做好了，才能进一步向增城延伸 。

三地铁交汇，北侧高铁新城，何处去不得

交通方面， 三地铁 在项目旁交汇。尤其是 双线直达珠城， 非常少见。

除了现有 5号线 ， 7号线二期 今年底将正式开通，连通科学城与大学城； 13号线二期预计2024年底开通 ，将直达珠江新城。

△ 项目区位示意图

沿着地铁5号线，轻松直达鱼珠、金融城、珠江新城……

仅需6站，即可抵达人称“小天环”的 金融城广场 （预计2024年建成） 。

其位于金融城核心，定位综合枢纽中心。

△金融广场效果图 图源/天河发布

它不仅涵盖了购物休闲，交通枢纽等功能，更是华南少有的在城市中心位置，是聚合了最多种类的 交通换乘站 之一。

按照规划，金融城广场有 广佛环线 、 3条地铁线 ，未来可实现20分钟到广州南站、白云机场，10分钟到珠江新城。 （ 信息来源： 广州天河发布 ）

△高铁新城效果图 图源网络

而且项目北侧约1公里， 正是近期提上日程， 9.15平方公里 的 “ 黄埔 高铁新城 ” 。

在广州交通“十四五”规划中，黄埔站作为城际高铁站，佛穗莞城际、广深第二高铁，以及规划28/29/37/19号线等8条轨交线路在此交汇换乘。 （ 信息来源：政府采购网 ）

旧改狂飙，周边巨变在即

但凡说起楼盘价值， 增量 必不可少。

一路之隔的 文冲以东旧改 ，3月实施方案获批， 7月选定知识城集团为合作企业 ，下一步就是全面签约动工了。

△文冲东旧改签约 图源/广州黄埔发布