2025年的第一套房，拿下！

老周侃房 · 公众号 · · 2025-02-03 11:12

正文

2025年伊始，长沙某楼盘的摇号现场，人声鼎沸，气氛紧张而热烈。主持人每一次摇号结果的公布，都引发一阵骚动，一场没有硝烟的“抢房大战”正在上演。摇号等待区挤满了购房者，握紧手中的号码，默默祈祷好运降临。而这其中也包括——焦急等待的我。

今年是我房产从业的第20个年头，也我转型房产博主的第8年，自己曾经也做到过开发商的营销总，待过全国前三的上市房企，更是帮粉丝分析过上千套房；

但是真轮到自己买房时，其实心境和普通人一样，犹豫又纠结；摇号选房过程也和普通人一样，紧张又刺激。

Q1：我为什么要买房？

这套房，本应是我2024年的第三套，只因开发商推迟开盘时间，于是成了2025年的第一套。你们没有听错，我是真的自己在买房！

我直播时说过多次，我是敢于用真金白银，去验证自己买房观点的一个房产中介。别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂。你们都不敢买房的时候，我却一直在不断地买买买！

我敢于“买房买在无人问津处”，不是我有多聪明多激进，而是我明白楼市有一个基本规律—— 周期性 。就下面这张图，你如果有时间来听我的线下分享会，我起码能给你讲40分钟以上。

我们的楼市5年左右一个完整周期，这个规律在我从业的20年里，已经被验证过三次了，此时此刻，我们正在经历第四个周期。就像一个人连续做过四次过山车，已经感受不到恐惧和害怕，甚至有些享受其中了。

对于买房时机，我从来不在乎是不是抄在最低点，因为这需要一点点运气，我只需要确认：房价在底部区间就行了。 我们不要去精确预测周期，但是要理解周期，同时要基于概率和期权去敢于下注。

大家丝毫不要怀疑，连一个脚指头都不要怀疑，LD救楼市的决心！“中房美股”，都是立G之本，地位是不一样的。

我们的G市跌了10多年了，但是大家该吃吃，该喝喝，该玩玩。但是房J跌了3年，大家都不敢消费了。为什么？因为房J，才是大家感受最直接和最深刻的资产标尺，房J跌了，大家都没有了安全感，都在拼命存钱。企业不投资，居民不消费，你觉得LD会坐视不管？！

今年是新一轮棚改的元年， 而上半年，大概率就是刚需上车的最后窗口期。 大水漫灌来临之前，普通人买入优质资产（包括优质房产），就相当给自己买一艘船。船会随着水位一起上涨，而且永远高于水平面。 未来衣食住行，涨得最快的，一定是“住” ，大道理我就不过多阐述了，有时间来听我闭门直播吧。

Q2：我的选盘逻辑是什么？

我自己有个“三套完美房子”理论，分别是：市中心的超级大平层+近郊的别墅或洋房+易流通套现的房子。我目前持有的房子，基本是按这个逻辑组合搭配的。

而2025年的第一套房，很明显就是后者——短线有TZ机会、易于流通变现的房子！说得再直白一点，其实就是一套书房包。

我给大家看一组数据吧：

这是长沙城区（不含长沙县、宁乡、浏阳和外地回长生，其中望城区2020年纳入城区中考）自2017年开始的初中毕业生人数统计，八年时间总人数涨了63%。

2024年，长沙市城区（含望城区）共有初中毕业生近6万人参加中考。而到2030年，预计长沙城区初中毕业生将达12万，比今年翻一番。

其实你从今年四大名校本部高中，都在建“一校两址”新校区，就不难明白，至少未来5年内，我们将迎来一波初中生的入学高峰。

所以，别再听网上那些，动不动拿“婴儿出生率”和“人口老龄化”说事、不懂装懂的所谓“良心”博主瞎扯淡蛋，忽略时间维度谈房J涨跌，都是无用的正确，都是打屁虫耍流氓——臭不要脸。

经济学的最基本规律，就是供求关系决定了商品价格走势。

不过，对于想买书包房尤其是第一梯队书包房的朋友，我再送你3个锦囊：

1、书包房未来会有政策面的风险，这个很难预测。想要降低持有风险，第一梯队的书包房，学区溢价最好不要超过100%。

比如同地段同品质不带书包的房子，只能买1万，那么带书包的，最好不要超过2万。而第二梯队，书包溢价要控制在50%以内。

2、纯TZ不长期自住的话，尽量最买最小户型和最低总价的房子。二手书包房的定价逻辑，超过最低总价的房子，在不考虑其它因素的前提下，超出的部分要打5-6折。

比如同一小区，最小户型最低总价是80平160万，也就单价2万一平。那么超过80平以上的户型，比如120平的户型，多出来的40平（120平-80平），就只能值1万一平。

3、能买新规尽量买新规产品，比如我今年买的这个楼盘，114平可做三房，实际得房面积和南城板块某著名书包房的143平户型，相差无几，再结合房价差额，一套房总价居然少了将近80万。

Q3：我有没有“买错房”的经历？

有，不仅有，还不止一次，而是两次！

今天剖开这些买房经历，不是想证明自己多专业，而是用真实踩过的坑告诉你：买房从来没有“完美选择”，只有“清醒取舍”。

置业顾问指着沙盘说：地铁口直线距离800米！我信了，结果实地走了一公里半。更讽刺的是——那个地铁站三年后才获批。”

经验总结：别轻信任何口头承诺，教你三招反套路： ①要求销售用笔在总平图标出配套距离； ②关键说辞最好录音取证； ③基础设施配套，别信销售的话，最好自己去官网验证。”

专业滑铁卢：我曾力推某“潜力板块”，等到自购时用开发商内部GIS系统一查，发现片区二手房挂牌量是成交量的6倍，当场惊出冷汗。”

认知升级：现在我会用这组数据劝退粉丝，大家记住： ✅健康市场：挂牌量/成交量≤3倍 ❌高危区域：挂牌量/成交量≥5倍（说明流动性枯竭）”

家庭战争： “妻子坚持买精装省事，我非要毛坯自己设计。争吵后达成妥协：卧室按她的喜好装，书房留给我折腾。”

价值观输出：买房是家庭关系的试金石，送你两条铁律： ① 需求排序法：列全家TOP3需求，满足前两项就果断下手；② 情感账户理论：每妥协一次，就往账户存5000元补偿金（亲测能少吵5次架）。”

2025年，你会买房吗？你可以在评论区写下你的观点，或者买房方面的困惑——这次换我，做你的“人间清醒”买房军师。你还可以直接添加老周本人微信，免费获取6大购房服务：