专项丨如果看待当前房地产市场的形势？

拐点是否已然到来？政策什么时候会放松？未来市场将会怎么走？跳出问题看问题，追根溯源，理清政策治理脉络。

事件一：2016年12年底、2017年3月，90天内美联储完成两次加息，预计2017年6月、9月加息仍会持续。回顾美国前5次加息大周期，美元走强，紧跟着的事件是拉美债务危机、台湾泡沫破裂、墨西哥比索危机......

事件二：特拉普公布税改方案，虽目前不一定能够完全落地，但这也反映了美国经济结构性调整的治理思路。回顾上一次大规模减税配合紧缩性货币政策，出现在里根政府时期，面对经济滞涨，凯恩斯主义失灵，通过供给改革带来将近20年的经济繁荣周期。

事件三：美联储公布三月会议纪要，只要经济数据保持强劲，美联储将在今年晚些时候采取缩表措施。美联储内部预计可能于今年下半年准备好缩表，开始缩表时可以暂停加息。

这三件事叠加共同说明了一件事情——美国经济信心回升，流动性收紧将持续，美元进一步走强，资本回流美国或超预期，对新兴经济而言，未来外资回归本土，金融风险加剧。

中等收入陷阱，即一个经济体从中等收入向高收入迈进的过程中，既不能重复又难以摆脱以往由低收入进入中等收入的发展模式，很容易出现经济增长的停滞和徘徊，人均国民收入难以突破1万美元。进入这个时期，经济快速发展积累的矛盾集中爆发，原有的增长机制和发展模式无法有效应对由此形成的系统性风险，经济增长容易出现大幅波动或陷入停滞。大部分国家则长期在中等收入阶段徘徊，迟迟不能进入高收入国家行列。

中国目前的人均GDP为8000美元，正处在这样一个尴尬阶段，为什么要供给侧改革，为什么要调经济结构，答案不言自喻。在这样一个发展阶段，原有的经济增长逻辑面对的挑战愈加明显，传统制造业由于劳务成本上升或转移到东南亚国家、而高新技术产业等新的经济增长极更多还在培育过程中，与此同时，外围资本撤离风险加大，这更加剧了未来经济的不确定性。

很关键的是4月GDP增速为6.9，创一年半以来最高，目前普遍认为目前经济处于L型见底阶段，好于预期，这也同样反映了，目前房地产行业对经济的拉动告一段落。

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内外经济环境的变化影响政策制定的逻辑，也将决定未来房地产行业走势！

从短期来看，国内经济已有一定改善，房地产泡沫问题此刻看起来就像是达摩克利斯之剑，落下来是否会引爆系统性风险，更重要的是，从长期来看，我们能否成功的越过中等收入陷阱，靠的绝对不是房地地产行业的集聚膨胀，实体虽不好做，虽存在种种问题，但它是我们上台阶的必然选择，也是唯一的选择。

此轮房地产政策的打压或将会是长期性的，“房子是用来住的，不是用来炒的”不单单是对房地产行业的短期定调，它背后是反映了治理层此轮经济结构性改革的方向和决心。

不要寄希望于政策放松、不要寄希望于再来一轮2015年以来的全面的政策放水来拉动市场暴涨，饮鸩止渴的事情在大国崛起的关键阶段不会出现。

我们将会进入一个行业新旧交替的阶段，原来的市场很梦幻但也很危险，作为国家经济的支柱产业之一，能够允许年轻的它野蛮生长，快速助推经济腾飞，但越过陷阱，重要的是稳健，要速度、更要质量、比质量更重要的是风险可控。

1、从企业竞争格局上看：允许一部分房地产企业退出市场，没实力的、没底线的、不遵循市场规则的，从土拍环节的资质审查、到交易环节的严格管控，拿不到地、融不到钱又卖不了房子，只能暗淡退出。集中度提高代表着的更有序、更可控、风险更小的市场，也符合淘汰落后产能的基本要求，企业受并购逻辑将会从收项目向收企业延伸。

2、从投资机会上看：做城市运营商会更有优势，战略回归一二线已经成为业界基本共识，而这些真正有稳定投资价值的城市会逐渐从增量市场走向存量市场，未来的机会点在城市更新，资源有限的前提下，谁对这个城市的理解更成熟、谁对当地的贡献程度更大，谁才能够拥有入场的门票。考验企业的城市深耕能力，有多少个百亿城市，就拥有了未来优先入场的多少筹码。

3、关注ABS等房地产金融创新：从去年开始，关于reits放开的关注又变多了起来，目前的360度无死角政策高压是特殊时间的特殊手段，关注此政治局会议再次定调——“加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。

真正的长效必定是多方的稳定共赢，经济的、民生的以及企业的，地价不能过高，房价一定不能过高，限购限价、现房销售、自持100%种种限制条件并不是要让企业死掉，无非是希望企业变现途径从短期套利走向价值投资。真正的价值投资必然伴随着一个规范成熟的金融市场，类reits、ABS、ABN等资产证券化手段是必然趋势，鼓励持有经营、追求长期且稳定的收益，这恰恰就符合政策治理预期。