2019年楼市展望（上）
#S560
我们没有理由看空
文/朱红之泪
2019年已经开始，各大公众号都在
总结上一年，展望新一年。
但是呢，本号已经提前在10月、
11
月总结完了这一年，见《
房产牛市四周年记（上）
#S530
》、《
房产牛市四周年记（下）
#S540
》。
“咦，朱大，你是不是漏掉了总结年底各地楼市松绑的春风了？”
“亲，年初还降准了呢，这个放到今年写好了。”
不写年终总结，但是还是要写下新年展望的。
前阵子我们聊了聊成都楼市的趋势性发展，见《
成都楼市的趋势性判断 #S550
》。
今天我们就来展望下其他各个城市的2019吧。
一）重庆
有不少人说，重庆就是一个打了8折的成都，听上去好像有几分道理。
2018年上半年涨，下半年跌。
绝对价格不如成都，调控力度不如成都，涨幅不如成都，跌幅也不如成都。
历史上，川东山区的人民普遍也比成都平原穷，工资也是成都的8折。
持这种观点的人，看似客观，实际上不过是
西南成都中心论的簇拥
，在他们的心中，一直对重庆是看空的。
实际上，重庆这两年在飞速蜕变，2018年的抖音网红城市，仅仅是个开始。
对比全国各地凉凉的楼市，重庆在2018年下半年的下跌幅度是很微弱的。
然而这微弱的下跌，却勾起了CQ土著思维中的多年不涨房子如葱的潜意识，导致了当前空前一致的看空氛围，什么土地供应过大，新房打折，二手降价也卖不掉等言论卷土重来。
除了长沙，没有任何一个城市的楼市空军氛围像重庆一样，如此顽强，如此声势浩大。
隔壁成都房价明显跌的更惨，但成都民众对房价的信心却远超重庆，你翻遍成都新闻，基本都是在告诉你：“
虽然二手在降，可是一手在涨，再不买房，就再也没有便宜货买了。
”
那么，2019年，重庆楼市会怎么走呢？
综合目前的信息来看，应该是
稳中有升
，也就是说，大体还是会掌的，只不过幅度不会太大。
为什么在一片空军言论中，笔者如此判断呢？
首先，CQ房价的
绝对价格仍然太低
，徘徊在全国一二线城市中的倒数位置。
这本身就是一个巨大的安全垫，跌也跌不到哪里去，毕竟，川内宜宾、南充、雅安、泸州的房子都已经在万八千元左右了。
其次，两江四岸保护与容积率降低，这是
减少供应、加强地段稀缺属性
的举措。
保护两江四岸将导致江景房供应量的下降，降低容积率将导致新建楼盘人气难以聚集，新区成熟速度减慢，配套缺乏，这些都
提升了主城内环核心区的稀缺性。
当前，北滨路、江北嘴、南滨路、弹子石的土地资源日益枯竭。
融景城、紫御江山、保利天汇、长嘉汇、恒大中央广场、保利观澜、重庆天地、万科御澜道、龙湖春森彼岸等楼盘都进入开发末期，未来推盘都会减少，卖一栋少一栋，
稀缺度进一步提升。
重庆高人气大盘融景城
而郊区将会充斥着的别墅洋房小高层等低密度楼盘，可替代性很强，
稀缺度降低。
未来，想欣赏摩登都市江景以及高人气大型商业配套，不进主城怕是很难找到了。
第三，重庆2017-2018年
拍地价格发生了不可逆的上掌
。尽管
2018
年下半年没有出现什么地王，但是土地价格并不低，这点和成都类似，地王没有了，但是地价还是很贵。
这会导致成都当前的
一手价格成本驱动式
上掌
在重庆出现，当以前的便宜地皮房子都出货的差不多了，高价地就粉墨登场了。
重庆去年、今年两度调高豪宅税线，其主要的用意，就是给高价地留出利润空间，税线的调高，实际上不仅仅是房价上掌的反应，更是地价上掌的反应。
在重庆，开发商的定价一般都不会招惹豪宅税线，免得影响销售去化，而面对地价的上掌，如果不调高税线，将会出现开发商没有利润空间的情况。
最后，重庆的
轨道交通最新一期规划获得了批复
，轨交环线赶在元旦前通车，都反映了ZF对
