2025年，成都还有哪些新房入市？整体的价位如何？其中哪些值得关注？新一年成都楼市走向如何？
开年第一篇，我们从微观到宏观，给大家盘一盘，成都买房市场潜在的风险与机会，也顺便从去年的市场苗头，一起分析一下2025年的成都楼市。
首先是新房市场，目前整个成都处于待启动阶段，2-3月期间，主城预计推新
大概有13个项目，约1700-2000套左右的供应量，
存量新房目前
97个项目
，预估还有
7800-8200套左右在售
。
新推预售项目
（老盘推新以及全新项目）
里面，包括天悦云翠二期、金融城8号、锦宸院等等，基本都是500万+的豪宅品类。
存量新盘中，300-400万级，地域分布主要在二八、非遗、武侯新城北、万安南、金牛泛国宾这几个区域，比较值得关注的包括：
今年的新项目，要么是金融城8号这种高净值、慢去化项目，要么就是锦宸樾府这种偏地缘性的中低档产品，中间一档已经不多了。
现阶段市面上400万以内的产品，主城正在加速去化出清，新的高净值豪宅也在抓紧布局，1.0-4.0各代产品并列，是一个典型过渡期，也是最容易买错的时间点不少开发商会选择浑水摸鱼。
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而如果选择在今年年中或下半年买房，我们不妨从土地供应上看看还有哪些值得关注的:
首先是主城区，土地供应在地域上很集中，基本限定在林家坝、二八、杉板桥、崔槐、武侯新城北区、大源西、新川这几个区域。
主城最多供应20多个新项目，总共800多亩土地进入二级市场，如果保守估计，大概这个基础上再缩量10-20%。
主城区除了金牛以外，大部分都是不足50亩的小地块，容积控制到2左右，按照目前市场的情况，T2板式结构、3W以上的单价，120-143㎡起步大户型基本是标配。
若以这个地价水平和土地指标，今年主城新开项目，只有东门个别房源可能会在总价400万以内，大部分项目，标准层总价会攀升到400大几十万。
而已开或待加推的项目里面，中环天宸、首开臻礼著、书香云锦、人居九林语、中铁建宸语府、西堂和煦、鹭湾锦上映等熟面孔去化较快，大概率今年清盘。
部分300/400万级产品年前去化情况
届时，400万级可选项目进一步收窄，可能会面临现在300万级购房者的困难，要么往周边弱板块外溢，要么进入三级市场。
另一点是在供应缩量的基础上，市场分化还在加剧，产品+地段双优的核心/优质资产，不管从地域上还是总量上都缩量：
比如金融城8号只有132套、仁和春天28号院只有158套，包括去年秒开秒罄的锦宸府，全部加起来也只有170户。
当下这个空窗期，住宅总供应量在减少，只是需求总量减少的反馈，结构性问题才是很多人买房难题的根本。
总结一下整个2024年的成都市场：
新房与二手房分化明显
：2024年成都新房成交量仅为二手房的42.9%，二手房市场占据主导地位。
总价倒挂现象显著
：二手房均价仅为新房的6.9折，预算有限更建议选择二手房。
主城新房供应稀缺
：土地供应减少导致主城新房供应紧张，核心区域房价持续上涨。
高端市场表现亮眼
：千万级新房成交超千套，核心区域豪宅化趋势不可逆。
而对于2025年的趋势，我们认为有以下几个特点：
1、供应端：核心区域新房供应减少，高端化趋势显著
土地市场分化加剧：2024年成都土拍市场呈现“主城高价、郊区低价”的分化格局，主城优质地块（如金融城三期、青羊蔡桥、成华槐树店等）楼面价突破2万元/㎡，且溢价率普遍超过20%，预示未来主城新房价格将稳定在3.3万元/㎡以上。
成都土拍成交价前三甲
而2024年主城土地供应占比下降（5+2区域占比大幅下滑），导致2025年主城新房供应进一步缩减，部分热门区域可能出现“无房可售”现象。
高端产品集中入市
：2024年成交的楼面价前十地
块中，多数高端项目（如麓湖·丽世缦华、交子缦华等）入市，推动新房市场向大面积、高总价豪宅化发展。
2024年成都千万级新房成交已超千套，核心区域高端化趋势不可逆，市场热点向高总价、核心区、千万级产品转向，比如贝壳金三24亩、去年开盘的仁和春天29号院等。
贝壳金三24亩目前规划已出
2、价格走势：结构性上涨与分化并存
核心区域房价坚挺
：主城优质地段（如金融城、大源、驸马板块等）因土地稀缺和产品迭代，房价仍有上涨空间。例如，金融城三期新房成交均价已突破5万元/㎡，部分项目单价甚至达10万元/㎡。
外围区域以价换量
：二圈层及远郊新房价格受供应过剩和二手房竞争影响，可能通过折扣促销维持去化，但上涨动力不足。2024年二圈层新房均价约1.6-2万元/㎡，对二手房形成价格天花板。
近12个月近郊区新房/二手房成交套数（数据由房小团小程序收集整理）
3、产品力升级：设计迭代与政策驱动
设计创新成竞争核心
：2025年新房在得房率、外立面材质、层高、功能空间等方面进一步升级。例如，120㎡户型通过优化设计可对标传统140㎡产品，层高普遍提升至3.3米，外立面采用玻璃幕墙和铝板等高端材料。
政策支持产品优化
：新规要求首层架空层泛会所化，并鼓励功能性和赠送面积（如花园全赠送），部分项目实得面积可达120%。
网传的招商中环臻邸140产品
4、市场分化：新房与二手房竞争加剧
一二手价格倒挂
：2024年成都新房均价约2.02万元/㎡，而二手房均价仅为新房的6.9折（约1.38万元/㎡），套均总价差距达300万元以上。预算有限的购房者可能转向二手房市场，而改善群体仍倾向于新房。
成交量分化
：2024年成都二手房成交23.1万套，远超新房的9.9万套（比例约2.3:1），预计2025年二手房成交量将保持高位（约23万套），新房成交或小幅回调至8-9万套，但总量差距持续扩大。
5、政策与需求支撑：市场逐步回稳
政策宽松托底
：2024年成都通过解除限购、降低首付比例和房贷利率等措施刺激需求，2025年预计延续宽松政策基调，利率维持低位，支持市场信心恢复。
在去年，重庆已经大幅降低了公积金贷款利率，不排除成都等其它城市有继续跟进的可能，整体政策环境偏宽松，2025年大概率会持续降。
人口与城市发展红利
：成都常住人口连续五年净增长（2023年达2140万人），叠加城市能级提升（新一线城市首位度），长期需求基础稳固。
总结与购房建议
2025年成都新房市场将呈现“核心区豪宅化、外围区刚需化”的分化格局，对于购房者而言：
改善型需求
：建议优先关注主城核心区
（金融城、大源、驸马板块等）
的高端项目，趁早锁定优质资源，豪宅产品整体呈现供不应求的市场现状。
普通改善类群体
：重点关注二八板块，目前全成都中间一档的改善产品，二八性价比、产品迭代等都走在全成都前列，包括以上提到的招商81亩、中环天宸、蜀道翰林府等，都是新旧产品交替期间为数不多的选择。
潜在的风险点
：不同时代的产品混杂在同一个市场之下，站岗楼盘与只适合地缘性人群的项目不少，买房再也不是只看地段，迭代周期下，同样的价位，可能买到完全不属于一个时代的产品。
