本报告基于全国22个重点城市的二手住宅交易数据，对成交量、成交价、挂牌情况、“老破小”物业等进行分析，并据此得出市场特征和相关建议。本报告认为，在“消化存量房产和优化增量住房”的政策框架下，对二手房的工作需要有新思路和新视角。各地要在促进二手房市场回暖方面持续优化政策，进而助力房地产市场的平稳健康发展。
1、成交套数：总体处于相对高位水平
2024年7月，全国22个重点城市二手住宅成交套数为165349套，环比减少4%，同比增长31%。观察历史月度数据，当前全国22个重点城市二手住宅成交套数属于相对高位水平。原因有两点：第一、各地系列政策积极释放效应，尤其是一些重点城市放开市中心二手房的限购，进而带动交易数据和网签数据的拉升。第二、二手房降价持续时间较长，部分房东诚意出售，议价空间明显增大，也带动一部分购房者以捡漏的心态积极入市。
若将交易的时间轴拉长，可以更加清晰看出当前市场交易在历史阶段的冷热情况。由于数据可得性原因，这里选取北京、上海、广州、深圳、成都、合肥、宁波、青岛、厦门、天津、郑州和重庆等12个城市的成交量进行分析。数据显示，今年3月份以来重点城市二手房交易比2020年要弱，但明显好于2021-2023年，同时也接近2019年及之前年份的高峰数据。这说明本轮周期中重点城市二手房交易总体活跃。
2、同比增速：6-7月份提振说明政策积极有效
7月份，全国22城二手住宅成交套数同比增速为31%。观察该指标，今年6-7月表现较好，即从5月份的-3%拉升到23%和31%。今年“517新政”后，各地购房政策持续放宽，一些性价比较好的二手房房源较好去化，其陆续反映在6-7月份的网签数据上。此类数据也一改过去4个月同比下降的态势，具有非常好的市场效应。
我们从年初累计成交套数同比增速指标来分析市场行情。今年1-7月份全国22个城市二手住宅成交套数为366339套，同比增速为-5%。今年4月份开始，该指标总体趋于改善，即降幅持续收窄。当前已基本上接近零增长区间，充分体现了最近两个月交易行情的提振，对该指标带来了积极的作用。另外，从此类指标来看，其比新房市场的表现要好很多。
二
2024年7月，全国10个重点城市（即北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、南京、天津、武汉和重庆）二手住宅成交均价为26073元/平方米，环比下降1%，同比下降7%，是本轮二手房价格调整周期中价格次低水平（其中5月份均价为26013元/平方米，为最低水平）。这充分说明持续性的价格调整后，价格总体上具有触底的迹象，其对于我们理解二手房价格周期和后续价格走势有积极的作用。
房价下跌且跌到较低水平，对于认购二手房的购房者而言具有积极的作用。将当前价格对比本轮周期中最高价格，即2021年1月的31260元/平方米，可以看出二手房价格大跌下跌了17%。若按最高点的价格计算，当前每套二手房大概已下跌了5186元/平方米。我们对全国21个重点城市二手房单套面积进行统计，其大约为95.9平方米/套（具体城市名单及计算标准详见附录）。据此计算，对比历史峰值，当前二手房购置总价节约了“5186元/平方米*95.9平方米”即49.7万元。换句话说，目前购房者认购二手房，相比过去的历史峰值或最高点，每套房可节约近50万元的购房成本。很显然房价调整对于降低购房者置业成本具有积极的作用。
根据历史上二手住宅的价格走势和表现，我们认为，二手住宅价格泡沫的产生，基本上是从2017年开始的。对于泡沫问题的界定，自然需要考察2017年的房价情况。尤其是需要重点研究一线城市，其价格走势和波动形式更具有代表性。观察2017年一线城市的房价数据，其价格低点出现在2017年6月，为32843元/平方米。我们将这个价格界定为“无泡沫价格”，并据此计算各月份的价格泡沫。其公式是：某月份二手房价格泡沫=某月份二手房价格/二手房平稳期的价格-1。其中，“二手房平稳期的价格”锚定为2017年6月份的价格。据此我们计算出各个月份的二手房价格泡沫。需要说明的是，目前在价格泡沫界定方面尚没有统一标准，且其也受各地经济增长、物价水平、收入状况、房产情况等影响。所以对于房价泡沫的计算结果，建议各地基于本地实际情况灵活运用。