推动城市面貌建设
的紧迫感。
因为重庆地形原因，地铁建设成本与平原城市相比接近翻倍，开山架桥经常遇到技术问题，许多工程间歇性停摆。
相信在2019年，重庆
各项重大工程的建设进度都会加快
。红岩村、曾家岩大桥、重庆西站配套等都会快速推进，来福士广场也将于年内开业，现代性大城市本身就应以金融业、服务业、旅游业为主，制造业比重将不可避免的下降，这些都是城市蜕变的必经之路。
因此，对于2019年重庆楼市，没有理由悲观。
二）沈阳
2018年的沈阳，和苏州一样，走出了独立行情。
从1月到
12
月，每月微涨一点点，累计涨了百分之十几。
中间经历了两次限购调控，都没有打断。
这是为什么呢？
其实非常简单。
2018年
1
月，正值西安举办誓师大会，大肆拉人头落户的时候，笔者判断，尽管
2017
年西安已经掌了
30%
，但是如此举措，加上城市脱胎换骨的建设，楼市还要掌。
西安是什么地方，中国的大西北、黄土高原，陕西省的人口也很少，还被人称为：八百里秦川出懒汉。因为地铁使用劣质电缆，在网络上天天被大V嘲笑。
这样子的一个地方，房价已经破万，正在破两万的路上。
而沈阳呢，尽管GDP因为统计缩水不如哈尔滨、大连，但是却是
毋庸置疑的东北大区中心
，其房价仍然在几千块钱徘徊，均价低于哈尔滨、长春、大连，在东北四大城市中倒数第一。
沈阳浑河夜景
因此，笔者发表了文章《
帝国的支点
》，指出，西安、沈阳的楼市将会迎来春天。
而沈阳也的确在2018年小掌了一整年。
而西安，更是迎来了主升浪。
现如今到了2019年，沈阳楼市将走么走呢？
和重庆一样，继续小步上掌啊！
首先，沈阳和重庆一样，现在的房价依旧是全国一二线城市中的倒数，在“投资不过山海关”的东三省四座副省级城市中，其
价格也是最低的，基本上没有泡沫，甚至存在低估。
2018年，不仅沈阳在涨，哈尔滨、长春、大连也在涨！
2018
年是东北大城市的上掌年。
要知道，连什么
太原、石家庄
这种市区人口远远少于沈阳，也没有什么大学科研院所的“小城市”都已经小两万价格的房子遍地了。如果不是“投资不过山海关”这句话，沈阳这样低的价格不可能出现。
其次，据传最新一期的沈阳地铁发改委也已经批复，笔者认为这应该八九不离十。
沈阳地铁里程虽然比重庆成都等城市差一些，但也有很大的进步，心急火燎的批复沈阳的地铁，也从侧面说明了支持东北的力度在加大，而
沈阳正是东北的核心，是东北的最大城市，振兴东北的领头雁。
有很多人，光看统计数据，觉得沈阳是东北的区域中心并不确切。
比如，统计数据显示，哈尔滨有1000多万人。
亲，醒醒吧，哈尔滨的面积有5.31万平方公里，简直就是一个省的规模，我们应该吃惊的是怎么才仅仅
1000
多万人，而不是居然有
1000
多万人。
不仅如此，长春的面积也超过2万平方公里，人口
700
多万人。
而沈阳面积仅1.2万平方公里，人口
800
多万。
我们排除掉下面县城乡镇和农村人口，沈阳当之无愧是东北第一大城市。
如果东北地区要有城市申报国家中心城市的话，只能是沈阳。
转自澎拜新闻
因此，2018年，沈阳提出了
创建国家中心城市
的口号，相信随着振兴东北的举措进一步实施，沈阳迟早会将国家中心城市收入囊中。
随着京沈高铁的开通，2号线南延线连接仙桃国际机场，辽宁自贸区等政策的落地，以及在东北相对靠近北京的地理位置，沈阳城市基础设施还将继续完善。
第三，沈阳地价的飞速上掌。
虽然2018年的地价没有比
2017
年贵很多，下半年因为调控深入也没出多少地王，可是沈阳三环内的土地价格基本还是站上了
5000
一平，对应到房价上，毛坯需要过万才有利润。更不用说还有丁香湖
9600
元以及
11000
