营收与出租率波动博时蛇口产园REIT四季度起伏

观点 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-25 07:30

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观点网 博时蛇口产园REIT出租率下滑趋势较为明显。

1月21日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金发布2024年第4季度报告：期内，实现收入5274.61万元，净利润1697.69万元，经营活动产生的现金流量净额为3426.43万元。本期现金流分派率为1.50%，年化现金流分派率为4.94%。

值得注意的是，基金基础设施项目可出租面积为20.47万平方米，平均实际出租面积为18.76万平方米，平均出租率92%，与2023年4季度高达95%的出租率形成对比。

仅从收入与利润数据来看，博时蛇口产园REIT运营压力犹在。期内收入5274.61万元，净利润1697.69万元，对比2023年同期5600.81万元及2090.65万元的数据均有下降，经营活动产生的现金流量净额也从8812.99万元降至3426.43万元。

不过，在基金收益分配方面，博时蛇口产园REIT本期可供分配金额为4305.98万元，本年累计可供分配金额为1.42亿元，实际分配金额为3680.72万元，本年累计实际分配金额为1.46亿元。这一数据高于2021年、2022年及2023年。

在基金投入运营的基础设施项目中，万海大厦于2014年7月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年9月29日；万融大厦于2014年1月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年7月16日；光明加速器二期项目自2012年12月起陆续竣工并开始运营。每一宗项目的运营时间都超过10年的情况下，寻找新增竞争性便成为项目的主要运营方向之一。

据了解，于报告期内，万融大厦、万海大厦项目周边新增创享大厦项目，于2024年7月入市，可出租面积约3.8万平方米，平均租金单价约为118元/平方米（毛坯），目前出租率约为75%左右。

观点新媒体了解到，创享大厦为毛坯交付，定位倾向于租赁1500平方米以上的大客户，出租率较高、剩余可租赁面积较少。目前对于博时蛇口产园REIT的万融大厦、万海大厦的影响较小，而光明加速器二期项目周边暂时还没有新增竞争性项目。

即便如此，在面对约20.4万平方米的基础设施项目可出租面积时，项目季度平均实际出租面积仅18.76万平方米，平均出租率92%，低于2023年。另截至季度末，项目总体期末时点出租面积18.63万平方米，还较上季度末下降1个百分点，同样与2023年出租率下降情况相似，分拆项目来看，万融大厦季度内的平均出租率出租率最低，仅90%，万海大厦的平均出租率则达到93%，同比增1.35个百分点。

这样看来，万海大厦、光明加速器二期项目、万融大厦三者投资性房地产净值应会产生差异，截至2024年12月31日，上述三宗项目分别达到13.7亿元、11.21亿元、9.49亿元，与项目个体平均出租率变化相当。

不过，在营收与出租率波动之外，博时蛇口产园REIT作为首批公募REITs，上市时间已满三年，这意味着其迎来了一波原始权益人解禁潮。2024年6月，博时基金披露公告，博时蛇口产园REIT的战略配售投资者基金份额即将解除限售。

公告指出，博时蛇口产园REIT的1.08亿限售股份解除限售生效日为2024年6月21日，账户持有人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，此次解除限售后，可流通份额的比例将从67.27%提升至74.87%，可流通份额合计为10.64亿份。

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