从计算数据可以看出，2017年以来二手房价格泡沫总体不断扩大，到了2021年1月达到峰值，当时房价泡沫为38%，而后房价泡沫总体处于“挤泡沫”的持续性阶段。从时长来看，大致经历了42个月，即超过3年时间，泡沫从38%降至19%。这说明本轮挤泡沫过程是充分的、价格调整也是积极到位的。
7月份，全国12个城市（包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、合肥、南京、天津、武汉、西安和重庆）二手住宅挂牌量为2128658套，环比增长1%，同比增长8%。看似有所增长，但若对比本轮挂牌高峰期即今年1月份，那么当前二手房挂牌量已减少了6%。其和二手房积极交易、部分房东撤掉挂牌等有关。二手房挂牌的压力有所缓解，但还未解除风险警报。至少从各地二手房市场的反馈情况看，急于抛售的现象还是比较多，短期内也加剧了二手房的供求矛盾。
本报告定义：二手房去化周期=当月二手房挂牌量/二手房成交量移动平均值。其中，二手房成交量移动平均值=（本月成交量+前一个月成交量）/2。同时根据各地二手房中介门店的经验，一般二手房去化周期合理值可界定为6个月。
统计数据显示，今年7月份，全国12个重点城市二手房去化周期为16个月。观察历史数据，今年3月份去化周期偏高，为23个月。而4月份开始去化速度有所加快，且4-7月份均为16个月。该指标相比今年2月份的27个月已经有明显的改善。当然需要提示的是，目前去化周期相比合理值明显扩大了一倍多，其意味着当前二手房去化速度其实是比较迟钝的。
1、成交行情：市场份额有减少趋势
本部分选取6个重点城市的“老破小”二手房进行分析，这6个城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州和南京。其中，此类住房的标准是中心城区或老城区的、户型小于60平方米的二手住房。相关标准可参考附录。我们计算出了6个重点城市老破小二手住宅的交易规模，以及其市场份额，即老破小二手住宅/全市二手住宅的比重。
统计显示，7月份6个重点城市“老破小”二手住宅成交套数为9535套，环比减少9%，同比增长54%。对比历史数据，其对比2020年下半年行情要差很多，但对比最近两年行情则有所升温。当然一个值得提示的风险点是，其市场份额总体呈现萎缩态势，即从2022年4月的17%下降至2024年7月的14%。其含义是，大城市“老破小”的市场吸引力是有所下降的。
2、同比增速：有所拉升但持续性偏弱
本部分对这6个城市“老破小”及全市二手住宅的成交套数同比增速进行对比。对比显示，最近4个月即4-7月份，“老破小”及全市二手住宅成交套数同比增速分别为0%和-4%、9%和5%、62%和49%、54%和50%。这说明“老破小”二手住宅的交易态势要好于全市水平。当然也需要看到，7月份的这种差距其实在缩小，也提示我们不可夸大复苏的动力。因此最近网络上宣传的“某地购房者一口气认购10套老破小房源”的消息，多半是虚假的，且对准确判断市场产生了干扰。
3、成交均价：降价程度超过其他类型二手房
本部分对全国6城“老破小”二手房的成交均价进行分析，并将其和全市二手房进行对比，即计算“老破小二手房成交均价/全市二手房成交均价”。如下图。
数据显示，7月份全国6个重点城市“老破小”二手房成交均价为39150元/平方米，为2019年以来的月度最低水平。其说明当前此类房源降价力度很大，或者说房东急于抛售、议价空间增大。另外此类房源价格占全市二手房价格的比重为112%，相比2021年6月份的高点即132%，已呈现明显的下行态势。这说明在同样的降价过程中，“老破小”二手房的降价程度要超过其他类型二手房。侧面也说明二手房市场中，“老破小”二手房属于价格泡沫较大的物业类型。