多的万科地王了。
沈阳拍地价格 转自公众号：栋察楼市
尽管沈阳三环外，比如苏家屯、沈北的地价还只有2000-3000元，让很多买在三环外的人们有些泄气。但实际上，我们知道，只要有地铁延伸到的区域，越是距离主城越远，越会发生天翻地覆的变化，不能仅仅因为拍地价格而低估这些片区的潜力。
因此，对于2019年的沈阳楼市，我们也没有理由悲观。
三）北三县
从2017年春天开始，燕郊楼市冰封，一时间几乎没有人具有购房资格，导致燕郊房价迅速下跌，成为了本轮楼市行情中
唯一“腰斩”、“崩盘”的真实案例。
燕郊最火热的时候，是2016年底
2017
年初，北京地铁平谷线规划公布，要在燕郊北侧
燕顺路
设置站点，距离平谷线站点最近的二手次新小区叫做
首尔甜城
，其次比较靠近的小区叫做
福城上上城第三季
。
而此时的燕郊居然不限购，导致了燕顺路站附近楼盘迅速被买入妙高，甚至燕郊北的价格已经超过了传统燕郊镇的核心区域，就因为传统燕郊镇没有规划地铁。
燕郊、大厂、香河为代表的北三县，就是个小县城，没什么产业，也提供不了就业。
居住在燕郊的人都是在北京工作的“
北漂
”，是一群拿着北京社保的外地人，期望着社保年限到了好在北京买房奋斗的人，他们买燕郊、住燕郊来回去北京通勤上班纯粹是无奈之举。
因此当燕郊要求三年社保才能购房的时候，一时间所有的客户群体都消失了。
随后，燕郊房价从三四万开始滑落，第一波下跌出现在2017年秋天，没有任何成交的二手房开始第一轮
20%
下跌，随后，一直到
2018
年夏天跌幅已达到
50%
，本来以为燕郊已经跌到了底，没想到
2018
年的秋天又跌了
10%
。
当前的北三县的房价，燕郊只有一万五六一平，大厂香河只有一万出头，和寻常的华北县城房价已经相差不大，
可是他们离北京却还是那样的近。
当前北三县的房价已经
跌无可跌，甚至超跌
，唯一需要注意的是因为三年社保导致本地房票稀缺带来的
流动性问题。
对于北三县楼市，尤其是靠近北京的燕郊、大厂的2019年来说，应该会比
2018
年要暖和些。
四）总结
与《
成都楼市的趋势性分析
》相比，我们对重庆沈阳明显更为乐观。
对北三县来讲，价格也的确到了底部。
或许涨幅小，反而安全度高，调控更为柔和，回撤幅度也会更小。
成都2016-2018的牛市、摇号，将其送上了
媒体的头条
，成为了关注的焦点，迎来了强力的打压，造成了CD房价巨大的波动，正如笔者知识星球的一位朋友所说：
“春天去重庆、沈阳兜了一圈回来，本以为成都将会上
3
万，结果却迎来了
515
调控，房价应声下跌，真的是人生大起大落太刺激了。”
而
燕郊
房价从四万到二万的迅速滑落，也与其在帝都身边的令人瞩目的特殊地理位置有关。
在2019年初的数九寒冬时节，如果你再三的和我讲，重庆、沈阳如何的寒冷，我是不为所动的。
你再冷，有北三县冷么？连北三县都有暖风吹来了，重庆沈阳有什么可担心的呢。
明明这两座城市在蜕变，升级，但有些人却看到的是投资不过山海关、CQ经济放缓，进而看空两地房产。
这真的是一叶障目，粉耳朵墙头草。
朱红之泪，2019年
1
月
8
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30
万
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100
万
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一边六万，另一边一万
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