一定要搞明白!最高院:抵押登记的权利价值不是抵押担保的责任限额！

一、中航公司与成城公司于2011年3月31日签订信托贷款合同，中航公司向成城公司发放贷款2亿元。隆侨公司以其所有的天津市南开区铜锣湾广场B区6、7、8层的房产设定抵押为上述贷款承担担保责任。抵押房产的他项权证及房管部门登记备案均载明： 抵押权利价值共计2.255亿元 。2011年4月7日，各方对上述信托贷款合同、抵押合同进行了公证并赋予强制执行效力。

二、后因成城公司未还本付息，经中航公司申请，公证处出具执行证书，载明：被申请执行人为隆侨公司，执行标的贷款本金200,000,000元、贷款利息6,473,972.6元、违约金200,000,000元、罚息3,353,424.65元，申请执行期限为二年。

三、中航公司于2013年7月12日向天津高院申请强制执行，天津高院于2013年7月22日立案执行。因被执行人未按期履行义务，天津高院查封了隆侨公司抵押的坐落于天津市南开区铜锣湾广场B区6、7、8层的房产。

四、隆侨公司向天津高院提出执行异议，被裁定驳回。隆侨公司不服， 以执行债权数额超过登记的抵押权利价值为由，向最高法院申请复议 ，最高法院裁定驳回复议申请。

本案中隆侨公司的败诉原因在于错误地认为抵押登记记载的抵押权利价值为抵押人承担担保责任的最高限额。隆侨公司在向最高法院申请复议的过程中提出，抵押登记的抵押权利价值共计2.255亿元。根据《担保法司法解释》第六十一条关于 “抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准” 的规定，中航公司可实现的抵押权数额应为抵押物登记记载的2.255亿元，而执行证书确定的执行标的数额却高达4亿余元。因此认为，“执行证书确定的执行标的数额超出了抵押物他项权证及房管部门登记备案的数额，与事实不符，应不予执行。”但最高法院认为， “该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。” 隆侨公司承担担保责任的范围仍应根据抵押合同来确定，隆侨公司因此败诉。

前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、应准确理解“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的规定。抵押登记是抵押权的权利登记，因此只有能够对抵押权效力产生影响的登记方能被视为抵押登记的内容。 而能够对抵押权效力产生影响的内容具体可包括以下几个方面：主债权的种类及数额、抵押权人、抵押人、抵押物的数量及范围、抵押权顺位、抵押权担保的最高债权额、债务履行期等。 只有以上登记记载的内容与抵押合同的约定不一致时，方能够认定为《担保法司法解释》第六十一条规定的情形。 关于抵押物的估价、抵押权利价值、抵押期限的登记不属于抵押权的法定内容。不仅登记记载与抵押合同不一致时，不能够发生否定抵押合同约定的效力，而且以上内容的登记记载对于抵押权效力不会产生任何影响。

2、抵押权人在接受不动产抵押时，应重点关注不动产抵押登记的内容记载。不动产抵押权是以登记为对外公示手段的不动产物权，根据《物权法》第九条、第一百八十七条的规定，非经登记抵押权不能设立。 因此，抵押权人在接受不动产抵押时，不仅要关注抵押合同的约定是否能够有效保障自身权益，还要合理利用不动产抵押登记可登记记载的内容，有效保障自身权利的实现。 具体而言，应重点关注主债权的种类及数额、抵押权顺位、抵押物范围、债务履行期、抵押物权利归属等内容。

3、抵押权利价值的登记记载往往是在设定抵押时对抵押物价值进行评估后所进行的抵押物估价登记。虽然在通常情况下，抵押价值的登记对于抵押权的效力不会产生任何影响，但根据《物权法》第一百九十三条关于“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务”的规定，抵押权利价值的登记可作为抵押权人根据本条行使权利的依据。 即一旦抵押物价值低于评估价，抵押权人原则上可要求抵押人补充提供担保或者提前清偿债务。